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“三道紅線”新規(guī)下 安全穩(wěn)健成房企新課題
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-9-22 8:52:22
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[提要]房企融資細化管控規(guī)則的實施主要是為了防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險,增強行業(yè)發(fā)展韌性。另一方面,伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊,下半年房企面臨銷售及融資的雙重壓力,安全穩(wěn)健將成為房企未來面臨的首要課題。

  8月20日,住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行等在北京聯(lián)合召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,明確了12家重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,也就是此前業(yè)內(nèi)盛傳的房企融資“三道紅線”。

  這被視為在房地產(chǎn)“長效機制”下,對房企有息債務規(guī)模進行精細化管控。那么,“三道紅線”出臺目的是什么?對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會產(chǎn)生哪些變革?

  業(yè)內(nèi)人士認為,房企融資細化管控規(guī)則的實施主要是為了防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險,增強行業(yè)發(fā)展韌性。另一方面,伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊,下半年房企面臨銷售及融資的雙重壓力,安全穩(wěn)健將成為房企未來面臨的首要課題。

  房企舉債標準明確

  進入2020年下半年,房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊的信號不斷被釋放。7月24日,“房地產(chǎn)工作座談會”在北京召開,會議重申了房地產(chǎn)市場調(diào)控要“堅持房住不炒”、“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”、“因城施策差異化調(diào)控”的基本原則。

  8月16日,中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》刊發(fā)署名文章稱,房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀!。與此同時,郭樹清在文章中指出,一些地方的房地產(chǎn)價格開始反彈,金融資源有可能再次向高風險領域集中。

  時隔4天,8月20日,住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,會議上,明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,也就是此前業(yè)內(nèi)盛傳的房企融資“三道紅線”。其中將對碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城12家房企進行融資債務總規(guī)模的控制,自9月1日起在12家房地產(chǎn)企業(yè)試點施行。

  在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,該政策核心就是“四檔管理”和“三道紅線”!皬乃臋n管理角度看,主要包括‘紅橙黃綠’四個模式。雖然此類管理的內(nèi)容沒有提及,但實際上對房企本身是有啟發(fā)意義的,后續(xù)房企需要積極建立此類四檔管理模式,尤其是融資部分、投資部門和營銷部門需要密切配合!眹儡S進稱。

  從三道紅線的角度看,主要涉及三個指標,包括剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。這三個指標也是當前分析房企經(jīng)營的核心指標,后續(xù)也成為監(jiān)測房企經(jīng)營的重要內(nèi)容。

  與房地產(chǎn)行業(yè)融資持續(xù)收緊相對應的是,目前全國大中城市房價整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。9月14日,國家統(tǒng)計局發(fā)布8月商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國70個大中城市價格整體略漲。新房方面,上漲城市達到了84.5%,達到59個,與7月持平;二手房方面,上漲城市也持續(xù)超過65%,達到了47個,比7月多了1個。

  光大銀行金融市場部分析師周茂華在接受證券時報記者采訪時稱,近幾個月來,國內(nèi)局部熱點城市樓市升溫明顯,部分房企拿地熱情高漲,國內(nèi)多地加碼調(diào)控政策,居民按揭信貸增長強勁等,各界高度關注房地產(chǎn)行業(yè)潛在金融風險,擠占金融資源及房地產(chǎn)長效機制等問題。

  伴隨著開發(fā)商拿地熱情的高漲,國內(nèi)房企資產(chǎn)負債率也有一定上升趨勢。數(shù)據(jù)顯示,2019年上市前50強房企資產(chǎn)負債率超半數(shù)高于80%,部分房企超過90%。對此,周茂華認為,房企高杠桿擴張模式下負債無序擴張,勢必加大房企自身經(jīng)營風險,也為金融系統(tǒng)穩(wěn)健發(fā)展埋下巨大隱患。規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展迫在眉睫。

  而本次傳出的房企“三道紅線”政策正是從融資端控制房企負債規(guī)模。嚴躍進表示,銀行貸款、發(fā)行債券、信托融資是房企融資的三種主流方式!靶磐腥谫Y最近已經(jīng)呈現(xiàn)收緊態(tài)勢,債券融資也面臨不少壓力,而本次三道紅線政策,監(jiān)管部門更強調(diào)的是對銀行信貸融資的收緊!

  “國家相關部門出臺該類政策的目的是,將實行規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為,增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)范化與透明度,主要是防范房地產(chǎn)泡沫化風險,防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險,增強發(fā)展韌性;落實房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制;進一步穩(wěn)定市場對房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展預期!敝苊A強調(diào)。

  試點房企近7成踩線

  值得一提的是,根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同,12家試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標,分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。

  如果三道紅線全部觸及(即紅檔),房地產(chǎn)企業(yè)的有息負債就不能再增加;觸及兩條(即橙檔),有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;觸及一條(即黃檔),增速不得超過10%;均未觸及(即綠檔),不得超過15%。

  據(jù)國泰君安統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上述12家試點房企中,有3家房企觸及“三道紅線”處紅色檔,2家房企踩到“兩道紅線”為橙色檔;3家房企踩到“一道紅線”處黃色檔;有4家房企并未踩線處于綠色檔,這意味著未觸及紅線的試點房企僅占1/3。

  業(yè)內(nèi)人士認為,本輪融資收緊政策的實施將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊,但沖擊程度影響不大。

  “一方面,各檔房企整體有息負債增速和監(jiān)管指標相匹配,去杠桿壓力整體不大;另一方面房企預備發(fā)債批文以及政策執(zhí)行彈性使去杠桿過程較為平穩(wěn);此外2019第一季度是行業(yè)有息負債高點,房企2019年下半年已經(jīng)開啟去杠桿進程。”國泰君安固收研究團隊強調(diào)。

  在周茂華看來,大型房企受融資政策的影響相對有限。大型企業(yè)由于實力雄厚,擁有品牌效應,融資渠道相對多;但中小房企面臨融資壓力較大,尤其杠桿率高房企降杠桿壓力大,資金鏈更加脆弱。

  不過,也有業(yè)內(nèi)人士持不同觀點?铡ぐ籽芯吭簞(chuàng)始人楊現(xiàn)領對證券時報記者表示,該政策對中小房企的影響相對較小,“因為大企業(yè)更依賴于杠桿進行擴張,小型房企經(jīng)過這兩年的市場調(diào)整和洗牌,留存下來的都具有一定的健康度!

  整體而言,該政策有利于財務穩(wěn)健的地產(chǎn)公司長遠發(fā)展,有助于防范化解行業(yè)整體風險。周茂華稱,未來會推動行業(yè)內(nèi)部調(diào)整,提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健性;房地產(chǎn)原來一些融資渠道面臨收窄,企業(yè)將更注重現(xiàn)金流管理;房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化將更加明顯,可能促進部分中小房企加快兼并重組或“抱團取暖”。

  龍頭房企去杠桿在行動

  實際上,在近來年房地產(chǎn)行業(yè)融資持續(xù)收緊的背景下,“去杠桿降負債”成多數(shù)大型房企的第一要務,而龍頭企業(yè)已經(jīng)率先行動起來。

  以中國恒大為例,早在今年3月底,恒大便提出了全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略,核心是通過銷售高增長帶動回款高增長,大幅降低有息負債。

  根據(jù)中國恒大此前發(fā)布的2020年半年報顯示,自3月底實施新戰(zhàn)略以來,第二季度恒大有息負債大幅下降400億元。恒大總裁夏海鈞在此后的業(yè)績發(fā)布會上表示,公司計劃未來將有息負債平均每年減少1500億元。

  此外,恒大本月初定下了“金九銀十”的銷售目標——兩個月實現(xiàn)銷售額2000億元,并打出全國樓盤一律7折的旗號。不僅如此,恒大還在9月17日拋出了一紙?zhí)崆皟斶有息負債的公告,將使用自有資金提前償還15.65億美元債券,折合人民幣106億元。

  除了恒大之外,富力地產(chǎn)近日也加入了“去杠桿降負債”的行列。9月15日晚間,富力地產(chǎn)公告,公司擬配售2.57億股新H股,預計配售所得款凈額為24.98億港元(約合人民幣21.83億元)。富力地產(chǎn)擬把配售所得款項凈額用于償還公司的境外債務性融資。

  那么,在融資“三道紅線”試點實施的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)該如何應對?嚴躍進認為,此類財務指標若是觸碰監(jiān)管紅線,很容易引起問題,所以這要求相關房企積極重視。

  他進一步分析稱,首先,要注重下半年融資端口和投資端口的關系,注重對高負債項目的處理;其次,對于一些債務壓力大的企業(yè),后續(xù)需要不斷嘗試降低負債,甚至有必要積極降價促銷,以回籠資金。

  最后,對于地王等項目需要謹慎!半m然沒有特別明確的政策要管控這一領域,但往往金融政策寬松的時候,各類資金會違規(guī)進入地王項目,所以后續(xù)拿地方面要防范風險,尤其是熱門地塊方面!眹儡S進強調(diào)。

  中國指數(shù)研究院近期最新發(fā)布的《房企融資監(jiān)管再升級》的研究報告也對房企應對融資環(huán)境變化給出了幾點建議,包括堅持穩(wěn)健財務政策,控制企業(yè)杠桿水平;提升資金管理精細度,提高資金使用效率;積極進行融資創(chuàng)新,樹立品牌引入戰(zhàn)略投資者。

  “在新的發(fā)展環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)需要改變原來粗放型發(fā)展模式,推動高質(zhì)量發(fā)展,加快內(nèi)部資產(chǎn)負債結構調(diào)整,維護企業(yè)現(xiàn)金流安全;通過資本市場股權、創(chuàng)新工具積極拓展融資渠道;通過房地產(chǎn)服務業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,提升企業(yè)經(jīng)營效率與競爭力,目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)與物流、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)進行融合探索。”周茂華表示。

  來源:證券時報

編輯:wangdc

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