10月13日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》。2020年第三季度，政府發(fā)布《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2018年-2035年）》和《中國（北京）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》等多項(xiàng)重要政策，對(duì)北京經(jīng)濟(jì)和城市未來發(fā)展方向有重要的指示意義。

　　三季度內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)顯示，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊均已全面走向正軌。寫字樓和商務(wù)園凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，TMT仍是需求的主力引擎，而政府在幫助樓宇對(duì)接需求資源方面也起到有力的推動(dòng)作用；零售物業(yè)的復(fù)蘇率先體現(xiàn)在核心商圈和成熟的優(yōu)質(zhì)購物中心；倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)在消費(fèi)信心的恢復(fù)下重新活躍；投資市場(chǎng)連續(xù)錄得外資重大交易，數(shù)據(jù)中心投資異軍突起則成為本季另一亮點(diǎn)。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

　　--租賃市場(chǎng)活躍度回升，TMT及金融租戶仍為主力

　　2020年第三季度，北京寫字樓市場(chǎng)迎來五個(gè)新項(xiàng)目交付使用，總供應(yīng)量達(dá)360,700平方米，其中通州商務(wù)區(qū)迎來首批業(yè)主自持租賃項(xiàng)目的入市。商務(wù)活動(dòng)基本恢復(fù)至正常水平，租賃活躍度逐步回升。雖然企業(yè)整合以及因營商環(huán)境不穩(wěn)定而造成的企業(yè)辦公面積騰退和縮減依然存在，但在大數(shù)據(jù)、新媒體為主導(dǎo)的TMT行業(yè)以及保險(xiǎn)、證券及基金為主的金融行業(yè)的搬遷和擴(kuò)租需求的拉動(dòng)下，全市新租交易總量環(huán)比上升20%。外資企業(yè)需求亦有所回暖，除活躍的金融和科技行業(yè)外，消費(fèi)品制造及醫(yī)藥板塊也有不錯(cuò)表現(xiàn)。此外，新興區(qū)域的政府在加速區(qū)域發(fā)展方面繼續(xù)發(fā)力，積極幫助區(qū)內(nèi)樓宇對(duì)接需求資源，引入優(yōu)質(zhì)租戶，如麗澤區(qū)域本季錄得一宗新樓整租交易。截至季末，全市凈吸納量結(jié)束了前兩個(gè)季度的負(fù)值，轉(zhuǎn)正錄得53,800平方米。而空置率受新增供應(yīng)集中放量的影響，環(huán)比攀升2.1個(gè)百分點(diǎn)至17.7%。全市平均租金報(bào)價(jià)下行至每月每平方米416.1元，同樣本比環(huán)比下滑0.3%，跌幅較上半年明顯收窄。未來六個(gè)月，約有544,700平方米新增供應(yīng)即將交付，其中約八成位于麗澤，板塊內(nèi)去化壓力持續(xù)。受自貿(mào)區(qū)利好和更好的供需平衡推動(dòng)，核心區(qū)域有望率先迎來租金企穩(wěn)，尤其是空置率偏低且金融、科技租戶需求活躍的中關(guān)村和金融街板塊。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部主管 張冀蘇指出："三季度新增供應(yīng)集中放量后，本輪供應(yīng)高峰期以及租戶辦公空間拓展的機(jī)會(huì)窗口期已進(jìn)入后半程。從本季度繼續(xù)回暖的新租交易中可以看出，租戶加緊在升級(jí)辦公環(huán)境和降低租賃成本兩方面協(xié)同發(fā)力，以實(shí)現(xiàn)搬遷計(jì)劃。未來在經(jīng)濟(jì)加速修復(fù)以及北京自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)獲批后對(duì)高端服務(wù)業(yè)、數(shù)字科技以及金融科技等行業(yè)發(fā)展的政策鼓勵(lì)驅(qū)動(dòng)下，寫字樓租賃市場(chǎng)將顯現(xiàn)更多的增長點(diǎn)和機(jī)會(huì)，而自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)的核心商務(wù)區(qū)代表CBD和新興區(qū)域代表通州商務(wù)區(qū)的發(fā)展空間值得期待和關(guān)注。"

　　北京優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場(chǎng)

　　--獨(dú)角獸企業(yè)釋放需求 商務(wù)園租賃明顯復(fù)蘇

　　2020年第三季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)迎來單季供應(yīng)高峰，共有十個(gè)新項(xiàng)目交付使用，總計(jì)體量570,300平方米，涉及六個(gè)子市場(chǎng)：上地、電子城、豐臺(tái)科技園、石景山、順義和大興。商務(wù)園區(qū)租賃活動(dòng)明顯復(fù)蘇，上地和豐臺(tái)科技園的新交付項(xiàng)目剛?cè)胧芯瓦_(dá)到六成以上的出租率；季度凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)87,500平方米，回到去年同期水平。教育科技、軟件開發(fā)等科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的積極擴(kuò)張是激活市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿�，貢獻(xiàn)季內(nèi)超過90%的新增需求。其中獨(dú)角獸企業(yè)紛紛釋放其租賃需求，在海淀區(qū)子市場(chǎng)均錄得大面積成交。另一方面，部分TMT、消費(fèi)品制造業(yè)和線下教育類租戶繼續(xù)出現(xiàn)退租現(xiàn)象。新增供應(yīng)的集中入市環(huán)比推升市場(chǎng)空置率4.4個(gè)百分點(diǎn)至25.5%。整體市場(chǎng)平均租金報(bào)每月每平方米158.6元，同樣本環(huán)比繼續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)，但降幅收窄至0.2%。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室主管宋海燕表示："數(shù)字貿(mào)易和科技創(chuàng)新為近期中央批復(fù)的北京自貿(mào)區(qū)的主要方向，而北京商務(wù)園區(qū)近兩年集中交付的高品質(zhì)新增供應(yīng)，將為這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚和發(fā)展提供落位空間，尤其利好自貿(mào)區(qū)區(qū)劃范圍內(nèi)的海淀北清路、順義空港和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等子市場(chǎng)，以及未來即將崛起的金盞、大興機(jī)場(chǎng)等外圍辦公區(qū)域，將進(jìn)一步開創(chuàng)北京未來產(chǎn)業(yè)的多中心格局。"

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

　　--大型綜合商場(chǎng)客流基本恢復(fù) 核心商圈受品牌青睞

　　2020年第三季度，北京沒有新增零售物業(yè)項(xiàng)目。大型綜合性商場(chǎng)客流已基本恢復(fù)到疫情前水平，整體新租需求仍在復(fù)蘇過程中。餐飲、運(yùn)動(dòng)服飾、化妝品品牌在本季度拓展相對(duì)活躍，一些外地和新創(chuàng)餐飲品牌利用當(dāng)前時(shí)機(jī)進(jìn)駐北京的購物中心。國際服飾品牌持續(xù)看好北京市場(chǎng)并重啟擴(kuò)張，本季Descente Blanc在太古里、Gabriele Colangelo在國貿(mào)、Gontran Cherrier在朝陽大悅城分別開出北京首店。本季仍有經(jīng)營能力弱些的租戶例如兒童、餐飲和服飾等商戶退租或業(yè)主主動(dòng)調(diào)整的案例，但總體來看，由疫情引起的大規(guī)模退租已接近尾聲�？罩寐虱h(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至10.0%。購物中心首層平均租金報(bào)每天每平方米36.4元，同樣本比環(huán)比下降0.7%，跌幅較上季有所收窄。未來六個(gè)月，將有五個(gè)項(xiàng)目共355,100平方米的商場(chǎng)計(jì)劃開業(yè)。目前市場(chǎng)復(fù)蘇跡象率先體現(xiàn)在核心商圈和成熟的優(yōu)質(zhì)購物中心，而個(gè)別面臨品牌大規(guī)模調(diào)整而空置明顯升高的項(xiàng)目，仍然存在進(jìn)一步降租的可能性。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 商業(yè)部董事趙志瑋表示："疫情后的一段時(shí)間內(nèi)，品牌資源更偏好經(jīng)營穩(wěn)定、業(yè)態(tài)豐富度高的核心商圈和成熟的優(yōu)質(zhì)購物中心，也意味著品牌對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的客流和運(yùn)營有更高的期望和標(biāo)準(zhǔn)。九月頒布的《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2018年-2035年）》以及第七屆王府井品牌節(jié)的舉辦均成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。未來北京核心商圈將進(jìn)一步推行存量改造和業(yè)態(tài)升級(jí)，在國際化、時(shí)尚化的道路上更進(jìn)一步，強(qiáng)化其展示和打造北京消費(fèi)文化的功能和內(nèi)涵。"

　　倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)

　　--"雙十一"引發(fā)租戶短租需求 租金重新上漲

　　2020年第三季度無新增項(xiàng)目交付。由于上半年有新項(xiàng)目交付、租戶退租情況，可租面積的釋放帶來第三季度租賃交易的活躍，凈吸納量環(huán)比上升163%，錄得40,400平方米，整體空置率環(huán)比回落1.6個(gè)百分點(diǎn)至4.0%。電商和超市租戶積極鎖定市場(chǎng)可租面積，如叮咚買菜、便利蜂、京東，其中有部分體現(xiàn)為備戰(zhàn)"雙十一"的短租需求。此外，順義空港錄得醫(yī)藥和第三方物流的交易，其中一宗為某外資醫(yī)藥供應(yīng)鏈租戶首次進(jìn)入中國市場(chǎng)并將所租普通庫改造為冷庫作為藥品配送中心。消費(fèi)信心恢復(fù)帶來日需生活類租戶開始籌備新的業(yè)務(wù)，進(jìn)一步吸納空置面積，業(yè)主對(duì)租金增長的預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)。平均租金環(huán)比增長0.6%，報(bào)每月每平方米50.2元。未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)有66,000平方米的新增面積交付，使新一輪租賃需求得以釋放，租金仍有進(jìn)一步上漲的空間。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管 李虹指出："2020年9月24日北京自貿(mào)區(qū)設(shè)立， '世界級(jí)航空樞紐'、 '國際貿(mào)易'、'國際物流'、'跨境電商'等發(fā)展方向被提及，這些利好消息對(duì)北京倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)的供給端和需求端都將帶來新的發(fā)展機(jī)會(huì)�？蒲性O(shè)備、藥品、汽車、航材等進(jìn)口貨品在政策的鼓勵(lì)支持下有望成為未來增長的新動(dòng)力，而首都和大興兩大國際機(jī)場(chǎng)周邊產(chǎn)業(yè)空間被納入自貿(mào)區(qū)范疇后將承載新增需求落地。"

　　投資市場(chǎng)

　　--數(shù)據(jù)中心成投資熱點(diǎn) 未來六個(gè)月投資需求有望釋放

　　2020年第三季度，北京達(dá)成九筆大宗交易，交易總額達(dá)169.2億元人民幣，環(huán)比增長54%，其中3筆超過30億元人民幣的交易貢獻(xiàn)2/3的成交額。由AEW、GIC和顥騰投資共同投資的國美悅秀城為本季度最大一筆交易，這也是自去年三季度以來連續(xù)第五個(gè)季度有境外投資者完成重大交易，表現(xiàn)出外資買家對(duì)北京市場(chǎng)的堅(jiān)定信心。中資自用型買家的購置需求活躍，對(duì)新興區(qū)域的寫字樓價(jià)格形成支撐，本季錄得移動(dòng)通信、交通基建類企業(yè)購買寫字樓自用的交易。國家新基建政策的推動(dòng)下，數(shù)據(jù)中心投資熱度快速提升，萬國數(shù)據(jù)與中信產(chǎn)業(yè)基金合作完成兩宗數(shù)據(jù)中心投資未來六個(gè)月，在北京疫情的有效防控下，投資者將逐步推進(jìn)項(xiàng)目考察和交易進(jìn)程，前期被推延和擱置的投資需求有望釋放。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管 紀(jì)剛指出："2020年前三季度大宗交易總額接近500億元，其中境外投資者的投資額超過去年同期水平，反映市場(chǎng)趨于明朗并開始回暖，投資交易流程逐步回歸正�；�。投資者仍然傾向于帶有現(xiàn)金流和提升潛力的寫字樓項(xiàng)目，但對(duì)投資類型和策略的考慮更加積極主動(dòng)，數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目及法拍資產(chǎn)受到更多關(guān)注。"

　　來源：CBRE世邦魏理仕