據(jù)戴德梁行資本市場部數(shù)據(jù)顯示,上半年中國內(nèi)地大宗交易市場共有約884億元成交,北京、上海兩地成交約700億元,占總成交額的80%;廣深區(qū)域成交額超過100億元,與去年下半年相比下降明顯;強二線城市如杭州、成都等均有標志性成交案例。
從物業(yè)類型看,辦公/研發(fā)辦公物業(yè)受買家追捧,零售物業(yè)成交宗數(shù)下滑明顯,從去年下半年的17宗降至今年上半年的10宗。
戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平介紹,疫情對大宗交易市場有所沖擊,但投資者從疫情開始時的觀望到4、5月份積極出手,心態(tài)隨著疫情的消退也發(fā)生了很大變化,加上最近兩個月出行放寬、投資者可以正?疾祉椖,市場在逐步恢復(fù)。
上半年,北京大宗交易市場錄得244億元成交,同比下降5.45%。買家自用需求強烈,上半年14宗交易中,自用4宗,貢獻約23%的交易額。
撐起了內(nèi)地大宗交易市場“半邊天”的上海,上半年共錄得455億元成交,占內(nèi)地總成交金額的52%。買家自用需求同樣強勁,海通證券、上海銀行、TST庭秘密等紛紛在上海落子。
深圳大宗交易上半年成交56億元,同比下降78%,但宗數(shù)同比僅減少2宗,以中小型成交為主。深圳上半年一個別具特色的看點為工業(yè)物業(yè)重回大宗交易舞臺——3宗工業(yè)物業(yè)成交,貢獻約21%的交易額,僅次于寫字樓。
特別值得注意的是,在外資吸引力上,北京上半年吸引到108億元外資投入,首次趕超上海的107億元,成為吸引外資最多的城市。
戴德梁行中國資本市場部副董事總經(jīng)理劉兵解釋,外資看好北京其實從2018年開始就有所體現(xiàn)。2018、2019年北京大宗交易外資占比均接近三成,且現(xiàn)在也仍然活躍。
之前上海一直都是外資最重要的投資目的地,2009年、2010年左右北京寫字樓市場剛經(jīng)歷了高供應(yīng)、高空置率、低租金,外資對北京寫字樓市場的前景信心不足,而上海剛好相反,空置率不斷下降,也導(dǎo)致很多外資基金都將內(nèi)地的辦公室設(shè)在了上海,相應(yīng)地,又進一步催生了上海大宗交易的活躍。
近年來的情況反過來,北京寫字樓市場,租金最高,空置率長期保持低位,且資本化率又高過上海,在上海找不到合適投資標的的外資基金也就將目光投向北京。
戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事張維閔進一步解釋,上,F(xiàn)在的核心區(qū)甲級寫字樓的資本化率約4.1%,非核心區(qū)為4.4%,低于北京的4.2%/4.7%,這是一個事實。而且,上海未來5年內(nèi)將有超過600萬平方米的甲級寫字樓入市,相當于50%的現(xiàn)有存量,的確會給租賃帶來壓力。
外資投資北京超越上海,除了以上因素外,也有原因是他們的資產(chǎn)配置——很多境外投資人已經(jīng)在上海買過樓了,在規(guī)避上海大的未來增量的同時,他們也在如北京、廣州、杭州等一線城市和強二線城市看項目。
張維閔強調(diào),從流動性上,上海整體的表現(xiàn)還是優(yōu)于北京;從交易量上,今年上半年,上海交易量455億元,繼續(xù)領(lǐng)先全國。
戴德梁行中國資本市場部執(zhí)行董事蘇暐婷表示,投資人對潛在投資項目資本化率要求進一步提高,一線城市辦公及零售物業(yè)的資本化率相對2019年平均上升了10-30個基準點,物流倉儲資本化率相對2019年平均上升10-20個基準點。
來源:經(jīng)濟觀察網(wǎng)
編輯:wangdc