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節(jié)后樓市連放“猛料”兩地調(diào)控 房價走勢有信號
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng) 2020-10-12 9:50:54
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[提要]雖然今年“黃金周”樓市總體未現(xiàn)火熱行情,但國慶長假剛剛結(jié)束,江蘇徐州便率先發(fā)起調(diào)控政策,緊隨其后的是浙江紹興。

  雖然今年“黃金周”樓市總體未現(xiàn)火熱行情,但國慶長假剛剛結(jié)束,江蘇徐州便率先發(fā)起調(diào)控政策,緊隨其后的是浙江紹興。兩地政策不約而同聚焦商品房備案價格管理,同時也再次明確限售、“限地價、競配建”。另據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),今年前9月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)403次。

  分析認(rèn)為,徐州和紹興出臺政策,進(jìn)一步說明調(diào)控不放松的導(dǎo)向。尤其是第四季度全國房企會積極促銷和去庫存,此時穩(wěn)定市場秩序也顯得比較關(guān)鍵。預(yù)計四季度全國各地依然會有調(diào)控,重點落實“三穩(wěn)”政策。此外,房企促銷仍將對成交產(chǎn)生一定帶動作用,市場規(guī)模整體降幅可控,房價仍將以穩(wěn)為主。

  與此同時,“三道紅線”的嚴(yán)格執(zhí)行將被推遲到2023年也被媒體證實是誤讀,仍為2021年起在全行業(yè)全面實施。至于是否影響房價,在專家看來,既然目前政策肯定沒有落地,所以也就對市場沒什么影響。

  徐州、紹興節(jié)后出臺調(diào)控

  打響樓市“雙響炮”

  10月9日晚,徐州市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》,通知從宅地供應(yīng)、備案價格管理、裝修行為與價格監(jiān)管、房地產(chǎn)金融政策、商品房限售、住房保障等多方面進(jìn)行明確。

  通知明確,加強(qiáng)商品住宅銷售價格備案管理。新備案商品住宅項目,宗地建筑面積10萬平方米以下的,實行一次性價格備案;宗地建面高于10萬平方米的,可分期進(jìn)行價格備案,每次備案不低于10萬平方米,最后一期不足10萬㎡,據(jù)實備案;備案價格一年內(nèi)不得調(diào)整。

  徐州還規(guī)定,各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)信貸資金用途審查和流向檢測,采取各種有效手段,嚴(yán)防消費貸款和其他貸款違規(guī)用于購房。

  徐州提出的“繼續(xù)堅持商品住房限制交易政策”并非新的內(nèi)容。根據(jù)2018年6月徐州《關(guān)于完善市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見的通知》,當(dāng)時已經(jīng)落實了限售政策。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯記者表示,即便是重申政策內(nèi)容,也繼續(xù)釋放政策收緊的信號,至少類似6年限售的約束,也可以規(guī)范住房交易,防范各類住房炒作,也使得限售政策的效應(yīng)進(jìn)一步放大。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份70城房價數(shù)據(jù)顯示,徐州新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅為0.8%,同比漲幅為11.6%,僅次于銀川、唐山、西寧;二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅為0.8%,同比漲幅為7.3%。

  另據(jù)徐州易百房數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,徐州土地交易收入總金額達(dá)到372.8億元之多,同比大幅上漲73%,位居全國第29名。分季度來看,僅7、8、9三個月,徐州的土地交易總金額就接近125億元。

  “徐州此次政策的出臺,進(jìn)一步說明對于房價和預(yù)期穩(wěn)定的導(dǎo)向!痹趪(yán)躍進(jìn)看來,徐州最新一期新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅為全國第四,屬于房價過熱的城市,所以政策出臺符合預(yù)期。

  同日,浙江省地級市紹興緊隨徐州,成為國慶長假后第二個升級調(diào)控的城市。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,紹興是全國第27個收緊調(diào)控政策的城市。

  紹興市住建局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》,強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“限地價、競配建”政策、嚴(yán)格實行“雙備案”制度、嚴(yán)格分期銷售管理、嚴(yán)格規(guī)范市場秩序、嚴(yán)格落實主體責(zé)任。

  政策最重要的一條是,嚴(yán)格實行“雙備案”制度。新開盤項目價格備案須綜合考慮同區(qū)域內(nèi)其他類似房源價格或“地價+成本”等因素,加推盤項目價格備案不得高于首次備案的商品住房價格。

  有分析認(rèn)為,這條規(guī)定意味著開發(fā)商的自主權(quán)被壓縮,備案價的決定權(quán)傾向于政府調(diào)控。對于開發(fā)商來說,其備案價格制定將更為科學(xué)合理,并受到更嚴(yán)格的監(jiān)管,備案價不會產(chǎn)生較大幅度的波動;對于購房者,在售樓盤價格也會得到有效控制,無需再擔(dān)憂房價出現(xiàn)大起大落的情況。

  另外,對已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷售備案的,要在十日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格,不得高于申報價格對外銷售。此外,加大土地供應(yīng)力度,實行差別化供地。嚴(yán)格執(zhí)行“限地價、競配建”政策,嚴(yán)格控制溢價率和樓面地價。

  嚴(yán)躍進(jìn)指出,從紹興樓市政策內(nèi)容看,對于類似限購限貸等提法減少,而更多是針對地價和房價等進(jìn)行。這也說明在當(dāng)前特殊時期,對于住房交易還是持鼓勵態(tài)度的,但是要防范地價和房價的炒作。

  不過,機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,近期紹興房價并沒有上漲跡象。據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示,紹興9月二手房參考均價9436元/平,環(huán)比8月下降9.29%,同比去年同期下降21.65%。

  兩地政策影響力度有限

  全國房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)403次

  “這些政策都是看著熱鬧,沒有動根本,信貸都沒有全面收緊!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯記者表示,“單獨看這兩個城市的調(diào)控政策內(nèi)容,與大部分城市接近,實際調(diào)控政策力度不大,主要是針對備案價格調(diào)整有所收緊,預(yù)計對于市場有一定影響。但影響幅度有限。”

  嚴(yán)躍進(jìn)則表示,“十一”假期后,包括徐州和紹興出臺政策,進(jìn)一步說明調(diào)控不放松的導(dǎo)向。尤其是第四季度全國房企會積極促銷和去庫存,此時穩(wěn)定市場秩序也顯得比較關(guān)鍵。

  與此同時,節(jié)后還傳出消息稱“三道紅線”的嚴(yán)格執(zhí)行將被推遲到2023年。經(jīng)上海證券報報道,該消息有誤讀之嫌,“三道紅線”政策并未延期,仍將于2021年起在全行業(yè)全面實施。

  根據(jù)媒體報道,“三道紅線”是指房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

  隨著房企融資端逐漸收緊,開發(fā)商為了降負(fù)債加大打折促銷的概率或大大增加,至于是否直接或間接地影響房價,在專家看來,肯定的是現(xiàn)在政策沒有落地,所以也就對市場沒什么影響。等將來政策落地了,再看影響也不遲。

  2020年三季度,中央多次召開會議強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變,從多個方面部署調(diào)控舉措。7月以來,多地先后收緊調(diào)控政策,如杭州、寧波、深圳、成都等城市,以穩(wěn)定市場預(yù)期。從調(diào)控內(nèi)容上看,各地出臺的政策主要表現(xiàn)在限購、限貸升級,限售年限增加、增值稅免征年限提升,強(qiáng)化土地市場管控,加強(qiáng)市場監(jiān)管,明確高層次人才及無房家庭優(yōu)先購房等,保障剛需,抑制炒房。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:今年9月全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)累計為35次,僅7月到9月有超過27城發(fā)布逾30次調(diào)控收緊政策;1-9月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策累計高達(dá)403次。

  張大偉認(rèn)為,8-9月各地收緊的調(diào)控政策雖然力度不大,但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢是一城一策,房住不炒,維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn),只要上漲過快必然會導(dǎo)致調(diào)控升級。

  中指研究院最新發(fā)布的《2020年三季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望》報告指出,展望四季度,因城施策下,部分房價、地價存較強(qiáng)上漲預(yù)期的城市仍會進(jìn)一步升級樓市政策,以穩(wěn)定預(yù)期,但隨著政策效果的逐步顯現(xiàn),政策收緊的空間已明顯縮小。部分城市將在增加購房補(bǔ)貼、強(qiáng)化住房保障等方面進(jìn)一步加大引才力度,放寬落戶限制,也將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。

  黃金周樓市失色

  四季度房價咋走

  從多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,剛剛過去的國慶長假并未給樓市過多表現(xiàn)機(jī)會,“銀十”表現(xiàn)清淡,新房和二手房市場呈現(xiàn)“冷熱不均”的景象。分析認(rèn)為,隨著居民對于旅游需求的提升,長假期間購房者更關(guān)注出游,對樓市的關(guān)注度減弱,近三年來所謂的國慶樓市黃金周已然褪去。

  據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù),雙節(jié)假期,重點10城(北京、深圳、武漢、蘇州、大連、福州、青島、東莞、溫州、泰安)新房銷售面積為72.86萬㎡,與去年國慶周相比小幅上升1.6%。整體來看,今年假期銷售量級與去年基本持平,但由于今年假期較往年多1天,從日均銷售面積上看,2020年重點10城日均銷售面積為9.11萬㎡,同比下降11.1%。日均銷售面積為2015年以來國慶周的最低值。

  二手房市場方面,貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,黃金周期間重點監(jiān)測的18個城市中,二手房日均交易量比去年同期增長50%,二手房成交均價同比上漲12%。

  張大偉認(rèn)為,疫情對房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)過去,后續(xù)市場將繼續(xù)升溫。但調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn),讓漲幅維持在“溫”的程度。

  中指研究院的報告認(rèn)為,四季度全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“市場規(guī)模小幅調(diào)整,新開工積極性放緩,投資增速保持較高水平”的局面。調(diào)控收緊下需求理性回歸,市場規(guī)模將在周期作用下回歸調(diào)整通道,但房企采取的積極促銷策略仍將對成交產(chǎn)生一定帶動作用,市場規(guī)模整體降幅可控;房價整體運行仍將以穩(wěn)為主,改善型產(chǎn)品的增加及一二線去化優(yōu)勢的顯現(xiàn)將帶動銷售均價繼續(xù)保持小幅上漲。

  來源:中新經(jīng)緯

編 輯:chenhong

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