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占比近三分之一 北京樓市組合貸陡增
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-10-30 9:01:50
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[提要]“金九銀十”即將過去,豐收時節(jié)北京樓市雖整體溫熱,但一個數(shù)據(jù)卻罕見出現(xiàn)大幅漲漲的情況。

  “金九銀十”即將過去,豐收時節(jié)北京樓市雖整體溫熱,但一個數(shù)據(jù)卻罕見出現(xiàn)大幅漲漲的情況。來自銀行、經(jīng)紀公司、開發(fā)商等多個維度證實,北京目前新房二手房組合貸款比例出現(xiàn)較大幅度的上漲,具體數(shù)據(jù)來看,部分銀行組合貸款上漲幅度超過三分之一,二手房貸款中混合貸已經(jīng)占到貸款總筆數(shù)的近30%,與純商貸的差距大幅縮小。

  在業(yè)內(nèi)人士看來,買賣雙方都是市場的一分子,變化的產(chǎn)生源于市場需求的轉(zhuǎn)變。盡管北京房地產(chǎn)市場交易仍處于活躍狀態(tài),但居民購房意愿正在弱化,而房屋供應(yīng)量卻未能成比例減少,買方市場已經(jīng)形成,二手房業(yè)主與開發(fā)商不得不“讓步”。

  我愛我家研究院

  中介:500萬以下的首套8成組合貸

  在經(jīng)過三個小時的談判后,小袁位于南三環(huán)永定門附近的小兩居最終以319萬元的價格成交。對于這樣一個成交價,尚在小袁的意料之內(nèi),但對于付款方式,他有些不理解。“首套房的首付都能湊到小200萬元,為什么還要組合貸款呢?”

  買家是新婚小兩口,老家都不是北京的,首付是雙方家長贊助的,剩下的100多萬為貸款。

  陳偉是小袁的經(jīng)紀人,買家是他的外區(qū)同事帶來的,在“雙方坐下來談一談”的前夜,陳偉從同事處得知買家肯定需要組合貸的時候,他第一時間與小袁進行了溝通。“其實現(xiàn)在手續(xù)比原來方便多了,而且速度也快了很多,大概比純商貸要晚一個星期到十天左右,但是大家一提組合貸還是很抗拒,而且很有可能影響最終的成交價和談判的周期,所以一定要把工作做在前面。”

  與大部分二手房的小業(yè)主一樣,時間長、手續(xù)麻煩、總成本節(jié)省不了多少是小袁們抵觸組合貸款的原因。但對于購房者來說,在公積金貸款政策改革之后,工作年限少的購房者,選擇組合貸也是不得不進行的。

  2018年9月,北京市住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》)。根據(jù)《通知》,北京公積金實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤,每繳存1年可貸10萬元,繳存年限不夠1整年的,按1整年計算,最高可貸120萬元。

  與此同時,北京公積金貸款政策從此前的“只認房”升級成“認房又認貸”,只要在中國人民銀行征信系統(tǒng)中有過貸款記錄,均被認定為二套。根據(jù)通知,借款申請人名下無住房貸款記錄(包括商業(yè)性住房貸款、住房公積金個人住房貸款)且在北京市無住房的,按首套房貸款政策辦理;凡不屬于首套房情形,被核定為是二套房的,按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的,不予貸款。

  此外,《通知》首次提出了北京公積金實行差別化貸款額度。借款申請人(含共同申請人,下同)戶籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的,購買東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)(以下簡稱城六區(qū))以外的首套住房,最高貸款額度可上浮20萬元;對于不屬于前一種情況,但借款申請人的戶籍均在城六區(qū)的,購買城六區(qū)以外的首套住房,最高貸款額度可上浮10萬元;不屬于前述兩種情況的,購買首套住房,最高貸款額度為120萬元。符合第二套房貸款政策要求的,最高貸款額度為60萬元。

  “換句話說,以前購房者社保完稅公積金繳存滿五年、收入符合條件,就能貸款120萬元,但現(xiàn)在滿五年,也只能貸款50萬元,這一下子就差了70萬元,首套房普遍資金都緊張,組合貸就成了大家無奈的選擇!睋(jù)陳偉透露,他所在的門店,今年二三季度疫情防控穩(wěn)定后,500萬元以下的首套房幾乎8成以上是組合貸。

  攤開來算,133萬元的貸款總額,25年貸款周期,如果是組合貸款,公積金貸款50萬+首套商貸83萬元,等額本息的還款方式,則每月需還款7120.94元,還款人收入流水需要不低于14241.88元;如果是純商業(yè)貸款,首套商貸133萬元,等額本息的還款方式,則每月需還款7506.26元,還款人收入流水需要不低于15012.52元,兩種貸款方式月還款額相差800元。

  由于首付已經(jīng)掏空了雙方老人的積蓄,剛剛符合五年社保完稅政策的小兩口收入也不高,最終選擇了組合貸。

  銀行:約上漲20%中介:市管組合貸擴大

  “我們行今年前三季度新房貸款中,組合貸的比例確實出現(xiàn)了明顯的上漲,目前三季度的數(shù)據(jù)還沒有出來,從前兩個季度的情況推算,大概上漲了近20%。”某股份制銀行北京分行個貸部負責人向北京商報記者證實了“組合貸突然增加”的情況。同樣感受到組合貸增加的,還有另外兩家房貸業(yè)務(wù)突出的國有大行,但對于組合貸增加的原因,目前三家銀行表示還在分析中。

  “自從注意到這個情況,我們就要求面簽員在面簽時向貸款人了解選擇組合貸的原因!鄙鲜鰞杉覈写笮斜本┦蟹中械臉I(yè)務(wù)人員直言,銀行部門考慮到了是公積金政策調(diào)整的原因,但也擔心是購房者對未來收入的擔憂和房價的波動導致!爱吘宫F(xiàn)在中央對涉房貸款監(jiān)管很嚴,雖然從銀行系統(tǒng)來看,此前涉房個貸都還算優(yōu)質(zhì),但出現(xiàn)如此大規(guī)模的單一業(yè)務(wù)上漲,我們也必須有所警惕!

  我愛我家研究院提供給北京商報記者的數(shù)據(jù)也顯示,2020年前三個季度,北京二手住宅交易中,全款支付占33.57%,商貸占35.2%,市管公積金占8.43%,市管組合貸款占22.8%,國管公積金占1.79%,國管組合貸款占5.27%。組合貸款總占比達28.07%,如果算上單獨公積金貸款,涉公積金貸款總占比高達38.29%。其中變化最大的是市管組合貸,占比較2019年同期擴大3.3個百分點,其次是商貸,占比較2019年同期縮小2.45個百分點。

  縱向來看,2018年前三季度時,北京二手房交易中公積金貸款占比接近三成,高過全款、商貸,位居第一。2018年9月市管公積金新政出臺后,純公積金貸款的交易占比大幅收窄,商貸及市管公積金組合貸占比大幅提升。2019年前三季度商貸占比回到35%以上,全款占比回到33%以上,市管公積金組合貸提升到兩成左右,市管公積金則回落到不足一成。

  2019年、2020年,北京樓市并無新的大政策,因此二手市場支付結(jié)構(gòu)也與2019年同期基本保持一致,但在市管公積金新政影響下,當前北京市管公積金貸款額度有限,越來越多的剛需族不得不采用公積金貸款+商貸的組合形式進行購房,因而今年前三季度市管組合貸占比繼續(xù)提升。

  開發(fā)商與業(yè)主:房子不好賣忍耐度提升

  回歸到市場層面,組合貸的“走量”也有市場因素的推動。

  記者走訪發(fā)現(xiàn),近期北京新房市場“以價換量”已成為常態(tài),開發(fā)商的“特價”房源也層出不窮。部分樓盤不但不拒絕組合貸,首付分期也有商討的空間,最長期限可以延至45天!叭绻侵脫Q客戶,手里有房源賣出才能湊夠首付,只需交一筆意向金,房子可以幫忙留存最高兩個月!

  二手房業(yè)主也向記者反饋,近期二手房出手難度越來越大,房價稍有提升,帶看就會“暫停”。價格降到低點,也難逃被“挑三揀四”的命運,只看不買,只問不談!叭颂舴俊钡某霈F(xiàn),延長了成交周期時長,碰到合適的買家無論如何要抓住!靶驴粗械姆孔又苯诲X,自己的房子不好賣了,對于組合貸的忍耐度自然會有所提升!

  合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示,從市場層面來講,買賣雙方都是市場的一分子,變化的產(chǎn)生也源于市場需求的轉(zhuǎn)變。組合貸相較于純商業(yè)貸款審批時間要更長,手續(xù)也更為繁瑣,開發(fā)商之前不愿意接受組合貸,是出于快速回籠資金的目的,而二手房業(yè)主多為置換因素售房,因此也對組合貸有“抵觸”。整體來看,盡管北京房地產(chǎn)市場交易目前仍處于活躍狀態(tài),但居民購房意愿正在弱化,而房屋供應(yīng)量卻未成比例減少,買方市場已經(jīng)形成,二手房業(yè)主與開發(fā)商不得不“讓步”。

  除此之外,目前的市場主力也發(fā)生了變化。郭毅稱,目前北京新房項目出現(xiàn)產(chǎn)品“降維”,規(guī)劃更多為一居、兩居面向剛需的產(chǎn)品類型,開發(fā)商希望擴大客群基數(shù)來拉動銷售規(guī)模,剛需客群對購房成本的敏感度高,也更傾向于使用組合貸。

  “成交量基數(shù)增大,組合貸上漲也在情理之中!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出,相較于前幾年的高增長,目前北京市場房價已進入到低點,“量多價低”給剛需傳遞出積極的信號,年內(nèi)整體成交量比去年同期上漲了2-3成,這也直接導致組合貸使用數(shù)量走高。

來 源: 北京商報   

  編 輯:liuy

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