解凍的北京樓市進(jìn)入買方市場(chǎng)。
中介的一個(gè)電話，讓張新芳再次糾結(jié)起來(lái)。
2013年畢業(yè)后，張新芳一直工作居住在北京朝陽(yáng)區(qū)東北三環(huán)附近，4月13日，中介在電話中告訴她，附近一個(gè)老小區(qū)有一套小兩居，總價(jià)只要355萬(wàn)元，房主報(bào)價(jià)比春節(jié)前便宜了15萬(wàn)元。
中介委婉告訴她，房主換房，如果誠(chéng)心購(gòu)買，價(jià)格還有商量的空間。中介推給她的小區(qū)，目前單價(jià)6萬(wàn)元/平方米左右，與春節(jié)前相比下降了4000元/平方米，歷史上，該小區(qū)房?jī)r(jià)一度接近8萬(wàn)元。這讓她意識(shí)到，或許是買房的好時(shí)機(jī)。
買還是不買？對(duì)于她來(lái)說(shuō)是一次賭博。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，現(xiàn)在買可能是個(gè)高點(diǎn)；等等再出手，萬(wàn)一房?jī)r(jià)漲了，也是對(duì)價(jià)格極度敏感的她無(wú)法接受的。
3月下旬以來(lái)，隨著樓市成交恢復(fù)，北京各個(gè)區(qū)域二手房源開始不斷釋放，降價(jià)漲價(jià)房源比也達(dá)到了8：1，部分小區(qū)價(jià)格比節(jié)前下跌3000元到1萬(wàn)元不等。
北京朝陽(yáng)區(qū)燕莎附近一家中介門店負(fù)責(zé)人將價(jià)格變動(dòng)稱為擠水分，在他看來(lái)，目前降價(jià)幅度較大的小區(qū)，均經(jīng)歷了過(guò)價(jià)格快速上漲�！艾F(xiàn)在行情不好，回歸到實(shí)際價(jià)值�！�
相比二手房，北京新房報(bào)價(jià)雖然變化不大，但開發(fā)商均給出了較大的優(yōu)惠空間，部分項(xiàng)目甚至將折扣打到9.3折，而且在付款條件等方面也給出最長(zhǎng)6個(gè)月的期限。
二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)
2019年下半年，張新芳開始將買房事宜提上議程，從國(guó)慶假期開始，利用周末陸續(xù)看了北京各個(gè)區(qū)域的新房，以及朝陽(yáng)、海淀的二手房。
張新芳買房預(yù)算在300萬(wàn)元左右，孩子剛上幼兒園，花錢的地方比較多，她盤算著盡量少貸款甚至全款買。
元旦期間，她看中三環(huán)邊上一套56平方米的小兩居，小區(qū)建于上世紀(jì)90年代初，上班步行不到10分鐘，房主報(bào)價(jià)375萬(wàn)元，“當(dāng)時(shí)中介說(shuō)，如果誠(chéng)心買，業(yè)主還能便宜十來(lái)萬(wàn)�！钡捎谀甑坠緲I(yè)務(wù)忙，沒(méi)來(lái)得及見(jiàn)業(yè)主，房源被別人買走了。
由于疫情影響，春節(jié)后買房的事情暫時(shí)擱置起來(lái)。3月，中介開始發(fā)她一些房源供選擇，“中介每次推過(guò)來(lái)的房子，感覺(jué)價(jià)格都會(huì)比原來(lái)的低一點(diǎn)，慶幸當(dāng)時(shí)沒(méi)有買�！�
貝殼數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)3月成交均價(jià)為5.73萬(wàn)元/平方米，比2019年12月降了4400元/平方米；如果與2019年8月成交均價(jià)相比，則跌了1.73萬(wàn)元/平方米。以張新芳看的那套56平方米房子計(jì)算，現(xiàn)在買可以節(jié)省24萬(wàn)元。
張新芳居住小區(qū)附近一個(gè)房齡9年左右的小區(qū)，4月掛牌均價(jià)為7.4萬(wàn)元/平方米左右，比春節(jié)前降了1500元左右。另一個(gè)小區(qū)平均掛牌家為9.2萬(wàn)元/平方米，比春節(jié)前降了1.8萬(wàn)元/平方米。
連一向價(jià)格堅(jiān)挺的海淀西二旗區(qū)域價(jià)格也出現(xiàn)小幅松動(dòng)，該區(qū)域一單價(jià)10萬(wàn)元左右小區(qū)，近期二手房成交價(jià)均在9萬(wàn)元以下，另一個(gè)小區(qū)節(jié)前成交價(jià)在5.8萬(wàn)元—6.1萬(wàn)元/平方米，目前部分同類房源報(bào)價(jià)已經(jīng)下調(diào)至5.5萬(wàn)元/平方米左右。
同在西二旗附近的一個(gè)小區(qū)，2019年8月平均成交價(jià)6.3萬(wàn)元/平方米，目前3月最新數(shù)據(jù)顯示，平均成交價(jià)格回落至4.51萬(wàn)元/平方米，與春節(jié)前相比，單價(jià)也下跌超過(guò)8000元/平方米。
上述燕莎中介門店負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前帶看量已經(jīng)恢復(fù)到疫情前一半左右，成交恢復(fù)至節(jié)前60%左右，以低總價(jià)成交為主，延續(xù)了2019年下半年以來(lái)的市場(chǎng)格局。
據(jù)其透露，他所在區(qū)域二手房?jī)r(jià)格2019年下半年開始下跌，尤其是四季度由于一些房主著急用錢出現(xiàn)集中拋售現(xiàn)象。但也有部分小區(qū)，價(jià)格松動(dòng)幅度較小，甚至部分優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格還出現(xiàn)上漲。
另外，2019年底部分新建商品房項(xiàng)目降價(jià)促銷行為，也將一部分改善需求轉(zhuǎn)移到一手房市場(chǎng)。中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年北京一手房交易面積創(chuàng)下三年來(lái)新高，二手房成交量則出現(xiàn)同比下滑。
雖然市場(chǎng)交易中，二手房成交量仍高于一手房，但兩者之間差距進(jìn)一步縮小。新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛情況也進(jìn)一步改善，部分區(qū)域新房?jī)r(jià)格甚至超過(guò)了二手房?jī)r(jià)格。
新房打折降首付
上述燕莎中介門店負(fù)責(zé)人介紹，去年下半年，他所在的中介公司開始將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向一手房，平時(shí)的二手房客戶，也重點(diǎn)向新房成交引導(dǎo)，“新房傭金高，很多項(xiàng)目簽約當(dāng)天就出傭金，而且交易過(guò)程也省事�！�
他所在公司代理銷售的項(xiàng)目中，大部分均有不同幅度的折扣，一些項(xiàng)目推出的特價(jià)房，在備案價(jià)基礎(chǔ)上打出9.2折，日常折扣也在9.6折、9.8折左右。
一家閩系房企在北京的限競(jìng)房項(xiàng)目，批準(zhǔn)的銷售均價(jià)為5.2萬(wàn)元/平方米，據(jù)該項(xiàng)目銷售人員透露，目前統(tǒng)一折扣是9.8折，以總價(jià)為465萬(wàn)元的一套89平方米的小三居為例，折扣后總價(jià)為452萬(wàn)元。
在4月20日前，該項(xiàng)目拿出一個(gè)單元的房源做活動(dòng)，在原來(lái)的折扣上，每套房總價(jià)還可以優(yōu)惠20萬(wàn)元、30萬(wàn)元不等。經(jīng)過(guò)二次優(yōu)惠后，該項(xiàng)目銷售均價(jià)比預(yù)售價(jià)格降低了3800元/平方米。
豐臺(tái)花鄉(xiāng)某項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售單價(jià)為6.77萬(wàn)元/平方米，而成交均價(jià)為6.42萬(wàn)元；石景山某項(xiàng)目成交均價(jià)也比預(yù)售均價(jià)低了近3000元/平方米；順義某項(xiàng)目成交均價(jià)與備案價(jià)相比降幅超過(guò)10%。
降價(jià)只是眾多新房項(xiàng)目促銷手段之一，更多的樓盤則通過(guò)各種組合拳來(lái)加快去化。據(jù)某TOP10房企北京項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人介紹，他所在公司，根據(jù)區(qū)域、項(xiàng)目總價(jià)、盈利空間等現(xiàn)實(shí)條件，圍繞銷售和回款兩條線制定了詳細(xì)的促銷政策。
他負(fù)責(zé)銷售的項(xiàng)目總價(jià)在700萬(wàn)元左右，根據(jù)付款條件有不同的優(yōu)惠折扣，給出的首付周期最長(zhǎng)達(dá)到了5個(gè)月，“如果付款條件好，首付時(shí)間還有商量的余地�！�
根據(jù)要求，按照二套首付80%計(jì)算，客戶購(gòu)房當(dāng)天訂房直簽可以享受66元抵66萬(wàn)元折扣，滿足條件是交總房?jī)r(jià)5%的定房款，并在7天內(nèi)將首付補(bǔ)齊到10%。這一優(yōu)惠相當(dāng)打了9.3折。
根據(jù)首付政策，剩余首付在2個(gè)月內(nèi)付30%，3個(gè)月內(nèi)付40%。其他優(yōu)惠采取一事一議，“如果客戶能夠1個(gè)月和2個(gè)月付清首付，還有不同的優(yōu)惠；如果延長(zhǎng)首付周期也可以，但價(jià)格上就需要上調(diào)了，利潤(rùn)和回款，你總得讓我占一個(gè)�！�
上述TOP10房企北京項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人介紹，一般情況下，首付周期是1到3個(gè)月，市場(chǎng)好的時(shí)候，不僅銷售價(jià)格高于備案價(jià)，開發(fā)商還通過(guò)提高首付比例和縮短首付時(shí)間來(lái)提高收益和回款。
在供大于求的情況下，降價(jià)促銷、首付條件放寬成為北京大部分項(xiàng)目常規(guī)手段，只有少數(shù)位置較好、價(jià)格較周邊二手房低的項(xiàng)目，按備案價(jià)格銷售，首付也要求高。
需求疲軟
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)最近4個(gè)月北京13個(gè)新開盤項(xiàng)目，截止4月12日，2個(gè)項(xiàng)目簽約備案率超過(guò)70%。這2個(gè)項(xiàng)目銷售單價(jià)在5.5萬(wàn)元到6，5萬(wàn)元之間，位置在五環(huán)和六環(huán)之間，均有較好的交通和教育配套，兩個(gè)項(xiàng)目背后的開發(fā)商也在市場(chǎng)擁有相對(duì)較好的口碑。
另外11個(gè)項(xiàng)目去化率不足三成，其中7個(gè)項(xiàng)目銷售量在20套以下。這些項(xiàng)目大部分位于六環(huán)外，性價(jià)比并不高，或總價(jià)太高。
據(jù)某房企北京片區(qū)銷售負(fù)責(zé)人介紹，限競(jìng)房項(xiàng)目前期產(chǎn)品以疊拼、平層、合院等大戶型為主，“搭配高層來(lái)平衡容積率，主要靠大戶型盈利�！睆�2019年下半年開始，隨著房地產(chǎn)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，一些開發(fā)商開始調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略，將快消戶型作為主力產(chǎn)品。
上述北京區(qū)域銷售負(fù)責(zé)人透露，在當(dāng)前限購(gòu)、限貸政策下，尤其是認(rèn)房又認(rèn)貸使得購(gòu)房門檻普遍提高�！艾F(xiàn)在找個(gè)能拿500萬(wàn)元首付的客戶，得拿著放大鏡找�！�
經(jīng)過(guò)上一輪樓市上行透支，既符合限購(gòu)條件、又能拿出首付的群體越來(lái)越小，“就像洗金砂，大金粒早被撿走了，每洗一遍，金子就少一些，現(xiàn)在剩下的都是細(xì)沙子了�！�
另外，隨著外地戶籍子女入學(xué)門檻升高，北京一部分需求被分流到環(huán)京及其他一二線城市。據(jù)他介紹，近年，很多拿年薪的人將戶口遷往深圳、天津、杭州、武漢、成都等地，而購(gòu)房需求也隨之轉(zhuǎn)移。
終端需求具象到市場(chǎng)中，新房首付周期不斷拉長(zhǎng)，目前部分項(xiàng)目為了加速去化，將首付時(shí)間放寬到6個(gè)月。首付周期延長(zhǎng)也影響了房企回款周期，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前房企回款周期普遍為3到6個(gè)月，比原來(lái)增加了一倍。
從2019年下半年開始，由于回款周期較長(zhǎng)，部分房企開始通過(guò)購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化來(lái)實(shí)現(xiàn)提前回款。
二手房領(lǐng)域則表現(xiàn)為成交周期拉長(zhǎng)，擼房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，截止4月12日，北京二手房成交周期均值為160.91天，而2019年4月平均周期為96.61天，提高了66.56%。成交周期中位值更是從去年4月的47天延長(zhǎng)至今年4月的124天。
上述燕莎中介門店負(fù)責(zé)人根據(jù)最新成交統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，成交總價(jià)500萬(wàn)元以下占比超過(guò)70%，總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元成交占比只有7%左右。這意味北京二手房市場(chǎng)以剛需為主，改善型需求占比相對(duì)較小。
4月6日-4月12日，總價(jià)500萬(wàn)元以下成交占比為70.8%，較3月降低0.7個(gè)百分點(diǎn)；1000萬(wàn)元以上成交占比3.1%，與3月水平相當(dāng)。按成交面積，70平方米以下成交占比為47.2%，110平方米以上成交占比為13.5%。
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
編輯：wangdc
