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持續(xù)爆雷背后 長租公寓運(yùn)營模式受關(guān)注
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-10-15 8:53:07
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[提要]近年來,長租公寓在各大城市發(fā)展迅速,但持續(xù)爆雷問題引發(fā)廣泛關(guān)注。

  近年來,長租公寓在各大城市發(fā)展迅速,但持續(xù)爆雷問題引發(fā)廣泛關(guān)注。

  據(jù)不完全統(tǒng)計,繼去年南京樂伽公寓爆雷后,今年8月至今,短短一個多月時間里,已有十多家采取“高進(jìn)低出”“長收短付”這種不正常模式運(yùn)營的住房租賃企業(yè)疑似跑路,給許多房東及租客帶來經(jīng)濟(jì)損失,也使得長租公寓行業(yè)遭遇信用危機(jī)。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示,長期多頻率的爆雷會使得房屋租客“無房可租”。而在經(jīng)營方面,自然也會使得類似長租公寓捆綁的金融產(chǎn)品出問題,影響銀行的信用。

  另外,合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示,長租公寓的需求端,主要還是城市收入處于中低水平的部分年輕人。而爆雷,往往造成城市剛需人群和中產(chǎn)家庭的損失。同時,如果長租公寓在爆雷之后,沒有形成相應(yīng)的處置和較好的解決方案,那么將會形成惡性的示范效應(yīng),從而造成惡劣的市場影響。

  長租公寓運(yùn)營與監(jiān)管欠缺

  記者注意到,自2016年以來,我國大力支持住房租賃市場發(fā)展,其本意是落實(shí)房住不炒,推動形成租購并舉、住有所居的房地產(chǎn)市場。2019年,16個城市進(jìn)入中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)范圍,包括一線城市和部分二線城市。

  業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,這些城市租賃房屋規(guī)模較大,穩(wěn)定了這些地區(qū)的租賃市場,有利于推動全國租賃市場健康發(fā)展。

  然而,需要注意的是,在住房租賃市場迅速發(fā)展的情況下,也夾帶著魚龍混雜、泥沙俱下的亂象。

  有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,長租公寓爆雷,比P2P爆倉危害更大。

  從運(yùn)營模式和行業(yè)監(jiān)管來看,中研普華研究員陳博在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示,長租公寓的爆雷,既是經(jīng)營模式的欠缺,也是監(jiān)管的欠缺。長租公寓本應(yīng)該是一個線上平臺化的二房東,在傳統(tǒng)模式中平臺賺的是租客和房東之間的租金差。但是逐利的資本卻在金融杠桿中看到了更為豐厚的收益,長租公寓運(yùn)營企業(yè)通過貸款杠桿的模式讓租房者先租到房,之后再逐月向金融機(jī)構(gòu)歸還房租。租客通過金融機(jī)構(gòu)向租房平臺一次性支付了整個租約周期內(nèi)的租金,相當(dāng)于平臺一次性收到了一大筆的資金,但向房東依然是按月支付租金,拓展的房源越多,資金池的規(guī)模也就越大,而這就是一筆巨額的無息貸款。

  在租金貸模式逐漸清晰后,長租公寓的玩家就已經(jīng)不在乎租一套房子到底能不能帶來收益。只要自己擁有的房源越多,自己的優(yōu)勢就越明顯。即使是虧損的,也可以通過資金的時間差來打平虧損額。堅持到壟斷市場的那一天,想要盈利只需一個翻手的動作就可以完成。這樣思潮驅(qū)使下,整個長租公寓行業(yè)開始了瘋狂的高價收房占市場的模式,然后再低價出租給租客,看似賠本的買賣,背后支撐的都是金融杠桿模式。

  陳博告訴記者,這種“高進(jìn)低出”“長收短付”的不正常經(jīng)營模式,在今年受到疫情等的影響,企業(yè)資金鏈越發(fā)緊張,繃不住了就產(chǎn)生了集中爆雷的問題。

  另外,由于市場主體和租賃房源的數(shù)量大、種類多,監(jiān)管是否能全面覆蓋市場上的租賃房源以及租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為,是各地實(shí)際操作過程中的一大難點(diǎn)。雖然各地政府要求住房租賃企業(yè)開業(yè)前向住建部門出具開業(yè)報告并備案,其租賃合同也要備案,但如果住房租賃公司刻意躲避備案,行政監(jiān)管便難以覆蓋。因此,監(jiān)管的欠缺,也是長租公寓出現(xiàn)暴倉的原因之一。

  互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)營有待商榷

  但有所不同的是,長租公寓運(yùn)營方的爆雷,更多的是互聯(lián)網(wǎng)思維主導(dǎo)的公司。

  郭毅告訴記者,目前來看,爆雷長租公寓的運(yùn)營方,更多的還是以互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域,而并非是從中介市場的經(jīng)營端出發(fā),衍生出來的長租公寓業(yè)務(wù),或者從開發(fā)商角度,此前就有過從事房地產(chǎn)市場的深耕和積累,衍生出來的長租公寓的業(yè)務(wù)版圖。

  對比來看,郭毅說,二者經(jīng)營主體有很大的差異,以互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)入市場的資本,帶有熱錢逐利效應(yīng),他們希望通過互聯(lián)網(wǎng)思維去重新定義長租公寓市場,然后通過快速發(fā)展,使得投資資金能夠?qū)崿F(xiàn)超溢價回報。由于大家的經(jīng)營模式、企業(yè)基因不同,所以造成一類長租公寓主題出現(xiàn)爆雷。

  但是相比較來說,郭毅認(rèn)為,開發(fā)商和中介公司運(yùn)營的長租公寓產(chǎn)品和品牌,其實(shí)還處在一個穩(wěn)定的經(jīng)營下,以互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)入到長租市場的經(jīng)營主體,因?yàn)椴⒉涣私庑袠I(yè)和市場運(yùn)行的規(guī)律,一味地以為市場的規(guī)模化是靠房源的大量占有來實(shí)現(xiàn)的。但實(shí)際上,針對于租賃市場的經(jīng)營行為來看,市場其實(shí)是處在相對平衡的狀態(tài)下,所以并不是占據(jù)了房源,就占有了稀缺資源,就能夠獲得好的收益。而是在占據(jù)房源的同時,要能夠具有把房源快速去化、租賃的銷售能力,以及針對長租關(guān)于產(chǎn)品有持續(xù)的運(yùn)營服務(wù)平臺、服務(wù)梯隊的搭建,才有可能把整個長租公寓的運(yùn)營形成一個良性的循環(huán)。

  但因?yàn)橛没ヂ?lián)網(wǎng)思維去解決市場問題的背后,更多的還是怎樣實(shí)現(xiàn)快速規(guī)劃擴(kuò)張,所以一些長租公寓的品牌,還是把他們的資金用在了房源的收集上,一方面,提升了租金的整體水平;另外一方面,沒有能力把這部分高價收儲來的房源實(shí)現(xiàn)高價出租,造成自身的現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力和風(fēng)險,最終爆雷。

  郭毅表示,雖然說租賃市場已經(jīng)是高頻低質(zhì)的領(lǐng)域,但是依然需要銷售、運(yùn)營、理解區(qū)域市場,懂得更多的服務(wù)和產(chǎn)品上的升級。

  至于長租公寓的盈利模式,她表示,還是需要有相對應(yīng)梯隊的搭建管理的機(jī)制和運(yùn)營的模式,以及不同業(yè)務(wù)種類的相互的協(xié)同,最終才能夠保障這個單一的產(chǎn)品類別,也就是長租公寓這個產(chǎn)品類別能夠真正做到健康發(fā)展。

  此外,陳博補(bǔ)充認(rèn)為,長租公寓與之前的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售模式不同,要做好長租公寓,首先做品牌樹口碑,品牌做出來了服務(wù)品質(zhì)也要持續(xù)跟上,要發(fā)揮品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)。之后再通過連鎖經(jīng)營擴(kuò)大規(guī)模,才能在一定程度上降低成本;其次長租公寓企業(yè)還要注重提供增值服務(wù)。當(dāng)前長租公寓的主要收入來源還是房租。

  除此之外,開發(fā)增值服務(wù)也是企業(yè)的盈利點(diǎn);陂L租公寓吸引的客戶群體產(chǎn)生流量,隨之衍生出客戶對于餐飲、購物、娛樂、社交等多方面的需求,而企業(yè)則可以通過自營或與第三方合作的形式,為租客提供增值服務(wù),從中獲取利潤;第三,長租公寓后期運(yùn)營需要搭建起成熟的管理機(jī)制和框架,配用專業(yè)高效的運(yùn)營人員也能大大縮小成本,從而縮短回報投資的期限。

 來 源:中國產(chǎn)經(jīng)新聞    

  編 輯:liuy  

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