上半年的中國(guó)樓市創(chuàng)下了很多紀(jì)錄,比如2月的零成交和多達(dá)304次的調(diào)控政策。
6月,全國(guó)百城房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,但擋不住人們想買房的心。上海一超高總價(jià)豪宅又現(xiàn)開盤即告售罄,深圳則繼續(xù)上演令人窒息的搶房大戰(zhàn)——1191人搶5套房,中簽率0.42%。在驚動(dòng)了警察、認(rèn)籌被叫停后,購(gòu)房者還蹲在售樓部前的花壇遲遲不愿離去。
供應(yīng)端更有看點(diǎn)。300城土地出讓金總額達(dá)到2.54萬(wàn)億元,成交樓面均價(jià)比去年同期上漲16%。百?gòu)?qiáng)房企盡管半年只完成了4成業(yè)績(jī),但在拿地納儲(chǔ)方面毫不手軟——1.5萬(wàn)億,占比達(dá)6成。
伴隨著疫情的上半年,樓市迎來小陽(yáng)春、送走紅五月,終于在6月順利“入夏”,并保持著較強(qiáng)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。
百城新房?jī)r(jià)格漲幅5年最低蘇州6月成交面積環(huán)增133%
疫情影響逐漸褪去,上半年新房成交整體下滑,上海、深圳的豪宅市場(chǎng)卻迫不及待開始了“高燒”。
繼千萬(wàn)豪宅排隊(duì)搶之后,6月上海又一超高總價(jià)豪宅項(xiàng)目開盤即告售罄。位于“落在黃浦江邊的金靴子”——前灘核心地塊的三湘印象名邸項(xiàng)目,曾是2016年“一天兩地王”之一,單套房源總價(jià)860萬(wàn)元起,最高超過6000萬(wàn)元,仍未能阻擋購(gòu)房者搶房熱情。
千里之外的深圳,各路大佬則開始異口同聲:趕緊上車!一邊是豪宅開盤秒光,另一邊是學(xué)位房事件鬧得不可開交。深圳樓市毫無(wú)疑問霸屏了2020年樓市上半場(chǎng),但在供應(yīng)量同比縮水近一半的前提下,成交數(shù)據(jù)并不起眼。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,上半年深圳新房住宅合計(jì)成交16727套,同比減少5.4%,但房?jī)r(jià)漲幅也是肉眼可見。
最“悶聲大發(fā)財(cái)”的要數(shù)蘇州。6月份蘇州成交新房12409套,成交面積148萬(wàn)平方米,環(huán)增132.94%,同比上升108.59%,上半年總成交面積比去年同期增長(zhǎng)了27.38%。
中指數(shù)據(jù)顯示,除蘇州外,上半年杭州和溫州成交升幅較大,分別達(dá)到13.17%和10.66%,成為中指監(jiān)測(cè)的20城中漲幅最高的城市前三。
有人歡喜有人愁,西安上半年新房市場(chǎng)慘淡、同比“腰斬”有余,1~6月成交面積僅310.32萬(wàn)平方米,同比下跌53.18%。中指重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市中,包括西安在內(nèi),12個(gè)城市成交面積同比下降,其中一線城市上半年同比少賣了3.6萬(wàn)套房。
中指院報(bào)告顯示,上半年重點(diǎn)城市新房成交面積同比回落,絕對(duì)規(guī)模為2015年以來同期最低;3月以來市場(chǎng)逐漸恢復(fù),5~6月成交面積已接近近3年同期平均水平。上半年50個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積在2240萬(wàn)平方米左右,同比下降15%左右,成交規(guī)模為2015年以來同期最低水平。
2020年1~6月全國(guó)主要城市成交情況 數(shù)據(jù)來源:中指院
此外百城新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示,6月十大城市新建住宅平均價(jià)格為27868元/平方米,環(huán)比上漲0.71%,漲幅較上月擴(kuò)大0.21個(gè)百分點(diǎn)。一線城市新房總體同比上漲2.57%,其中6月上海環(huán)比上漲1.26%,北京環(huán)比上漲0.19,廣州環(huán)比上漲0.31%。深圳環(huán)比上漲0.03%。中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜指出,上半年百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1.27%,漲幅為近5年同期最低水平。
在數(shù)據(jù)采樣的100個(gè)城市中,有多達(dá)77個(gè)城市價(jià)格上漲,房?jī)r(jià)下跌城市只有23個(gè),熱門城市、人口流入的城市、有產(chǎn)業(yè)支撐的城市,購(gòu)房需求正在逐步釋放。
全國(guó)超230城二手房?jī)r(jià)格上漲 深圳6月成交量創(chuàng)4年新高
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年二手房?jī)r(jià)上漲中位數(shù)2.2%左右。深圳再度成為樓市焦點(diǎn),上半年二手房均價(jià)相比去年底大漲近15%,漲幅全國(guó)第二,僅次于江蘇連云港。
6月,深圳二手房仍然是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。新房市場(chǎng)的供應(yīng)緊缺,讓大量購(gòu)房者不得已轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)。深圳二手房?jī)r(jià)同比漲幅終于在6月達(dá)到了14.55%的高峰、環(huán)比則上漲1.48%,同環(huán)比均居百城首位,其中同比漲幅甩開第二名南京10多個(gè)百分點(diǎn)。
在半年多時(shí)間里,深圳二手房?jī)r(jià)格體系不斷被打破,但即便如此,二手房成交量到了6月仍然直破“萬(wàn)套大關(guān)”,這也是2016年3月以后未曾達(dá)到的高度。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,6月深圳二手住宅成交量為10594套,刷新了4年以來的新紀(jì)錄。上半年二手房共成交44000套,同比增加41.2%。
近一年深圳二手房成交套數(shù)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源:中原地產(chǎn)
二手房同比漲幅第二名的南京,同環(huán)比分別上漲4.31%和0.39%,在深圳的巨大漲幅面前并不起眼。
全國(guó)范圍來看,6月份二手房均價(jià)相比去年底上漲的城市有230多個(gè),而下跌城市只有70多個(gè)。其中,連云港、深圳等10個(gè)城市上半年二手房均價(jià)上漲超過10%,資陽(yáng)、林芝、潮州等城市均價(jià)下跌超過10%,連云港、鹽城、長(zhǎng)春、承德等城市新晉二手房均價(jià)萬(wàn)元時(shí)代。截至6月底,二手房均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)的城市已經(jīng)達(dá)到72個(gè)。
6月二手房房?jī)r(jià)前十城市 數(shù)據(jù)來源:中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)
貝殼研究院認(rèn)為,二手房市場(chǎng)3月成交開始韌性復(fù)蘇,重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量比1~2月成交總量增長(zhǎng)41.8%,4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落,但同比依舊增加21%。
據(jù)中指院,二手住宅采樣的100個(gè)城市中,上半年69個(gè)城市環(huán)比上漲,30個(gè)城市環(huán)比下跌。
一線城市半年賣地收入同比增近6成 杭州是深圳的5倍
上半年收官當(dāng)日,武漢、廈門、成都、嘉興、杭州、重慶等多個(gè)城市集中拍地,合計(jì)土地出讓金超550億元。其中,武漢單日土地出讓金243.8億元、廈門78.99億元、寧波41.77億元、惠州35.93億元、常州33.41億元、杭州29.8億元……
上半年全國(guó)300城土地市場(chǎng)整體“量跌價(jià)漲”。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),300城土地出讓金總額達(dá)到2.54萬(wàn)億元,成交樓面均價(jià)為5154元/平方米,同比上漲16%。
6月土地出讓金漲、跌幅前十 數(shù)據(jù)來源:中指院
從年初上海徐匯濱江310億元黃金地塊的出讓、到廣州“史詩(shī)級(jí)土拍”一日上架12宗地塊,再到杭州、武漢、福州等多地單日土拍收金超百億元,總價(jià)地王、單價(jià)地王頻出,上半年土地市場(chǎng)持續(xù)高熱。
全國(guó)總價(jià)地王稱號(hào)仍然屬于上海徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元地塊,由香港置地以310.5億元競(jìng)得;宅地樓面價(jià)榜首則是北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-39地塊,樓面價(jià)76168元/平方米。
中指院數(shù)據(jù)顯示,上半年全國(guó)300城供應(yīng)量同比增加1%,成交量同比下滑7%,成交樓面均價(jià)同比上漲16%,前6個(gè)月出讓金總額2.54萬(wàn)億元,同比上漲10%。
其中,一線城市量?jī)r(jià)齊升,土地成交量同比增加10%,出讓金總額增加57%,樓面均價(jià)上漲31%。二線城市則量?jī)r(jià)齊穩(wěn),土地成交量同比減少2%,出讓金總額增加3%,樓面均價(jià)上漲4%。而三四線城市則量跌價(jià)升,土地成交量同比下降11%,土地出讓金額同比增加7%,成交均價(jià)同比走高近兩成。
排名前20的城市土地成交總額超過成交總額的半壁江山,達(dá)13763.8億元,同比增加18%,但上榜門檻降至349.1億元。
分類來看,一線城市均入圍TOP20,其中上海、北京、廣州分列榜單第二、三、四名,收金總額為3920.4億元,占榜單總額的28%。二線城市共入榜13席,三四線城市城市僅3城市上榜,較去年同期持平。
上半年土地出讓金收入排名 數(shù)據(jù)來源:中指院
上半年賣地收入最高的城市是誰(shuí)?毫無(wú)疑問又是杭州,半年攬金1757億元,相當(dāng)于2個(gè)火熱的南京、4個(gè)高燒的東莞和5個(gè)魔幻的深圳。
6月杭州宅地供求均達(dá)年內(nèi)峰值,推出28宗住宅用地,在成交的26宗住宅用地中,22宗為溢價(jià)出讓,平均溢價(jià)率為21%,較上月增漲2個(gè)百分點(diǎn)。成交宅地分布在蕭山區(qū)、臨安區(qū)等7個(gè)城區(qū),合計(jì)134萬(wàn)平方米。
上半年,杭州攬金總額較去年增逾2成,已連續(xù)3年榮登年中收金榜首。上半年杭州成交的94宗住宅用地中有77宗為溢價(jià)出讓,平均溢價(jià)率為21%,但較去年同期下滑2個(gè)百分點(diǎn)。
百?gòu)?qiáng)房企目標(biāo)完成率僅4成 但拿地金額達(dá)1.5萬(wàn)億元
房企今年這場(chǎng)“期中考”成績(jī)似乎不太樂觀。
盡管易居中國(guó)總裁丁祖昱說,大部分主流房企都過關(guān)了,很多還“活得”不錯(cuò)。機(jī)構(gòu)發(fā)布的上半年房企銷售業(yè)績(jī)榜,6月單月百?gòu)?qiáng)房企加速去化,銷售規(guī)模同比回正,上半年百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)占有率上升4.5個(gè)百分點(diǎn)至57.5%,但房企業(yè)績(jī)完成率僅4成。
部分百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)完成情況 數(shù)據(jù)來源:中指院
中指院報(bào)告顯示,上半年千億房企比去年同期(12家)增加了1家,百億軍團(tuán)則同比減少了14家,為107家。
值得一提的是,TOP3碧桂園、萬(wàn)科、恒大上半年合計(jì)銷售超過萬(wàn)億元。
TOP3房企中,恒大是今年唯一公布銷售額目標(biāo)的房企。在2019年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,恒大董事會(huì)主席許家印透露,今年恒大對(duì)外合約銷售目標(biāo)定為6500億元,但內(nèi)部銷售目標(biāo)則是8000億元。為完成這一目標(biāo),6月份恒大全國(guó)多盤齊發(fā)降價(jià)“搶收”。6月21日,其中位于深圳、濟(jì)南、貴陽(yáng)、銀川、連云港等地的7個(gè)樓盤同時(shí)開盤,截至當(dāng)天下午2時(shí)的總銷售已超60億元。
為搶回“失去的一季度”,也為了半年考的成績(jī)單,房企紛紛在6月使出渾身解數(shù),搭上上半年“618大促”的網(wǎng)購(gòu)末班車。
碧桂園6月15日宣布聯(lián)手阿里房產(chǎn)在天貓正式上線官方旗艦店,并推出“618碧淘好房”活動(dòng),首批推出618套房源,覆蓋浙江、福建兩省19城約60個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,提供近億元購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠福利。合景泰富登上蘇寧易購(gòu)云售樓處,推出了42個(gè)樓盤的618套低價(jià)房。遠(yuǎn)洋則在整個(gè)6月通過線上平臺(tái)“置業(yè)遠(yuǎn)洋”小程序?qū)ν獍l(fā)放三類好房券,并在北京、天津、大連、武漢等全國(guó)50城啟動(dòng)線上線下聯(lián)動(dòng)。
但公布2020年業(yè)績(jī)目標(biāo)的28家房企中,目標(biāo)完成率均值僅41.1%,同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。完成業(yè)績(jī)目標(biāo)超40%的僅14家企業(yè),部分房企掉隊(duì)嚴(yán)重,如遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年目標(biāo)完成率僅32.2%,奧園僅完成38.5%,富力集團(tuán)完成33.6%。
業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)率不理想并沒有阻礙房企“搶地”的腳步。中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜指出,上半年TOP100企業(yè)拿地金額達(dá)到1.5萬(wàn)億元,為300城土地招拍掛市場(chǎng)貢獻(xiàn)了60%的土地出讓金。
但房企能否打好2020下半場(chǎng)?市場(chǎng)看法不一。
“根據(jù)中指SAAS工具監(jiān)測(cè),房企上半年新發(fā)型債券近400億元,目前總存續(xù)規(guī)模達(dá)2萬(wàn)億元,未來一年即將到期的債券超5000億元!秉S瑜指出,“監(jiān)測(cè)240家房企的結(jié)果顯示,2016年至今房企中長(zhǎng)期抗風(fēng)險(xiǎn)能力總體提升。目前有105家企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng),35家房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱,兩極分化更加明顯。從短期風(fēng)險(xiǎn)變化來看,47家企業(yè)重度布局在疫情嚴(yán)重地區(qū),造成區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)大幅度提升。75家企業(yè)未能持續(xù)補(bǔ)倉(cāng),持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力受到影響,23家企業(yè)銷售受阻,銷售額大幅下滑,導(dǎo)致企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力等級(jí)下降。”
丁祖昱認(rèn)為,今年下半年市場(chǎng)仍需要較長(zhǎng)時(shí)間恢復(fù),行業(yè)整體去化承壓,預(yù)計(jì)2020年全年銷售規(guī)模將微降5%左右。
上半年調(diào)控次數(shù)刷新紀(jì)錄 13地政策“一日游”
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上半年各地發(fā)布的與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的調(diào)控政策共計(jì)304次,同比去年上漲21%,也刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史紀(jì)錄。
僅以深圳為例,上半年深圳樓市頗為魔幻,“喝茶費(fèi)”“捂盤惜售”“惡意控盤”等不合規(guī)現(xiàn)象頻出。
6月5日,深圳市住建局發(fā)布關(guān)于定期報(bào)送二手商品房成交信息的通知,要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)每月7日前上報(bào)上一月二手商品房成交價(jià)格等相關(guān)信息。對(duì)于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)、錯(cuò)報(bào)的機(jī)構(gòu),市房地產(chǎn)主管部門可依法視情況采取約談、警告、暫停網(wǎng)簽權(quán)限等處理措施,并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。
短短一周后,6月11日,深圳市光明區(qū)再次發(fā)布消息,將持續(xù)加大商品房供應(yīng),預(yù)計(jì)今明兩年光明區(qū)每年將供應(yīng)新建商品住房不少于80萬(wàn)平方米,新建商品住房?jī)r(jià)格將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn)。
面對(duì)高燒的深圳樓市和“全民經(jīng)紀(jì)人”的狂歡,深房中協(xié)6月23日緊急發(fā)文,禁止以個(gè)人名義從事房地產(chǎn)代理。這份《關(guān)于不得以個(gè)人名義從事房地產(chǎn)代理及居間服務(wù)的通知》中列明,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接,服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。任何人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并收取費(fèi)用。
全國(guó)其他城市在調(diào)控、懲處違規(guī)等方面依然嚴(yán)厲。
同樣在6月5日,南京市出手調(diào)控,“限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)”的新政規(guī)定,南京市采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式,即對(duì)住宅、商住等涉及住宅用地的地塊,在土地出讓公告中同時(shí)公布土地出讓最高限價(jià)和地塊所建商品住宅(毛坯)銷售價(jià)格。
在蘇州,8家企業(yè)涉嫌土地違規(guī)競(jìng)買而“翻車”。蘇州市自然資源和規(guī)劃局6月11日發(fā)布4條房企土地違規(guī)競(jìng)買處理決定,8家違規(guī)企業(yè)被列入國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓失信行為人名單。
多個(gè)城市在堅(jiān)守限購(gòu)限價(jià)底線的同時(shí),在需求端更多從放寬人口落戶、降低人才引進(jìn)門檻、加大購(gòu)房補(bǔ)貼等方面落實(shí)。上半年,杭州、南京、寧波、廈門、江門、張家口、惠州市等城市均發(fā)布了放寬落戶、人才引進(jìn)等相關(guān)政策。
部分城市3月以來人才政策 資料來源:中指院
雖然各地樓市松綁的政策內(nèi)容不一,但多數(shù)都出現(xiàn)了政策“一日游”現(xiàn)象。今年以來,全國(guó)已有廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安等至少12地房地產(chǎn)松綁政策被叫;蛘{(diào)整。近期有消息稱,河北省張家口市懷來縣的樓市調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng),限購(gòu)政策已廢除,但此后依舊被辟謠,“一日游”再添一員。
總體而言,2020年以來,“房住不炒”定位始終未變,房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)。地方政府為應(yīng)對(duì)新冠疫情帶來的影響,因城施策更加靈活,但仍堅(jiān)守限購(gòu)、限貸底線,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
記者手記丨這是一份分化的樓市“期中考”答卷
2020年上半年樓市充滿了話題性。從疫情突襲帶來多地零成交,到3月復(fù)蘇、4月升溫,5月6月則從小陽(yáng)春直接“入夏”。城市之間也是風(fēng)格迥異:深圳長(zhǎng)期花式霸屏、上海豪宅搶購(gòu)升溫、蘇州“悶聲發(fā)大財(cái)”;一邊是杭州迎來一輪又一輪“萬(wàn)人搖”,一邊是西安市場(chǎng)同比去年“腰斬”......
上半年的土拍收官之戰(zhàn)也頗有意味,武漢、杭州、重慶等多個(gè)城市合計(jì)賣地超550億元,受疫情重創(chuàng)的武漢在反彈中毫不遜色,單日土地出讓金高達(dá)243.8億元。讓記者驚訝的是,上半年賣地收入最高的又是杭州。半年攬金1756億元,抵得上2個(gè)南京、4個(gè)東莞和5個(gè)深圳。
不少房企一邊發(fā)力沖刺銷售,一邊咬牙堅(jiān)持拿地。2020時(shí)間已過半,但各大房企任務(wù)完成尚未過半,在這場(chǎng)“期中考”后,有人歡笑有人哭。2020下半場(chǎng)市場(chǎng)將走向何方?唯有拭目以待。
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
編輯:wangdc