4月15日，享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行舉行以"復工之下，商業(yè)地產(chǎn)的復蘇機遇"為主題的2020年一季度市場解析發(fā)布會，會上發(fā)布北京一季度寫字樓市場和零售市場報告，解讀復工后北京寫字樓市場未來趨勢以及大宗交易的市場概況。
戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示，在新冠肺炎疫情尚未結(jié)束前，隨著經(jīng)濟增長的持續(xù)放緩、企業(yè)盈利下降和租賃需求疲軟或?qū)⒗瓌訉懽謽鞘袌隹罩寐世^續(xù)攀升，租金將繼續(xù)面臨下行壓力。未來2-3個季度，隨著疫情的消退和更多企業(yè)順利的復崗復工，預計寫字樓市場租賃活動將恢復到疫情前水平。
市場租賃需求暫緩
2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，部分企業(yè)租戶紛紛暫緩他們的選址和擴張需求，北京全市寫字樓市場租賃活動基本處于停滯狀態(tài)。加之經(jīng)濟的下行壓力使得一些敏感的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象。至此，一季度北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為-36,782平方米和-28,643平方米，北京全市和五大核心商圈市場空置率則繼續(xù)小幅上揚，分別為13.8%和8.0%，分別環(huán)比上升0.3和0.4個百分點。
租金優(yōu)惠吸引租戶
由于新冠肺炎疫情消退尚需時日，北京大部分寫字樓業(yè)主對此都持觀望態(tài)度，并將精力主要放在了疫情的防疫工作上面。此外，業(yè)主給予了更為松動的租金價格和采取加大免租力度等優(yōu)惠條件來吸引企業(yè)租戶。至此，一季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣377.5元和423.7元，分別環(huán)比下降1.3%和1.0%，同比下降5.6%和3.5%。值得一提的是，面對此次疫情，大多數(shù)寫字樓業(yè)主并未產(chǎn)生過多焦慮，都能積極予以面對。不過，由于大多寫字樓業(yè)主之前缺乏防疫防控等方面的相關(guān)經(jīng)驗，隨著樓宇內(nèi)企業(yè)租戶到崗人員的逐漸增多，如何做好安全的防疫工作成為業(yè)主們目前要面臨的重要挑戰(zhàn)。
短期承壓下，寫字樓將逐步恢復活力
對此，戴德梁行北區(qū)寫字樓部主管廉峰哲總結(jié)，受此次疫情影響，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)及線上教育、娛樂等科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)或?qū)⒂瓉砀喟l(fā)展契機，或?qū)閷懽謽鞘袌鰩硇碌淖赓U需求。同時，"新基建"板塊也將給市場帶來新的機遇。未來，樓宇的智能管理、安全管理和綠色健康也將成為提升寫字樓市場競爭力的重要因素，而能夠應對突發(fā)公共事件的寫字樓將更加受到企業(yè)租戶的信任與青睞。
實體零售遭遇遏制 轉(zhuǎn)型升級助力市場煥發(fā)生機
2020年一季度，北京零售市場優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量為1,412萬平方米，其中購物中心存量達1,219萬平方米，占比達86.3%。
一月下旬開始，受疫情期間防控影響，居民外出減少，購物需求被抑制，購物中心客流量銳減，品牌銷售遇阻，尤其是餐飲及影院等業(yè)態(tài)，受挫嚴重。北京大部分商場（除餐飲、影院、休閑娛樂等業(yè)態(tài)外）雖都一直保持正常運營，但營業(yè)時間都有不同程度縮短。三月下旬，核心商圈大部分商場都基本恢復運營，除影院、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)80%以上的店鋪都恢復了正常營業(yè)。
疫情期間，實體零售受到重創(chuàng)，消費者對線上購物的依賴度逐漸增加，各購物中心業(yè)主及租戶也加大了線上宣傳及服務(wù)，推出自營電商平臺，在擴大商場影響力度的同時也緩解疫情帶來的壓力。受疫情影響，北京零售市場的"夜經(jīng)濟"和"首店經(jīng)濟"發(fā)展將在短期內(nèi)受到遏制，尤其是"夜經(jīng)濟"這種主要依賴客流帶動的發(fā)展模式幾乎將處于停滯狀態(tài)；"首店經(jīng)濟"的步伐也會因疫情放緩。疫情過后，零售行業(yè)將會專注于修煉內(nèi)功。首店經(jīng)濟需要更多的政府引導政策支持，餐飲為主的夜經(jīng)濟會更加規(guī)范化。
2019年底，北京市公布了一批將進入升級改造的老舊商業(yè)項目，本季度位于長安街的賽特購物中心也宣布進入閉店改造階段，未來將改名為"賽特·碧樂城"，定位高端購物中心。受疫情影響導致人員返工時間推遲，城市更新項目和在建項目進度也相應推遲，2020年整體市場供應節(jié)奏也將放緩。由于供應有限，未來北京零售項目仍主要以品牌的升級迭代為主，核心商圈的重點項目一鋪難求的局面還將繼續(xù)，且租金仍將保持上升趨勢。此外，隨著通州環(huán)球影城的開業(yè)及運河商務(wù)區(qū)的商業(yè)項目逐漸建成，區(qū)域內(nèi)人流量也將大幅增加，從而進一步激發(fā)通州零售市場活力，商業(yè)市場將迎來新的發(fā)展機遇。
戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎對此表示："轉(zhuǎn)型升級將會是后疫情時代北京商業(yè)的關(guān)鍵詞，在核心商圈，疫情加速老牌商業(yè)的改造與升級，一方面體現(xiàn)為老舊商業(yè)物業(yè)對于硬件設(shè)施的調(diào)整與升級，全面提升物業(yè)設(shè)施設(shè)備功能及公共衛(wèi)生管理，為零售商業(yè)空間注入綠色和健康的可持續(xù)發(fā)展理念；另一方面則體驗為傳統(tǒng)商業(yè)項目在定位和商業(yè)內(nèi)容上的升級調(diào)整，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，尤其是傳統(tǒng)文娛業(yè)態(tài)將面臨革新乃至部分淘汰，社交場景下的新業(yè)態(tài)、新體驗、新服務(wù)將成為改造亮點。"
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
