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羅能鈞:數(shù)智技術(shù)賦能商業(yè)辦公樓全生命期價值
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2022/1/14 10:08:00
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[提要]2022年1月6日,中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦,基于中信大廈的探索與實(shí)踐,中信和業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理羅能鈞在論壇上分享了數(shù)智技術(shù)賦能商業(yè)辦公樓全生命期的價值。

  房訊網(wǎng)訊 2022年1月6日,中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦,主題為"變局與破局:商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇,深刻解讀新時代寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的變局,探索高質(zhì)量發(fā)展要求下行業(yè)破局之道,共同開啟中國商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式下的"下一個十年"。

  中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦,全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦,采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式,50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體,對本次會議進(jìn)行了直播和報道,100余萬人次在線觀看了年會直播。

  基于中信大廈的探索與實(shí)踐,中信和業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理羅能鈞在論壇上分享了數(shù)智技術(shù)賦能商業(yè)辦公樓全生命期的價值。他表示,從商務(wù)寫字樓全生命周期來看,數(shù)字化和智能化技術(shù)改變了其產(chǎn)業(yè)邏輯,賦予其新的價值內(nèi)涵,并通過商業(yè)辦公樓數(shù)智平臺賦能,把商業(yè)辦公樓升級為可感知、可分析、自適應(yīng)的智慧建筑。中信大廈基于BIM、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù),采取三級平臺架構(gòu),建立大數(shù)據(jù)中臺,實(shí)現(xiàn)設(shè)備狀態(tài)在線實(shí)時監(jiān)控,信息互聯(lián)互通。

  以下是羅能鈞演講實(shí)錄整理:

  數(shù)字化和智能化技術(shù)是當(dāng)下一個熱點(diǎn),今年兩個熱點(diǎn)詞:一個是雙碳,一個就是數(shù)智技術(shù),F(xiàn)在很多行業(yè)企業(yè)都在談數(shù)字化、智能化技術(shù)的應(yīng)用,今天主要結(jié)合中信大廈分享一下商業(yè)辦公樓這種產(chǎn)品對于數(shù)字化和智能化技術(shù)運(yùn)用的思考和實(shí)踐。

  國內(nèi)第五高樓——中信大廈

  首先介紹一下中信大廈,高度為528米,現(xiàn)在國內(nèi)是第五高樓,全球第九高樓。國內(nèi)最高的是上海中心大廈,高度為632米;第二高是深圳的平安金融中心,高度為600米;第三高、第四高是廣州的周大福金融中心和天津的周大福金融中心,高度為530米。

  中信大廈總建筑面積44.7萬平方米,其中地上36萬平方米,地下8.7萬平方米。大廈主要的功能是辦公,上面一共七個辦公區(qū),其中Z7區(qū)現(xiàn)在是中信集團(tuán)的總部,Z1區(qū)到Z3區(qū)是中信銀行總部。整個樓出租率現(xiàn)在達(dá)到90%以上,每天的辦公人數(shù)現(xiàn)在是在5000多人。

  整個大廈從開發(fā)建設(shè)到運(yùn)維,已經(jīng)有十年的時間,前面的八年是開發(fā)建設(shè),一共有402家單位參與了開發(fā)建設(shè),后面的兩年是運(yùn)維。在整個過程中可以發(fā)現(xiàn),超高層建筑這種產(chǎn)品要形成數(shù)字化和智能化的有效運(yùn)用,將涉及到方方面面,不只是企業(yè)的數(shù)字化和智能化,也涉及到行業(yè)的數(shù)字化和智能化。從開發(fā)建設(shè)到運(yùn)維整個過程中,中信大廈運(yùn)用了很多技術(shù)和管理創(chuàng)新,也獲得了行業(yè)的高度認(rèn)可,已拿到了30多個獎項(xiàng)。

  數(shù)智技術(shù)賦能商業(yè)辦公樓

  從高端商務(wù)寫字樓全生命過程來看,數(shù)字化和智能化技術(shù)能夠?yàn)樗鼛硎裁矗繌娜齻方面來看,一是產(chǎn)業(yè)邏輯,二是價值內(nèi)涵,三是商業(yè)辦公樓數(shù)智平臺的賦能。

  首先是數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代商業(yè)辦公樓的產(chǎn)業(yè)邏輯變化。當(dāng)下已經(jīng)處于一個數(shù)字經(jīng)濟(jì)的時代,它與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時代和工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代不同的地方在哪里?在于數(shù)據(jù)成為新的生產(chǎn)要素。數(shù)據(jù)是從土地和勞動力、資本和技術(shù)這些傳統(tǒng)的要素里面產(chǎn)生的,并且不斷地對它們賦能。數(shù)據(jù)是可分享、可復(fù)制的,而且在分享過程中還會創(chuàng)造更大的價值。所以就產(chǎn)生了現(xiàn)在新的生產(chǎn)組織模式,叫做“平臺+生態(tài)”。

  對商業(yè)辦公樓來說,在這種“平臺+生態(tài)”的新模式下,入駐的企業(yè)客戶提出了種種新要求。特別是疫情時代,更是能感受到在寫字樓里這些新技術(shù)應(yīng)用的迫切性,例如對辦公空間空氣質(zhì)量的要求、對設(shè)備設(shè)施改進(jìn)的要求、會議的視頻系統(tǒng)要求等等。

  數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代,商業(yè)辦公樓面臨數(shù)字化轉(zhuǎn)型,智能化技術(shù)把商業(yè)辦公樓升級為可感知、可分析、自適應(yīng)的智慧建筑。在蓋大樓以前有BIM技術(shù),是虛擬的在電腦上做技術(shù)。等到大樓蓋完以后,所有的設(shè)備設(shè)施已經(jīng)投入了使用,控制系統(tǒng)已經(jīng)投入了使用,需要考慮的是物理的實(shí)質(zhì)大樓和電腦上虛擬的大樓怎么實(shí)現(xiàn)對應(yīng),提高運(yùn)行效率。這就是在大廈里面數(shù)字化和智能化技術(shù)的應(yīng)用,在實(shí)踐中還有很多的痛點(diǎn)在具體場景難以落地,需要更深入的研究。

  其次是價值內(nèi)涵。從兩點(diǎn)來看,一個是BIM技術(shù),這是從技術(shù)的層面說的。要實(shí)現(xiàn)一個大樓智能化,首先要數(shù)字化,通過BIM技術(shù)建成數(shù)字化的模型。中信大廈到目前為止的數(shù)字模型,是由業(yè)主牽頭來做的,形成了比較好的數(shù)字資產(chǎn)。另一個是IPD模式,是一種集成化的交付模式。從管理方面來講,誰是信息的集成者、誰是信息主要的協(xié)同者,誰將對這個數(shù)字產(chǎn)品有一個最好的管理。中信大廈是基于EPC方式做的,遵循的是共贏的理念,在商業(yè)模式上從合同關(guān)系變成伙伴關(guān)系,這是一個重大的集成。

  再就是商業(yè)辦公樓數(shù)智平臺的賦能模式,這就是具體實(shí)踐,涉及到數(shù)智技術(shù)目前在行業(yè)的具體應(yīng)用。在很多高科技公司的總部大樓可以看到這些新技術(shù)的應(yīng)用,中信大廈在這方面也做了很多探索。在具體做的時候,需要通過四個階段。

  第一個階段,首先要把寫字樓要數(shù)字化,也就是建模型。第二階段是模型里面的數(shù)字要連起來,就是網(wǎng)絡(luò)化。第三是從自動化到智能化,現(xiàn)在很多設(shè)備設(shè)施首先是自動化,然后要實(shí)現(xiàn)智能化。第四是持續(xù)改進(jìn),最終目的是大廈的保值增值以及給大廈里辦公人員帶來品質(zhì)體驗(yàn)。

  中信大廈的探索與實(shí)踐

  中信大廈基于BIM、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù),采取三級平臺架構(gòu),建立大數(shù)據(jù)中臺。平臺功能模塊化,分為智能樓控、智能安防、智能消防、智能能源、智能運(yùn)營等模塊,實(shí)現(xiàn)設(shè)備狀態(tài)在線實(shí)時監(jiān)控,信息互聯(lián)互通。

  中信大廈的數(shù)字化和智能化的應(yīng)用,主要體現(xiàn)在它的機(jī)電系統(tǒng),采用了30余項(xiàng)新技術(shù),主設(shè)備系統(tǒng)有12個,設(shè)備的子系統(tǒng)有63個,設(shè)備設(shè)施有34000多臺,信息控制點(diǎn)有65萬個,所有這些都通過新技術(shù)來進(jìn)行提升。

  舉兩個非常簡單的例子,一個是漏水報警。超高層樓宇管理的漏水是運(yùn)維里面非常重要的問題,因?yàn)樗歉邏海源髲B里一般都配置三個系統(tǒng),包括漏水監(jiān)測系統(tǒng),有水浸傳感器,另外是安防監(jiān)控系統(tǒng),再就是給排水監(jiān)控系統(tǒng);谖锫(lián)網(wǎng)的改造,中信大廈將這三個系統(tǒng)打通,某個地方一旦漏水,漏水報警開始報警,安防系統(tǒng)攝像頭很快能拍到現(xiàn)象,給排水系統(tǒng)馬上就能關(guān)閉最近的閥門。所以大廈的數(shù)智運(yùn)維,體現(xiàn)在這些細(xì)節(jié)處理上,這就是數(shù)智技術(shù)帶來的價值。

  另一個例子是能源管理系統(tǒng)。中信大廈的Z-BEMS能源管理系統(tǒng)不只是統(tǒng)計大廈的能耗數(shù)據(jù)是多少,還對設(shè)備設(shè)施的運(yùn)維系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時的監(jiān)測、實(shí)際的控制。在能源管理系統(tǒng)里面有兩套系統(tǒng),除了能源的計量以外,另外一個技術(shù)就是對運(yùn)行系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控。中信大廈的能耗評估體系和故障診斷流程已經(jīng)運(yùn)行了兩年多,取得了非常好的效果。

  所以建立一個高品質(zhì)的大廈,除了整個智能化系統(tǒng)的管控以外,在設(shè)備選型的時候,每個系統(tǒng)的節(jié)能、運(yùn)行的效率都應(yīng)該細(xì)致的去考量。面對國家高質(zhì)量的發(fā)展的要求,希望商業(yè)辦公樓能夠在增量轉(zhuǎn)入存量的這個階段,從機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)開始,從數(shù)字化和智能技術(shù)的導(dǎo)入開始,最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)高品質(zhì)的發(fā)展。

  來源:房訊網(wǎng)

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