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一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓:“零”供應(yīng)、凈吸納量下滑、租金下跌
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-4-27 10:35:02
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[提要]一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得6.95萬(wàn)平方米凈吸納量,環(huán)比去年四季度持平,但同比仍下降49%;與此同時(shí),租金環(huán)比加速下跌1.0%。

  疫情對(duì)商辦市場(chǎng)的影響開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。

  據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì),一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得6.95萬(wàn)平方米凈吸納量,環(huán)比去年四季度持平,但同比仍下降49%;與此同時(shí),租金環(huán)比加速下跌1.0%。

  值得一提的是,由于無(wú)新供應(yīng),季內(nèi)市場(chǎng)以吸納現(xiàn)有存量為主,這使得上海全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至16.9%。但隨著未來(lái)三年供應(yīng)高峰的來(lái)臨,空置率將繼續(xù)上行。

  新開(kāi)寫(xiě)字樓出租受阻

  2月23日下午,每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾邅?lái)到位于北外灘濱江核心地段、與陸家嘴隔江相望的昔日全國(guó)“地王”——?jiǎng)P德北外灘來(lái)福士廣場(chǎng)看到,投入使用不久的雙子塔建筑周邊仍在進(jìn)行最后的施工,部分租戶(hù)的裝修工作已經(jīng)開(kāi)始,但現(xiàn)場(chǎng)仍顯得人氣不足。

  據(jù)來(lái)福士廣場(chǎng)底樓大堂工作人員介紹,銀行、保險(xiǎn)及金融服務(wù)占了租賃面積的62%。北外灘沿線(xiàn)歷來(lái)是貨運(yùn)、航運(yùn)及金融企業(yè)的聚集地,該項(xiàng)目租金8~12元/平·天、物業(yè)費(fèi)42元/平方米的費(fèi)用水平,屬于江景寫(xiě)字樓中極具性?xún)r(jià)比的選擇。

  但在記者停留的較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi),只有安保人員偶爾從員工通道出入,幾乎看不到上班族和商務(wù)人士。

  “畢竟是新寫(xiě)字樓項(xiàng)目,2019年四季度才開(kāi)始招商,你們新租戶(hù)面積和價(jià)格都可以談!编u勇向記者坦言,“因?yàn)榇汗?jié)和疫情的影響,目前出租率并不是很好,你們的選擇余地還是很大的!

  顯然,鄒勇對(duì)于記者提及的公司搬遷非常感興趣。但他也表示,最近搬遷的需求也有一些,但不多,還是受到一定影響的。特別是新樓,沒(méi)辦法,只能慢慢招商!

  距來(lái)福士廣場(chǎng)一站地鐵以外,入市較早的上海新地標(biāo)白玉蘭廣場(chǎng)則是另一番景象?⒐こ^(guò)兩年的白玉蘭廣場(chǎng)已有W酒店入駐,商場(chǎng)等業(yè)態(tài)已然成熟,現(xiàn)場(chǎng)可隨著看到佩戴工作證的上班族出入!白廪k公樓啊,只有高層江景的有一些空著,中低區(qū)基本上很少了!钡讟谴筇霉ぷ魅藛T告訴記者。

  甲級(jí)寫(xiě)字樓新增掛零

  第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)顯示,一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市,總存量截至季末維持在1330萬(wàn)平方米。一季度租賃需求主要來(lái)自于春節(jié)前談妥的成交,且市場(chǎng)錄得的6.95萬(wàn)平方米凈吸納量以消化現(xiàn)有存量為主,因此甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至16.9%。

  隨著國(guó)內(nèi)疫情得以有效控制和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進(jìn),預(yù)計(jì)年內(nèi)新增供應(yīng)新供應(yīng)約120萬(wàn)平方米,但仍然比去年末的預(yù)測(cè)量縮減35%。

  第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事James Macdonald向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾弑硎,?019年全年,上海全市甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量為68.8萬(wàn)平方米。2020年這一預(yù)測(cè)值較去年供應(yīng)水平依然為較大體量,盡管同2017~2018年的供應(yīng)高峰(平均185萬(wàn)平方米/年)相比明顯減少。供應(yīng)端的放量無(wú)疑會(huì)對(duì)需求釋放起到一定影響,但二者并非存在線(xiàn)性關(guān)系!

  事實(shí)上,上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率更甚于甲級(jí)市場(chǎng)。據(jù)高力國(guó)際最新統(tǒng)計(jì),一季度上海寫(xiě)字樓整體空置率為19.2%,環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn),但這一空置率預(yù)計(jì)將在2020年末達(dá)到28.9%。

  一季度,上海南外灘、新客站區(qū)域新增供應(yīng)了3個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目,總計(jì)供應(yīng)面積約23.1萬(wàn)平方米。高力國(guó)際預(yù)計(jì),2020年全市寫(xiě)字樓供應(yīng)量將達(dá)到250萬(wàn)平方米,但需求量?jī)H為40萬(wàn)平方米,供求比大于6:1。

數(shù)據(jù)來(lái)源:高力國(guó)際

  甲級(jí)寫(xiě)字樓在上海的優(yōu)勢(shì)正在凸顯!案咂焚|(zhì)樓宇意味著同等品質(zhì)的物業(yè)管理,無(wú)論是當(dāng)前物業(yè)的管理,疫情期間如測(cè)溫、通風(fēng)、定時(shí)消毒等防疫措施,以及期間與房地產(chǎn)科技的結(jié)合運(yùn)用,抑或是企業(yè)的未來(lái)選址,尤其是大型租戶(hù)、跨國(guó)企業(yè)愈加重視樓宇健康和安全,及其對(duì)雇傭員工的重要性等!盝ames Macdonald表示。

  租金加速下跌1.0%

  據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù),一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比加速下跌1.0%至7.8元/平方米·天。同時(shí),高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示,2020年全年上海寫(xiě)字樓整體租金將下降6%,并且在一段時(shí)間內(nèi)維持低位,2022年才望回復(fù)上漲。

  除供大于求的市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律外,疫情對(duì)各行業(yè)的沖擊也導(dǎo)致了寫(xiě)字樓需求及租金的低迷。另一方面,上海在今年2月初出臺(tái)“滬28條”措施支持企業(yè)發(fā)展。為響應(yīng)政府號(hào)召,不少?lài)?guó)企業(yè)主已對(duì)符合條件的中小微企業(yè)實(shí)行2~3月份的租金減免。

  James Macdonald分析,本次租金下跌并非完全為疫情所致,自2018年末開(kāi)始上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金已步入下行通道。當(dāng)前隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇,寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)也已開(kāi)始恢復(fù),而待全球疫情結(jié)束后,跨國(guó)企業(yè)或重新考慮辦公空間的整合與升級(jí)。但由于上海未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)仍較大,因而預(yù)計(jì)至少未來(lái)兩到三年內(nèi)租金上漲的可能性不大,全市空置率也將隨著新供應(yīng)的陸續(xù)入市維持在高位。

  第一太平戴維斯研究部也認(rèn)為,企業(yè)需求趨緩、決策周期拉長(zhǎng)成為當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重要現(xiàn)象,部分企業(yè)因?yàn)槌杀镜目紤]放棄搬遷選擇續(xù)租,但未來(lái)健康醫(yī)療、金融保險(xiǎn)、IT及物流行業(yè)的需求將被看好。

數(shù)據(jù)來(lái)源:第一太平戴維斯研究部

  值得注意的是,對(duì)上海近幾年寫(xiě)字樓新增供應(yīng)在結(jié)構(gòu)上仍然呈現(xiàn)不均衡的狀態(tài),張宏偉認(rèn)為,城市的發(fā)展規(guī)劃還是要有一些前瞻性的,不能按照當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求來(lái)決定未來(lái)的商辦供應(yīng)。超前三五年很正常,按照當(dāng)前的區(qū)域結(jié)構(gòu),如果遠(yuǎn)郊例如青浦、奉賢等還存在一些大體量的供應(yīng),那么應(yīng)該適當(dāng)減少一些。但是從市中心尤其是中環(huán)內(nèi)核心地段的一些優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的話(huà),還是受到市場(chǎng)歡迎的。

  來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

編輯:wangdc

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