“這一方案的實(shí)施,標(biāo)志著在深圳投資炒房的基礎(chǔ)動(dòng)搖,深圳房?jī)r(jià)一直漲的神話有望被打破!
深圳用地再次擴(kuò)權(quán),此次被中央賦予了部分農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的自主權(quán),其房?jī)r(jià)一直漲的神話有望被打破。
新華社10月11日消息顯示,中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳近日公布的《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020~2025年)》(下稱(chēng)《方案》)提出,支持深圳在土地管理制度上深化探索,將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。
《方案》還表示,支持在符合國(guó)土空間規(guī)劃要求的前提下,推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤(pán)活利用存量工業(yè)用地,探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問(wèn)題。探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制,完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺(tái)建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場(chǎng),完善一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的土地市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系。試點(diǎn)實(shí)行土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。
今年3月,國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》表示,要在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下,進(jìn)一步深化“放管服”改革,改革土地管理制度,賦予省級(jí)人民政府更大用地自主權(quán)。《決定》明確,將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
如今,深圳作為副省級(jí)城市也被賦予了這項(xiàng)自主權(quán)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示,對(duì)于這個(gè)政策的需求,深圳實(shí)際上是很迫切的。原先國(guó)家對(duì)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地特別是轉(zhuǎn)成住宅用地存在一定的擔(dān)心,擔(dān)心實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化、房地產(chǎn)化。由此,對(duì)農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的審批權(quán)控制得十分嚴(yán)格。然而,對(duì)深圳來(lái)講,隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,第三產(chǎn)業(yè)和高科技現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)已占據(jù)其主導(dǎo)地位,但用地結(jié)構(gòu)仍停留在以工業(yè)用地為主的狀態(tài)。所以在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下,深圳必須對(duì)空間結(jié)構(gòu)重新進(jìn)行調(diào)整。
李宇嘉認(rèn)為,此前規(guī)劃用地和土地用途管制是橫在這個(gè)調(diào)整上面的兩把“尚方寶劍”。因此,此次調(diào)整對(duì)深圳來(lái)說(shuō),就是用地權(quán)的增加,意義非凡。同時(shí),這也是促進(jìn)要素市場(chǎng)化自由流通的一個(gè)必然結(jié)果,因?yàn)榈胤礁用鞔_地知道土地應(yīng)該怎么用,土地要素怎么實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。
資料顯示,在深圳1997.47平方公里的土地上,容納了超過(guò)1344萬(wàn)常住人口,但深圳居住用地占全市總建設(shè)用地面積不到23%,低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%~40%的下限。
過(guò)去十余年深圳房?jī)r(jià)快速上漲,主要原因是人們相信深圳土地供應(yīng)不足以滿(mǎn)足龐大的人口住房需求。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2019年,深圳市商品住宅成交均價(jià)為55821元/平方米,是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)此表示,深圳的土地供應(yīng)不足,除了地理?xiàng)l件限制之外,有很大一部分原因是政策限制。大量的小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件,無(wú)法形成有效住房供應(yīng)。這些問(wèn)題在現(xiàn)行的制度框架下長(zhǎng)期得不到解決。而在每年50萬(wàn)人口流入的背景下,單單只依靠少量的商品房,供需矛盾日益激化。
“這一《方案》的實(shí)施,標(biāo)志著在深圳投資炒房的基礎(chǔ)動(dòng)搖,深圳房?jī)r(jià)一直漲的神話有望被打破!痹S小樂(lè)表示,“《方案》授權(quán)深圳市政府審批永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,給予先行示范區(qū)處理農(nóng)民房、城中村的特別支持,幫助深圳解決這一長(zhǎng)期歷史遺留問(wèn)題。如果500萬(wàn)套左右的小產(chǎn)權(quán)房能夠有序進(jìn)入市場(chǎng)流通,將會(huì)給深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行帶來(lái)重大的積極作用!
而對(duì)《方案》優(yōu)化增量土地與存量土地的循環(huán)利用,許小樂(lè)認(rèn)為,一方面,探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制,完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制,盤(pán)活存量工業(yè)用地,按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的實(shí)際需求,使土地空間得到更加高效的利用。一些閑置、低效工業(yè)廠房倉(cāng)庫(kù)將能夠轉(zhuǎn)化為住宅用途,使工改租、商改租更為順暢。另一方面,深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革,繼續(xù)擴(kuò)大城市圈的資源合作利用方式,從城市圈外部獲得可用資源,將惠及周邊城市。
來(lái) 源: 第一財(cái)經(jīng)
編 輯:liuy