受新冠肺炎疫情影響，2020年一季度，中國房地產市場表現(xiàn)不佳已成定局。二季度剛剛開始，該季度中國房地產市場狀況如何，不僅將直接影響整個行業(yè)全年態(tài)勢，也將間接影響中國整體經濟運行狀況和對行業(yè)的政策調整取向。
從一季度整體而言，中央保持調控定力，堅持“房住不炒”定位不變，各地為應對新冠疫情帶來的影響，密集出臺房地產扶持政策，從供需兩端提振市場信心，因城施策更加靈活。
盡管一季度市場受疫情沖擊明顯縮量，但3月成交規(guī)模已呈現(xiàn)回升勢頭。展望二季度，預計受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產市場也將逐漸恢復，但短期需求釋放動力的強弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢密切相關，一二線城市整體恢復或相對更快。
一季度市場特征為量跌價穩(wěn)
價格方面，根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2020年一季度，百城新建住宅價格累計上漲0.18%，是2015年5月開啟上漲行情以來季度漲幅最低值，較去年同期收窄0.37個百分點。其中2月線下售樓處受限，企業(yè)轉戰(zhàn)線上營銷，部分項目降價促銷，致百城住宅均價出現(xiàn)階段性小幅調整，3月線下售樓處逐步開放，市場情緒有所恢復，價格環(huán)比小幅上漲0.14%，整體保持平穩(wěn)。從各級城市來看，一季度一線城市累計上漲0.19%，與去年同期基本持平；二線城市價格累計上漲0.13%，三四線代表城市累計下跌0.07%。
成交規(guī)模方面，2020年一季度，根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，50個代表城市商品住宅月均成交面積約1460萬平方米，為2011年以來同期最低水平，同比下降接近四成。其中2月成交規(guī)模同環(huán)比下降均在70%以上，進入3月，隨著國內疫情得到有效控制，疊加多地出臺穩(wěn)市場相關政策，市場情緒有所恢復，交易規(guī)模低位回升，但仍不及去年同期，同比下降近40%，降幅較2月有所收窄。
不同級別城市來看，一季度，一線城市商品住宅月均成交面積同比下降37.6%，3月以來，北上廣深成交規(guī)模均從低位明顯回升，深圳成交規(guī)模已略超去年同期。二線城市商品住宅月均成交面積同比下降35.5%，3月，熱點城市市場逐步回溫，杭州等城市周度成交規(guī)模已超去年同期水平。三線代表城市商品住宅月均成交面積同比下降超40%，降幅在各線城市中最為顯著，3月多數(shù)城市同比仍下降，部分長、珠三角區(qū)域的城市成交面積同比增長。
熱點城市土地熱度仍較高
一季度受疫情影響，多地延遲或暫停土地出讓，全國300個城市各類用地共推出4.2億平方米，同比下降11.5%，其中住宅用地推出1.8億平方米，同比下降14.8%；各類用地共成交3.4億平方米，同比下降16.8%，其中住宅用地成交同比下降24.1%。
價格方面，住宅用地成交樓面均價明顯上漲。據(jù)統(tǒng)計，一季度，全國300個城市住宅用地成交樓面均價為4781元/平方米，同比上漲18.6%。住宅用地成交樓面均價的上漲，一方面受各線城市成交結構性因素的影響，另一方面，部分熱點城市優(yōu)質地塊推出量明顯增加，帶動企業(yè)拿地積極性提高，多宗高溢價地塊成交，亦一定程度上帶動整體樓面價的上漲。
一季度，除一線城市外，其余各線城市供需規(guī)模均明顯縮減。一線城市住宅用地成交面積同比增長7.8%，二線和三四線城市住宅用地成交同比分別下降28.0%和22.9%。價格方面，一季度各線城市成交樓面均價均有所上漲，其中一線城市漲幅領先，同比上漲37.3%。
2月以來，多省市從供給端出臺扶持政策緩解企業(yè)的資金壓力，如延期或分期繳納土地出讓金、調整競買保證金比例等，在一定程度上提振了企業(yè)信心。與此同時，北京、紹興、成都、東莞等城市優(yōu)質地塊推出量明顯增加，進一步帶動了企業(yè)拿地的積極性，多宗地塊成交溢價率較高，部分地塊亦刷新區(qū)域樓面價紀錄。如紹興越城區(qū)地塊競拍輪次超160輪，競拍熱度高，成交樓面價刷新全市最高樓面價紀錄。
供需兩端將逐漸恢復
宏觀環(huán)境方面，二季度降息降準依然可期，為經濟恢復發(fā)展提供更有利的金融環(huán)境。對房地產市場而言，短期相對偏松的金融大環(huán)境下，房企融資將略有改善，但中央對房地產金融監(jiān)管力度不放松，企業(yè)資金改善空間或有限；另外，在利率新政下，5年期LPR存一定下行空間，房貸利率或將伴隨LPR的下調有所下移。
市場方面，短期市場壓力的凸顯主要源于疫情集中暴發(fā)帶來的影響，隨著疫情防控取得實質性成效，線下售樓處恢復營業(yè)、土地出讓回歸正常、施工人員順利到崗，房地產市場調整幅度將有明顯緩和，加之短期行業(yè)政策環(huán)境在不違背“房住不炒”主基調的前提下仍存優(yōu)化預期，政府財政承壓背景下推地積極性高，且在疫情影響下，部分租房需求向置業(yè)需求轉化、改善需求也將積極釋放，預計二季度房地產市場供需兩端將逐漸恢復，價格則存穩(wěn)中小幅調整壓力。
全年來看，受疫情沖擊影響，需求入市將更為謹慎，預計2020年全國商品房銷售面積同比下降，全年市場規(guī)模保持近16億平方米水平。疫情背景下房企讓價促銷動力較強，短期房價存調整預期，但疫情對三四線市場銷量的影響將更為突出。
同時，2020年大多數(shù)企業(yè)應保持審慎的態(tài)度，規(guī)模上追求適度、穩(wěn)健增長，并更加強調提升經營質量，提供高品質的產品和服務。房企投資計劃繼續(xù)以穩(wěn)健、安全為主，量入為出，重點拓展核心城市群及熱點一二線城市的優(yōu)質土儲，同時積極探索多樣化、低成本的拿地渠道，為未來業(yè)績增長提供有力支撐。
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來源：每日經濟新聞
