2020年的冬天,因多家長(zhǎng)租公寓爆雷,讓房東和租戶(hù)陷入“受害者”相爭(zhēng)的漫長(zhǎng)博弈。
危機(jī)并非一朝一夕產(chǎn)生。兩年前,長(zhǎng)租公寓還是一片高光態(tài)勢(shì),各路資本爭(zhēng)相加碼,頭部企業(yè)相繼赴美上市。但也正因資本力量的加持,一些分散式長(zhǎng)租公寓陷入“互聯(lián)網(wǎng)式”燒錢(qián)補(bǔ)貼、越擴(kuò)張?jiān)教潛p的普遍困境。
“分散式長(zhǎng)租公寓利用高收低租等手段做大規(guī)模,并用租金貸圈錢(qián),類(lèi)似龐氏騙局!庇凶赓U行業(yè)資深人士告訴記者,在資本壓力下,這些長(zhǎng)租品牌要不斷擴(kuò)張規(guī)模,但越擴(kuò)張?jiān)教潛p,很難精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。
即便是行業(yè)頭部公司自如,也難逃盈利困境,這是企業(yè)戰(zhàn)略激進(jìn)的表現(xiàn),也是行業(yè)不成熟的結(jié)果。值得注意的是,目前多地正加強(qiáng)租賃行業(yè)監(jiān)管,不規(guī)范行為有望被糾偏,但距長(zhǎng)租企業(yè)找到可持續(xù)的盈利模式,仍道路漫長(zhǎng)。
頻頻“爆雷”
11月30日,自如宣布戰(zhàn)略并購(gòu)貝客青年精品公寓。并購(gòu)?fù)瓿珊,自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個(gè)城市,運(yùn)營(yíng)53個(gè)集中式公寓項(xiàng)目。自如表示,此舉有助于快速提升其在核心城市的集中式公寓規(guī)模。
在當(dāng)下長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),分散式是從個(gè)人房東處租賃房屋,經(jīng)過(guò)裝修后對(duì)外出租,獲得租金差收入,俗稱(chēng)“二房東”;集中式則是將整幢物業(yè)改造后出租,房源集中,管理方便,但前期投入較大。
自如是國(guó)內(nèi)頭部長(zhǎng)租公寓品牌,目前已形成分散式合租、整租、豪宅,以及集中式獨(dú)棟和社區(qū)的全品類(lèi)租住產(chǎn)品覆蓋。高調(diào)擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí),自如在分散式租賃領(lǐng)域卻頻頻遭遇業(yè)主維權(quán)。
早在年初,便有自如房東向第一財(cái)經(jīng)記者反映,接到自如業(yè)務(wù)員電話(huà),商量降租金,理由是要拆除隔斷間,收益將受影響。如果房東不同意,自如便單方面解除合同,補(bǔ)償兩個(gè)月房租,并扣除裝修費(fèi)。
受到波及的多為自如此前為搶占市場(chǎng)、高價(jià)拿下的房源。在疫情沖擊、租賃市場(chǎng)低溫等因素影響下,自如選擇“斷臂求生”!八性馐芙饧s影響的租客都會(huì)友好協(xié)商,對(duì)于符合合同支持的業(yè)主,將會(huì)賠付違約金!弊匀绶Q(chēng)。
作為行業(yè)頭部公司,自如暫時(shí)尚有周轉(zhuǎn)余地,而其他已“爆雷”的公司正風(fēng)波連連。近日,多名租客反映,因其租住的長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)資金危機(jī),自己年付的資金“打了水漂”,還要被迫搬離、重新找房。
“租約還剩七個(gè)月,但房東說(shuō)自己也要還貸款,長(zhǎng)租公寓已拖欠他們兩個(gè)月房租!弊饪屯趿郑ɑ└嬖V記者,按房東的想法,如果想繼續(xù)住,雙方可重新簽一份合同,從12月份開(kāi)始,直接把租金給房東。
王林并不想接受這一方案!拔覀兏L(zhǎng)租公寓還沒(méi)解約,即便想解約,押金租金能否返還還是未知,如果私下跟房東續(xù)簽,哪份有法律效力?”他說(shuō),目前各方還在觀望,自己想等下一步結(jié)果。
越擴(kuò)張?jiān)教濆X(qián)
據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì),自2017年以來(lái),全國(guó)共有153家長(zhǎng)租品牌“爆雷”,2020年1~11月就多達(dá)84家。其中,很大一部分原因在于“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”、濫用“租金貸”等運(yùn)營(yíng)模式導(dǎo)致資金鏈斷裂。
其中,“租金貸”更是長(zhǎng)租企業(yè)被詬病的焦點(diǎn)。為獲得更多資金,長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方會(huì)引入金融機(jī)構(gòu),租客與其簽訂貸款條約,分期償還租房貸款,金融機(jī)構(gòu)則將全年租金一次性打入長(zhǎng)租公寓企業(yè)賬戶(hù)。
這種情況下,租客可能會(huì)在不知情的情況下產(chǎn)生貸款,金融機(jī)構(gòu)放出的貸款,則直接流向長(zhǎng)租公寓。因長(zhǎng)租公寓按月或季度給房東打款,期限錯(cuò)配下會(huì)沉淀出巨大的資金池,這筆資金并沒(méi)有獨(dú)立第三方進(jìn)行監(jiān)管。
一旦“爆雷”事件發(fā)生,長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂無(wú)法向房東打款,租客卻仍與金融機(jī)構(gòu)存在債務(wù)關(guān)系。毫無(wú)疑問(wèn),濫用“租金貸”助推了長(zhǎng)租公寓無(wú)序擴(kuò)張,加大了租客權(quán)益受損的風(fēng)險(xiǎn),但其并非企業(yè)陷入危機(jī)的核心因素。
早在今年5月,國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室便撰文指出,即使規(guī)模較大的上市長(zhǎng)租公寓也面臨巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),根本原因在于:企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù),且規(guī)模巨大;疫情加速了融資現(xiàn)金流的波動(dòng)。
以某美股上市長(zhǎng)租公寓品牌為例,過(guò)去三年,該公司運(yùn)營(yíng)的房源數(shù)量暴增,運(yùn)營(yíng)效率和出租率卻持續(xù)走低,租金成本增速超過(guò)收入增速,越擴(kuò)張?jiān)教潛p。即便沒(méi)有疫情沖擊,這家公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也難以忽視。
同策資管也認(rèn)為,只要該公寓能正常運(yùn)營(yíng),保持一定的資金流動(dòng)性,未引發(fā)租客信任危機(jī),以及進(jìn)一步的集中退房等問(wèn)題,租金貸本身不會(huì)成為危機(jī)的導(dǎo)火索,更不是企業(yè)運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)困境的主要矛盾。
該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為,危機(jī)發(fā)生的根源在于,在目前商業(yè)模式和管理方式下,長(zhǎng)租企業(yè)每間運(yùn)營(yíng)中的公寓都在貼錢(qián)。自2018年起,全國(guó)各城市開(kāi)始嚴(yán)查隔斷房、群租房,加上疫情影響,出租率及租金下跌,加速了長(zhǎng)租企業(yè)資金鏈問(wèn)題的暴露。
急需擺脫“野蠻生長(zhǎng)”
盡管“爆雷”、“甲醛房”、“租金貸”等問(wèn)題頻發(fā),但長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn),仍滿(mǎn)足了當(dāng)下年輕人的租賃需求,是解決我國(guó)租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的重要途徑。作為一種新興業(yè)態(tài),長(zhǎng)租行業(yè)急需步入有序發(fā)展的軌道。
易居控股CEO丁祖昱認(rèn)為,長(zhǎng)租公寓正如早期的共享單車(chē)、滴滴,拼資金、拼實(shí)力、拼規(guī)模是行業(yè)早期階段的正常表現(xiàn)!按罄颂陨场敝,行業(yè)將走向成熟,中端企業(yè)逐漸退出,最終達(dá)到多方制衡的健康狀態(tài)。
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室也發(fā)文表示,應(yīng)設(shè)立行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻,制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范(如隔間、裝修、安全等),定期組織行業(yè)形勢(shì)研討;地方政府應(yīng)會(huì)同住建部門(mén)建設(shè)長(zhǎng)租公寓信息平臺(tái),房客租金應(yīng)在銀行開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管。
近日,多地已發(fā)文加強(qiáng)監(jiān)管。其中,濟(jì)南要加強(qiáng)對(duì)“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的監(jiān)管,對(duì)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快的企業(yè)實(shí)施約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、依法依規(guī)查處等舉措。
針對(duì)“租金貸”問(wèn)題,成都明確表示,住房租賃企業(yè)租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%;深圳也明確,住房租賃企業(yè)不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。
克而瑞租售認(rèn)為,監(jiān)管政策密集出臺(tái),要讓長(zhǎng)租公寓回歸“住”的本質(zhì)。這意味著,長(zhǎng)租公寓依靠“高收低出”、“長(zhǎng)租短付”、“租金貸”等手段大舉擴(kuò)張的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去,行業(yè)正從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向深耕運(yùn)營(yíng)。
不過(guò),一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)分散式長(zhǎng)租品牌的發(fā)展并不認(rèn)可。上述租賃行業(yè)人士告訴記者,分散式長(zhǎng)租公寓以租金貸融資,通過(guò)收購(gòu)房源再轉(zhuǎn)租的方式擴(kuò)張規(guī)模,但越擴(kuò)張就會(huì)越虧損,很難做到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。
相較而言,集中式公寓因?yàn)楣芾硇矢蛹谢,并且通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)這個(gè)放大器,能有效提升收益,獲得持續(xù)發(fā)展;而分散式前期資本沉淀較少,利于企業(yè)在短期內(nèi)快速擴(kuò)張,但成本利潤(rùn)難以控制。
以萬(wàn)科、龍湖等房企運(yùn)營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓為例,這些品牌正有意放緩規(guī)模擴(kuò)張速度,轉(zhuǎn)而提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和效率。近三年來(lái),龍湖冠寓整體出租率提升,今年上半年攀升至85.3%,且不會(huì)運(yùn)用“租金貸”模式。
長(zhǎng)租公寓并非暴利行業(yè),任何盲目追求規(guī)模、獲取房源成本過(guò)高、濫用金融杠桿的行為,都可能使企業(yè)資金承壓。在穩(wěn)妥處理“爆雷”公寓的遺留問(wèn)題后,唯有精細(xì)化運(yùn)營(yíng),才能讓行業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展。
來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)
編輯:wangdc