新湖中寶(600208.SH)在上海的百萬土儲正陸續(xù)進入價值釋放期。
首先在今年10月,位于普陀區(qū)的新湖明珠城三期(四標)項目就要進入預售?偨ㄖ娣e約90萬平方米,這是新湖中寶進入上海的首個項目,也是上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)最大的城市更新項目之一。
在緊接著的12月,位于靜安區(qū)新湖·青藍國際二期也將入市。
作為上海最早參與城市更新的民營房企之一,新湖中寶在該領(lǐng)域有著長達20年的經(jīng)驗積累。
時間拉到20年前,“城市群”“中心城市”這些當下時髦的詞匯在當時其實并不流行。如果沿著這兩個項目所在地的道路走,當時可能唯一能想到的關(guān)鍵詞是“頹敗”、“凋敝”。
但20年后,再來看,正因為新湖中寶的到來,這里一幢幢現(xiàn)代化的建筑群拔地而起,區(qū)域面貌開啟了改變的前奏。
城市更新這塊硬骨頭,新湖中寶一啃就是近20年。在一家家參與上海城市更新的開發(fā)商一一離場之際,新湖中寶是為數(shù)不多堅持下來的一家。由此,新湖中寶在城市更新的發(fā)展摸索上也從1.0階段向當下的2.0階段邁進。
內(nèi)環(huán)C位
能向2.0階段邁進,正因為新湖中寶在上海內(nèi)環(huán)的4大土地儲備皆位于黃金地段。
10月要進入銷售的新湖明珠城,就位于上海市普陀區(qū)光復西路、東新路,于環(huán)線以內(nèi),占據(jù)1200米一線蘇州河岸線,擁有普陀、新湖雙公園生態(tài)資源。
在新湖明珠城的東北面,新湖·青藍國際處在約外灘三公里繁華城心、六大頂級商圈環(huán)伺,隸屬不夜城板塊。
至于尚在規(guī)劃中的天虹項目和亞龍項目,位于虹口北外灘與黃浦豫園,是新湖中寶的硬核資產(chǎn)。按照公司2019年的年報,前者已完成土地征收進入開發(fā)建設(shè)階段,后者整體征收簽約率97%比上年增加2%,接近沖線。
粗略計算,這4大項目,合計的建筑面積近160萬平方米,可貢獻的銷售收入近千億。
在一線城市土地日益稀缺的當下,這些存量土儲無疑是新湖中寶決勝地產(chǎn)開發(fā)下半場的王牌。
隨著這些項目的不斷入市,上市公司的資金沉淀壓力得到緩解,經(jīng)營性現(xiàn)金流量增長。整個盤子看,體現(xiàn)在2019年財報中,現(xiàn)金利息保障倍數(shù)從2018年的0.43增加265.12%到2019年的1.57,安全性提高。
而這些城市更新項目因拿地時間早,相應的地價成本也較低,相應也給了新湖中寶在定價上的優(yōu)勢。
比如以新湖·青藍國際為例,12月新推出的二期預估售價比周邊項目要有競爭力。以浦西外灘為原點,3公里半徑內(nèi)的南京西路、新天地、陸家嘴等區(qū)域新房價格早站在了至少15萬元/平方米。
高門檻的1.0階段
對比多數(shù)同行,新湖中寶城市更新的1.0階段就已經(jīng)是高起點高標準。
尊重文化和注重產(chǎn)品力,是兩大直觀的表現(xiàn)。
同樣是拆遷,新湖中寶在早期就特別注意保留項目所在區(qū)域的地標和文化標志建筑。比如已經(jīng)完成征收的天虹項目,周邊就有西本愿寺、景林廬等文保建筑。
事實上,新湖中寶在早期選擇城市更新項目時就注重尋找有文化基因的地塊。
新湖明珠城是一大佐證,項目所靠近的蘇州河,見證了上海的文化起源,也見證了國家民族工業(yè)自強不息。
同樣,新湖·青藍國際項目所在的區(qū)域是文人貴胄鐘情的歸隱之地,也是老上海大學文脈舊址,中國新文化、新文學之源,是一片充滿文化與詩意的土地。
在這些凝聚著城市的共同記憶、擁有卓著的歷史人文價值,優(yōu)越的地段,新湖中寶通過高端住宅的更新為區(qū)域帶來了新功能。
另一大方面,在城市更新的1.0階段,新湖中寶在產(chǎn)品工藝選材上從不吝嗇,打造精品并不斷實現(xiàn)自我超越。
新湖·青藍國際項目有各種經(jīng)得起時間推敲的細節(jié)。
一期建筑的立面使用了航空鋁板與石制結(jié)構(gòu),數(shù)年的時間并沒有讓這些材質(zhì)老去。項目內(nèi)還規(guī)劃了約2.1萬方的中央公園,內(nèi)嵌1670平方米下沉式水景庭院,1200平方米疏林草地,這樣的手筆,在上海內(nèi)環(huán)幾乎無蹤尋覓。項目的一期一舉拿下2018年“上海市建設(shè)工程白玉蘭獎”。
2.0階段的騰飛
在存量市場爭奪戰(zhàn)里,有了1.0階段的鋪墊,新湖中寶正在風口。
沒有變的一點是,公司依舊在追求高產(chǎn)品力,并努力做到極致和完美。
據(jù)新湖明珠城項目相關(guān)人士對時代周報的介紹,在打造三期項目時,光是為了尋找一款獨特的石材,項目團隊花了一年多時間,跑遍世界石材交易市場,從巴西到保加利亞,再到非洲,最終,終于選定了現(xiàn)在這款來自納米比亞的高密度花崗巖—龍鳳金。新湖·青藍國際二期的建筑立面同樣使用該花崗巖。
而龍鳳金因售價高,在國內(nèi)住宅上使用較少,但為了匹配公司對“百年建筑”的追求,團隊進入納米比亞的礦區(qū)里指導選材,選出優(yōu)中之優(yōu)。
在公共空間上,新湖中寶在原有的基礎(chǔ)上進行了動線的優(yōu)化。新湖·青藍國際方面對時代周報介紹,項目在一期已經(jīng)建成了中央花園構(gòu)成整體環(huán)游路線,接下來還會打造出三層地下空間讓兩個巨大的下沉庭院串聯(lián)起歸家、賞玩的立體景觀空間。
這些,僅僅只是諸多細節(jié)里的一小部分。
2.0階段,新湖中寶也在升級項目內(nèi)已有的配套,以進一步打造出有溫度的城市新名片。
即將開售的新湖明珠城三期和青藍國際二期在配套上,均建設(shè)有地下三層的車庫。盡管地下三層的車庫建設(shè)極其耗費資金和精力的工程,但新湖中寶更關(guān)心的是給到用戶足夠的車位,從而提升居住體驗。
這是一家真正產(chǎn)品主義者發(fā)出的宣言。新湖中寶希望旗下的每一個樓盤,都不辜負腳下的土地。
來 源: 時代周報
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