縱觀2019年全年,深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)疲軟。寫(xiě)字樓供應(yīng)面積及存量面積均達(dá)到高值,供需失衡狀態(tài)加劇。甲級(jí)寫(xiě)字樓需求呈衰退態(tài)勢(shì),雖然租金水平已快速調(diào)整以應(yīng)對(duì)消極的市場(chǎng)形勢(shì),但空置率上升到歷史最高水平。在疫情之下,受健康隱患及復(fù)工延期等不利因素疊加影響,短期內(nèi)深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨考驗(yàn)。
2019年寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧
宏觀分析
受國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境變化及中美貿(mào)易戰(zhàn)影響,2019年深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)消極。2019年全年,深圳市寫(xiě)字樓一手成交53.38萬(wàn)平方米,同比下降30.42%;新開(kāi)工面積289.85萬(wàn)平方米,同比微升0.15%;施工面積1476.18萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)27.18%;新竣工面積58.37萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)13.62%,短期市場(chǎng)供過(guò)于求。
圖:2019年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況
資料來(lái)源:中指數(shù)據(jù)寫(xiě)字樓版
租戶分析
根據(jù)中指數(shù)據(jù)寫(xiě)字樓版(點(diǎn)擊免費(fèi)試用)數(shù)據(jù)顯示,深圳寫(xiě)字樓的主力租戶以科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化、體育和娛樂(lè)業(yè)、金融業(yè)、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為主。
其中以科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為代表的TMT科技行業(yè)表現(xiàn)亮眼,且相關(guān)的本土企業(yè)積極帶動(dòng)了全市甲級(jí)寫(xiě)字樓需求,其中不乏大面積擴(kuò)租的案例發(fā)生,例如大疆從13年前的小閣樓起步到斥資16億建造留仙洞企業(yè)總部大樓,其擴(kuò)張速度及空間需求體現(xiàn)了高科技企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的積極帶動(dòng)作用。
此外,專業(yè)服務(wù)業(yè)租戶在第四季度也有一定的提升。而金融業(yè)由于受到政府管制外加金融大環(huán)境影響,行業(yè)內(nèi)部分領(lǐng)域境遇不佳,導(dǎo)致出現(xiàn)退租現(xiàn)象。
圖:2019年第3-4季度寫(xiě)字樓租戶構(gòu)成分析
資料來(lái)源:中指數(shù)據(jù)寫(xiě)字樓版
空置率和租金
2019年,受宏觀經(jīng)濟(jì)放緩和中美貿(mào)易影響,企業(yè)租賃態(tài)度趨于保守,深圳寫(xiě)字樓吸納有所減緩,加之供應(yīng)量巨大,供過(guò)于求的市場(chǎng)環(huán)境影響了整體空置率及租金水平。
第四季度全市寫(xiě)字樓空置率達(dá)9.22%,較第三季度上漲1.4個(gè)百分點(diǎn),其中甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率8.83%,乙級(jí)寫(xiě)字樓空置率為9.48%。
受空置率上升影響,部分業(yè)主及時(shí)調(diào)整租金策略,包括減租、延長(zhǎng)免租期等,以及針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶提供更為優(yōu)惠的租金以保證良好的租戶品質(zhì)和租戶組合。因此,我們觀察到2019年全市平均租金同比跌幅達(dá)18%至150.28元/㎡.月。
分區(qū)域看,企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓選址開(kāi)始流向租金相對(duì)較低、選擇較多的新興商務(wù)區(qū),此現(xiàn)象在寶安區(qū)表現(xiàn)較為明顯:12月份在全市各區(qū)寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)上漲的情況下,寶安區(qū)寫(xiě)字樓空置率由10.78%降至7.31%,且租金水平變化不大。
圖:2019年第3-4季度重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽强罩眉白饨瓠h(huán)比變化
資料來(lái)源:中指數(shù)據(jù)寫(xiě)字樓版
大宗交易
大宗交易市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為活躍,總交易額創(chuàng)歷史新高。其中,中國(guó)人壽、領(lǐng)展房產(chǎn)基金分別以180億、66億元購(gòu)得華僑城大廈、怡景中心城,內(nèi)資自用及投資機(jī)構(gòu)成為主要購(gòu)買力量。
隨著深圳成為先行示范區(qū)和粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃公布,投資者對(duì)“大灣區(qū)”的關(guān)注程度也越來(lái)越高,外資機(jī)構(gòu)對(duì)深圳關(guān)注度持續(xù)增長(zhǎng),年內(nèi)也成交了近幾年首單優(yōu)質(zhì)零售的大宗買賣。怡景中心城作為領(lǐng)展深圳首個(gè)、粵港澳大灣區(qū)第二個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目,該動(dòng)作也向市場(chǎng)釋放積極信號(hào),展現(xiàn)出“大灣區(qū)”的利好效應(yīng)。
2020年寫(xiě)字樓市場(chǎng)展望
總體來(lái)說(shuō),2019年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)穩(wěn)中有跌,供應(yīng)壓力和需求疲軟態(tài)勢(shì)明顯。在此背景下,2020年突如其來(lái)的新冠疫情無(wú)疑使本就承壓的寫(xiě)字樓市場(chǎng)雪上加霜。為了緩解疫情影響,政府相繼推出調(diào)整政策。2月7日,深圳市政府“抗疫16條”政策出臺(tái),包括幫扶困難企業(yè)和職工、緩解企業(yè)資金壓力、降低融資成本、提高融資效率等內(nèi)容。在緩解企業(yè)資金壓力上,深圳通過(guò)減免、補(bǔ)貼、緩繳等各種方式為企業(yè)直接減負(fù)超600億元。其中,減免租金額度預(yù)計(jì)超13.8億元。此外,對(duì)租用市、區(qū)政府以及市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)持有物業(yè)的非國(guó)有企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和個(gè)體工商戶,免除2個(gè)月租金。
短期來(lái)看,疫情對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求端影響明顯高于供給端。由于復(fù)工延期及經(jīng)濟(jì)不確定性的增加,企業(yè)擴(kuò)張需求將有所減緩,中小企業(yè)承壓明顯,加之2020年新增供應(yīng)量仍然巨大,空置率或?qū)⒊掷m(xù)攀升,租金也隨之面臨下行壓力。受政策影響,經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的暫停也將導(dǎo)致短期內(nèi)租賃成交量的顯著下降。
長(zhǎng)期來(lái)看,深圳主要以互聯(lián)網(wǎng)、通信、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)布局較多,疫情對(duì)這些類型公司沖擊有限。而這些企業(yè)正是深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力租戶,相對(duì)穩(wěn)定和良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了疫情對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)影響較小。未來(lái),粵港澳大灣區(qū)發(fā)展將日趨成熟,區(qū)域內(nèi)的投資機(jī)會(huì)也將吸引更多企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐。在政策利好及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等積極作用推動(dòng)下,深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)轉(zhuǎn)機(jī)。
來(lái)源:中國(guó)指數(shù)研究院
編輯:wangdc