去年,在經(jīng)濟(jì)放緩、需求疲弱的背景下,多地寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率上升,租金下降。
綜合來(lái)看,北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市去年寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況較為相似,在供應(yīng)大幅增加、經(jīng)濟(jì)放緩、需求疲弱的背景下,空置率均創(chuàng)新高。其中,深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高,空置率最高,達(dá)到20%;上?罩寐蕛H次于深圳,為19.4%;北京空置率為13.8%,創(chuàng)2011年以來(lái)最高水平。
截至2019年末,世邦魏理仕跟蹤的17個(gè)中國(guó)內(nèi)地主要城市寫(xiě)字樓平均空置率為21.7%,空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務(wù)區(qū)板塊。全國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%。
租金方面,因巨量新增供應(yīng)疊加整體經(jīng)濟(jì)放緩及貿(mào)易摩擦帶來(lái)的需求放緩,整體市場(chǎng)空置率升高,租戶市場(chǎng)明顯。北京、上海、深圳3個(gè)一線城市的業(yè)主面臨競(jìng)爭(zhēng)調(diào)整租賃策略,給與包括延長(zhǎng)免租期等優(yōu)惠政策,以期實(shí)現(xiàn)吸引和留存租戶。北京、深圳寫(xiě)字樓平均租金均同比下調(diào),跌幅分別為1.4%和3.4%,北京降幅更是創(chuàng)歷史最大。
不過(guò),從2019年末租金水平來(lái)看,北京最高,優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金報(bào)價(jià)為472.6元/月/平方米;上海第二,為291.1元/月/平方米;深圳為201.2元/月/平方米。
而廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況截然相反,2019年全年,寫(xiě)字樓供應(yīng)量和空置率都創(chuàng)下多年來(lái)的新低紀(jì)錄,年末空置率為5.4%,同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。但存量面積去化變慢,業(yè)主降價(jià)引吸納,全年租金同比下調(diào)0.6%,平均租金報(bào)價(jià)是168.2元/月/平方米。
對(duì)于2020年的市場(chǎng)展望,報(bào)告認(rèn)為,北京面對(duì)2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力,市場(chǎng)租金有望繼續(xù)下行;上海在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展與長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的大格局下,寫(xiě)字樓市場(chǎng)去化將逐漸回暖;深圳供應(yīng)高峰持續(xù),整體市場(chǎng)空置率將繼續(xù)走高,租金也將面臨一定壓力;廣州的空置率將被供應(yīng)高峰推升,租金保持平穩(wěn)。
從全國(guó)來(lái)看,世邦魏理仕預(yù)計(jì),2021年在新增供應(yīng)放緩和需求持續(xù)復(fù)蘇的雙重推動(dòng)下,空置率有望開(kāi)始下行。2020年寫(xiě)字樓租金將繼續(xù)承壓,但經(jīng)濟(jì)和企業(yè)信心企穩(wěn)將助一線及核心二線市場(chǎng)租金走勢(shì)邊際改善,廣州和杭州有望回升。全國(guó)寫(xiě)字樓租金降幅將收窄。
北京:空置率創(chuàng)2011年來(lái)最高,租金跌幅創(chuàng)2010年來(lái)最大
報(bào)告顯示,2019年,北京全年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)總量超90萬(wàn)平方米,歷史上僅次于2009年;其中,甲級(jí)供應(yīng)量高達(dá)71.3萬(wàn)平方米,創(chuàng)歷史新高,推升市場(chǎng)空置率至13.8%,創(chuàng)2011年以來(lái)最高水平。
2019年,北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體需求疲軟,全年凈吸納量?jī)H錄得12.1萬(wàn)平方米,為過(guò)去5年歷史最低。CBD核心區(qū)域和金融街高品質(zhì)新項(xiàng)目的陸續(xù)交付,吸引了眾多企業(yè)搬遷落戶。但2019年以前入市項(xiàng)目整體凈吸納量為負(fù),這些項(xiàng)目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化:超甲級(jí)寫(xiě)字樓最為穩(wěn);其他甲級(jí)寫(xiě)字樓,隨著租金的調(diào)整和升級(jí)需求的釋放,下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解;而乙級(jí)寫(xiě)字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬(wàn)平方米,創(chuàng)歷史新低。
報(bào)告稱,在供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下,北京全年同樣本比整體租金增速為-1.4%,創(chuàng)2010年以來(lái)的最大跌幅,其中乙級(jí)市場(chǎng)為-2.1%。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部主管張冀蘇指出:“2019年是近10年以來(lái)最具挑戰(zhàn)的一年。面對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩、需求放緩及市場(chǎng)供應(yīng)高峰的到來(lái),大部分業(yè)主主動(dòng)調(diào)整租賃策略,租金價(jià)格也從觀望堅(jiān)持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào);面對(duì)2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力,市場(chǎng)租金有望繼續(xù)下行,租賃成本的回落亦將推動(dòng)搬遷和升級(jí)需求的放量,此外,業(yè)主們也會(huì)積極投入資金對(duì)現(xiàn)有樓宇升級(jí)改造以應(yīng)對(duì)新項(xiàng)目帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力!
上海:空置率上升至19.4%,2020年市場(chǎng)去化或回暖
報(bào)告顯示,2019年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得約99萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),受到大量供應(yīng)持續(xù)入市而經(jīng)濟(jì)放緩、需求端走弱的影響,新交付項(xiàng)目預(yù)租普遍表現(xiàn)低于預(yù)期。全年凈吸納量累計(jì)僅錄得29.6萬(wàn)平方米,企業(yè)保守?cái)U(kuò)張、縮減成本為主導(dǎo)的當(dāng)前形勢(shì)下,超過(guò)四分之三的市場(chǎng)去化來(lái)自于租金性價(jià)比凸顯的新興商務(wù)區(qū)。由此,全市空置率同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)至19.4%。
此外,業(yè)主面臨競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加碼的寫(xiě)字樓市場(chǎng),積極調(diào)整租賃策略,給予多元化優(yōu)惠激勵(lì)政策,其中免裝期優(yōu)惠幅度平均為3.7個(gè)月,與去年相比提升了22%,可見(jiàn)一斑。2019年,上海寫(xiě)字樓租金報(bào)價(jià)為291.1元/月/平方米。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆骸罢雇?020年,上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將逾140萬(wàn)平方米。近期中美第一階段經(jīng)貿(mào)協(xié)議對(duì)市場(chǎng)情緒帶來(lái)提升,而隨著金融,TMT等服務(wù)業(yè)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的政策紅利逐步落地,未來(lái)有望進(jìn)一步利好外資需求設(shè)立擴(kuò)張,或迎來(lái)新一輪市場(chǎng)拐點(diǎn)。在城市轉(zhuǎn)型發(fā)展與長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的大格局下,上海將發(fā)揮龍頭作用引領(lǐng)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,推動(dòng)長(zhǎng)三角一體化格局,帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)去化逐漸回暖!
深圳:新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高,空置率高達(dá)20%
報(bào)告顯示,2019年深圳新增供應(yīng)持續(xù)高位且創(chuàng)歷史新高,全年錄得超過(guò)200萬(wàn)平方米新增供應(yīng),為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)有史以來(lái)的供應(yīng)最高位,共計(jì)21個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。從分布區(qū)域來(lái)看,南山區(qū)為新增供應(yīng)的主要聚集地,貢獻(xiàn)了6成以上的新增供應(yīng),細(xì)分市場(chǎng)主要分布在高新科技園和前海片區(qū)。甲級(jí)寫(xiě)字樓是市場(chǎng)供應(yīng)主流,占比超8成。
全年吸納量表現(xiàn)較為穩(wěn)定,共錄得超80萬(wàn)平方米的新增吸納,但從季度供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看,受整體經(jīng)濟(jì)疲軟以及貿(mào)易摩擦的影響,2019年下半年新增吸納明顯放緩,新入市項(xiàng)目去化緩慢與老舊項(xiàng)目因租戶搬遷引起空置率升高并存。整體市場(chǎng)空置率年度同比上升8.7個(gè)百分點(diǎn)至年末達(dá)20.0%的高位,市場(chǎng)呈供過(guò)于求的整體態(tài)勢(shì)。
租金方面,巨量新增供應(yīng)疊加整體經(jīng)濟(jì)放緩及貿(mào)易摩擦帶來(lái)的需求放緩,整體市場(chǎng)空置率升高,租戶市場(chǎng)明顯。業(yè)主實(shí)施更為靈活的租賃策略,包括免租期的調(diào)整、針對(duì)不同類(lèi)型客戶的差異化租金策略以及招商方面更優(yōu)厚的獎(jiǎng)勵(lì)等,以期實(shí)現(xiàn)吸引和留存租戶。同時(shí)各區(qū)政府在引入產(chǎn)業(yè)方面也更為主動(dòng),實(shí)施一些優(yōu)惠政策來(lái)吸引知名租戶進(jìn)駐區(qū)內(nèi)知名寫(xiě)字樓項(xiàng)目。全年來(lái)看,供求狀況影響下,市場(chǎng)平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片區(qū)在回巢政策和地鐵開(kāi)通的帶動(dòng)下,租金表現(xiàn)穩(wěn)定,片區(qū)市場(chǎng)不斷向好。
圖:全年寫(xiě)字樓新增供應(yīng)與凈吸納量表現(xiàn)
世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管程志文表示:“未來(lái)一年,供應(yīng)方面,預(yù)計(jì)依然有超過(guò)100萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市,供應(yīng)高峰持續(xù)。需求方面,持續(xù)發(fā)展的科技需求以及隨著深圳市先行示范區(qū)和大灣區(qū)政策利好帶動(dòng)的金融需求,包括傳統(tǒng)金融和非傳統(tǒng)金融需求預(yù)計(jì)將保持一定發(fā)展,但發(fā)展速度相比之前將有所放緩。而第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的需求則會(huì)有一定的波動(dòng)和整合。整體市場(chǎng)空置率將繼續(xù)走高,租金表現(xiàn)也將面臨一定壓力!
廣州:供應(yīng)創(chuàng)2004年來(lái)最少,空置率創(chuàng)2000年來(lái)新低
報(bào)告顯示,2019年,廣州僅錄得兩個(gè)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目、共計(jì)12.5萬(wàn)的新供應(yīng)入市,供應(yīng)量同比減少49%,是自2004年以來(lái)供應(yīng)最少的一年。新項(xiàng)目理想的預(yù)租表現(xiàn)帶動(dòng)全市吸納,年末空置率為5.4%,同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn),繼2018年后,再一次創(chuàng)下自2000年以來(lái)的新低紀(jì)錄。
全年凈吸納統(tǒng)計(jì),TMT位于需求的首位,其次是金融服務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)。低空置率環(huán)境下,金融行業(yè)憑借較高的承租能力表現(xiàn)突出,全年珠江新城該類(lèi)租戶成交占比同比提升13個(gè)百分點(diǎn)到38%。在過(guò)去兩年貢獻(xiàn)了占全市超過(guò)七成新供應(yīng)的琶洲商圈,2019年TMT租戶成交占比同比提高30個(gè)百分點(diǎn)到50%,行業(yè)集聚效應(yīng)逐漸加強(qiáng)。
總體市場(chǎng)需求偏弱,大部分租戶采取保守的租賃策略。全市可租面積有限,部分有擴(kuò)張需求的企業(yè)則選擇搬遷到成本更低、可選面積更多的商務(wù)園區(qū),更有個(gè)別企業(yè)轉(zhuǎn)移到自用物業(yè)中。部分樓宇由于設(shè)施老舊、業(yè)權(quán)不統(tǒng)一,在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì),有流失租戶的危險(xiǎn)。多個(gè)因素作用下,珠江新城、天河體育中心和越秀錄得空置率同比1.2到1.5個(gè)百分點(diǎn)的上升。存量面積去化減慢,租戶的議價(jià)能力增大,業(yè)主提供租金折讓促進(jìn)成交,全年租金同比下降0.6%,平均租金報(bào)價(jià)是168.2元/月/平方米。
世邦魏理仕華南顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管程志文表示:“展望2020年,預(yù)計(jì)將有接近90萬(wàn)平方米的新供應(yīng)入市,供應(yīng)分布在琶洲、金融城等新興區(qū)域,全市空置水平將被供應(yīng)高峰推升。新增的辦公面積有利于釋放蟄伏的升級(jí)、擴(kuò)張需求,促進(jìn)吸納,支撐總體租金保持平穩(wěn),供應(yīng)稀缺、進(jìn)駐率高位的核心商務(wù)區(qū)租金或有回暖!
來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
編輯:wangdc