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每個(gè)行業(yè)都有陣痛期,“爆雷”之后長(zhǎng)租會(huì)更規(guī)范
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-10-16 8:58:36
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[提要]從2011年長(zhǎng)租公寓開(kāi)始萌芽到今天,行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了資本試探、瘋狂進(jìn)入、開(kāi)發(fā)商高調(diào)入局、瘋狂擴(kuò)張爭(zhēng)奪租賃房源、品牌上市、集中爆雷等階段。

  長(zhǎng)租公寓涼了……嗎?

  至暗時(shí)刻是個(gè)偽命題

  長(zhǎng)租公寓正處于九年之癢的時(shí)刻。

  從2011年長(zhǎng)租公寓開(kāi)始萌芽到今天,行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了資本試探、瘋狂進(jìn)入、開(kāi)發(fā)商高調(diào)入局、瘋狂擴(kuò)張爭(zhēng)奪租賃房源、品牌上市、集中爆雷等階段。

  九年的時(shí)間,長(zhǎng)租行業(yè)幾乎沒(méi)有脫離出話題中心,今年疫情下,行業(yè)的一舉一動(dòng)更是備受關(guān)注。

  在貝殼研究院根據(jù)公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中,受疫情影響,上半年有16家中小長(zhǎng)租企業(yè)直接倒閉,TOP10品牌長(zhǎng)租公寓新開(kāi)店數(shù)量共93家,新開(kāi)店率僅為8.2%,而這個(gè)數(shù)字去年超過(guò)70%。

  疫情下長(zhǎng)租進(jìn)入無(wú)路可走狀態(tài),人們紛紛在行業(yè)公屏上打出“至暗時(shí)刻”四個(gè)字。

  實(shí)際上,疫情對(duì)每個(gè)行業(yè)都有很大影響。

  比如餐飲業(yè),僅僅是春節(jié)7天,餐飲業(yè)就已損失5000億元左右,包括西貝、海底撈在內(nèi)的許多重量級(jí)的連鎖餐企,都在喊救命。再看旅游業(yè),疫情期間幾乎已經(jīng)全面停擺,據(jù)企查查專業(yè)版數(shù)據(jù),僅僅是截止到3月25日,全國(guó)就已有11268家旅游類企業(yè)注銷、吊銷經(jīng)營(yíng)。這種停擺更如同蝴蝶效應(yīng),直接影響到航空業(yè)以及郵輪業(yè)。

  比起餐飲或者旅游,長(zhǎng)租公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力反而會(huì)強(qiáng)一些。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,5月份,北京租賃市場(chǎng)總體成交量環(huán)比上漲,全國(guó)租房成交量也創(chuàng)下17個(gè)月新高。

  說(shuō)到底,人們最大的顧慮,還是源自去年的爆雷。在那場(chǎng)爆雷潮中,長(zhǎng)租公寓倒閉的品牌數(shù)量高達(dá)53家;其中,因?yàn)橘Y金鏈斷裂跑路的有45家,租戶與業(yè)主隨之受到了牽連,以至于都對(duì)長(zhǎng)租公寓心有余悸。

  但從商業(yè)本質(zhì)來(lái)說(shuō),每個(gè)行業(yè)都會(huì)有陣痛期,巴菲特說(shuō)過(guò),當(dāng)大潮退去,你才能知道誰(shuí)在裸泳。往往在陣痛期崛起的都會(huì)成為優(yōu)秀的企業(yè),美團(tuán)曾經(jīng)歷過(guò)千團(tuán)大戰(zhàn),滴滴也曾是網(wǎng)約車大戰(zhàn)中激進(jìn)燒錢(qián)的一員。

  長(zhǎng)租經(jīng)過(guò)去年的爆雷洗禮,已形成了頭部企業(yè)集中的市場(chǎng)格局,這一次疫情如同催化劑,進(jìn)一步加速了品牌的優(yōu)勝劣汰,運(yùn)營(yíng)或者資金鏈等有問(wèn)題的品牌被淘汰,經(jīng)得住考核的品牌依然堅(jiān)挺,以致于行業(yè)一邊是16家企業(yè)的破產(chǎn),一邊卻是自如疫情期間6棟公寓100%滿租、其他公寓95%-98%良好出租率的鮮明對(duì)比。

  當(dāng)然,活下來(lái)的企業(yè),也并不好過(guò)。就像滴滴是出行平臺(tái),自如是租房平臺(tái),而平臺(tái)類企業(yè)在面對(duì)問(wèn)題時(shí)都被承載著重大責(zé)任,或無(wú)限連帶責(zé)任,甚至在輿論蜂擁下經(jīng)常被誤解。前段時(shí)間一條視頻在網(wǎng)絡(luò)上引起熱評(píng),在事件未核實(shí)的情況下被大家認(rèn)為是無(wú)良滴滴司機(jī)直播性侵女乘客,負(fù)面輿論瞬間把滴滴淹沒(méi)。后來(lái)警方通報(bào)真相后,才知道原來(lái)司機(jī)與乘客是一對(duì)夫妻,為了吸引眼球,牟取錢(qián)財(cái)利益,就制造了那場(chǎng)“滴滴司機(jī)”與“性侵女乘客”的直播誣陷。

  滴滴自從此前的順風(fēng)車事件以后,在安全防范上已經(jīng)努力加強(qiáng),可問(wèn)題一出現(xiàn),責(zé)任依舊是在平臺(tái)身上。平臺(tái)或許有責(zé)任,平臺(tái)或許也有點(diǎn)無(wú)辜。滴滴出現(xiàn)之前,出租車各類事件比比皆是,而長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)之前,普租各種隱患也存在不少!白夥孔拥囊荒昀锒己煤镁S護(hù)著,每周打掃衛(wèi)生,退租的時(shí)候二房東各種理由不退押金,后來(lái)還拉黑了我!敝跎嫌凶饪吞寡酝搜航痣y。

  “多次偷拿我冰箱里的東西,廁所不沖馬桶,屢教不改,房東也不愿意管這種事情,雙方都不愿意違約搬走才動(dòng)手打了起來(lái)。”因?yàn)闆](méi)有清退制度,合租遇到難言的租客,不是自己吃虧,就是鬧劇收?qǐng)觥?/P>

  長(zhǎng)租公寓,因?yàn)槠脚_(tái)或制度完善,反而能大大降低租房中的各種隱患!2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書(shū)》指出,新生代租客的租住需求已迎來(lái)新一輪升級(jí),年輕、高學(xué)歷、薪資水平較高的新生代租客正在崛起,“長(zhǎng)租”已經(jīng)成為城市青年習(xí)慣的生活方式。數(shù)據(jù)顯示,超過(guò)6成人已經(jīng)租房3年以上、超過(guò)56%的租客熱衷選擇大且好的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)。

  

  可出行、長(zhǎng)租等都是民生行業(yè),民生即面向形形色色的人。人性的缺點(diǎn)是沒(méi)辦法通過(guò)各類審核軟件篩除的,就像柳青說(shuō)的,月濺星河,長(zhǎng)路漫漫,只求上天賜予我們力量,讓我們火眼金睛,辨識(shí)一切害群之馬、妖魔鬼怪。

  讓租房發(fā)生改變

  長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn),是順勢(shì)而生。

  2016年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“房住不炒”,長(zhǎng)租迎來(lái)蓬勃發(fā)展期。

  李先生是自如的業(yè)主,在他看來(lái),長(zhǎng)租公寓帶來(lái)的便利遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)人出租。

  在接觸長(zhǎng)租公寓之前,李先生一直在58同城這樣的平臺(tái)出租個(gè)人房源,由于自己要工作,每當(dāng)有人約看房的時(shí)候,他總是抽不出空,好不容易等兩天有空了,租客已經(jīng)租到了別的房子。對(duì)于已經(jīng)租出去的房子,他也最怕租客半夜因?yàn)橥k姸?lián)系自己,這種時(shí)間成本很讓人崩潰。

  “房子有時(shí)候空出來(lái)的時(shí)間所產(chǎn)生的成本,要自己承擔(dān),房子租出去產(chǎn)生的維修、售后時(shí)間成本,也需要自己承擔(dān)!崩钕壬欢日J(rèn)為,當(dāng)房東比跟客戶簽約,還要繁瑣、有挑戰(zhàn)。

  2017年9月,他在朋友的建議下將名下的幾套房子租給了自如后,從帶看到簽約,再到管理、售后等環(huán)節(jié),似乎都沒(méi)有自己出鏡的戲份了。

  從租期來(lái)說(shuō),在普租市場(chǎng),一個(gè)業(yè)主每年平均要找1.5個(gè)租客,而每次租賃也都要產(chǎn)生1-2個(gè)月的空置期,這讓李先生這樣的業(yè)主的租賃成本有所增加。如果在長(zhǎng)租品牌的安排下,業(yè)主與品牌簽長(zhǎng)期契約后,既省去了業(yè)主的麻煩,也提高了房子的使用效率。

  “現(xiàn)在租客有問(wèn)題會(huì)聯(lián)系管家!崩钕壬f(shuō)體驗(yàn)到當(dāng)房東的愜意后,也對(duì)平臺(tái)多了一份理解,畢竟臟活累活是平臺(tái)承接了過(guò)去。

  鮮女士是南京的一名業(yè)主,她也認(rèn)同長(zhǎng)租公寓的省心,可去年她將房子租給樂(lè)伽公寓,沒(méi)想到遇上了爆雷潮,品牌公寓跑路給自己造成了很大的損失,至今也沒(méi)有解決的方法:“長(zhǎng)租公寓安逸是安逸,就是爆雷讓人感到害怕,下次要選,要選大一點(diǎn)的平臺(tái)!

  作為租客的徐女士感同身受,她已經(jīng)在自如住了三年半。

  地方性的長(zhǎng)租公寓品牌她較少考慮,有背書(shū)的,才讓她安心。

  2015年10月張女士到了北京,最初是投奔住在皮村附近的同學(xué),沒(méi)多久同學(xué)結(jié)束了北漂生活,她開(kāi)始花式找房子,有時(shí)去微博找合租,偶爾去豆瓣看看。

  那時(shí)候她的漂泊感很強(qiáng),幾個(gè)月就得搬一次家,既因?yàn)閷?shí)習(xí)期間地方變動(dòng),還因?yàn)榫幼…h(huán)境劣質(zhì)、房東售后服務(wù)差,一年的時(shí)間換了4套房子。

  就像最近熱播都市劇《三十而已》,王漫妮在上海待了8年一直都有強(qiáng)烈的漂泊感,從不認(rèn)為自己屬于那座城市,最重要的原因就是時(shí)常搬家,劇中最近的一次是因?yàn)榉繓|單方面違約漲租幅度超20%不想租了。

  2016年底,張女士工作穩(wěn)定后就住進(jìn)了自如的房子,一租就到了現(xiàn)在。

  

  在她看來(lái),能一直住下去有3個(gè)關(guān)鍵原因:首先隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高,人們開(kāi)始關(guān)注生活質(zhì)量,長(zhǎng)租公寓裝修溫馨,且移動(dòng)端看到是什么樣,看房的時(shí)候就是什么樣;其次公寓管家服務(wù)態(tài)度好,不會(huì)遇到黑中介、黑房東了,售后也很及時(shí),提升了租房的幸福感;最后房子明碼標(biāo)價(jià),信息透明,房源眾多,能滿足自己的多樣化需求,比如分散式、集中式,自如長(zhǎng)租公寓都有。

  這其實(shí)并不罕見(jiàn),網(wǎng)約車行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了網(wǎng)約司機(jī),長(zhǎng)租行業(yè)的前進(jìn)也誕生了新職業(yè)公寓管家。

  知乎管理上有個(gè)問(wèn)題是:在長(zhǎng)租公寓做公寓管家是什么體驗(yàn)?有個(gè)叫Pearce的網(wǎng)友說(shuō):實(shí)際感受是,雖然收入略高于酒店基層崗位,但不同于酒店,需要將8小時(shí)之外的時(shí)間也貢獻(xiàn)給這份工作。尤其是駐店管家,可能會(huì)在半夜接到租客的電話需要解決問(wèn)題。

  雖然辛苦,但從業(yè)者多為年輕人,熱情高。比如泊寓大多數(shù)成員是90后,是萬(wàn)科旗下最年輕的團(tuán)隊(duì);上海自如80%以上的工作人員平均年齡僅有24歲。

  當(dāng)然,作為業(yè)主、租客之間的連接橋梁,長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)商們即使受到了爭(zhēng)議,也都在疫情下為租客提供了安全保障。

  自如前后發(fā)布六次“共抗疫情,平安自如”公告,出臺(tái)為武漢全部租客減免租金服務(wù)費(fèi)、為全國(guó)租客減免半月服務(wù)費(fèi)、安置近萬(wàn)名租客、推出0押金簽約、提供續(xù)約退租便利、保潔消毒升級(jí)等措施,并為此投入近4億元;地方性長(zhǎng)租公寓品牌,如成都的像素公寓、和嘉公寓,將優(yōu)惠政策覆蓋至全數(shù)因交通管控導(dǎo)致返程受阻及延期復(fù)工的租客……

  租房成為長(zhǎng)期主義

  長(zhǎng)租爆雷潮、疫情下的止步……長(zhǎng)租行業(yè)現(xiàn)階段的艱難,是讓租住生活能變得更好。

  從大環(huán)境來(lái)說(shuō),現(xiàn)在是新租房時(shí)代,長(zhǎng)租行業(yè)成為了長(zhǎng)期主義,是當(dāng)下租賃市場(chǎng)不可或缺的一部分。

  馬云曾勸年輕人不要買房,未來(lái)“房?jī)r(jià)如蔥”,要學(xué)著租房生活。要是現(xiàn)在就為買房背上了貸款,過(guò)幾年萬(wàn)一遇上失業(yè)或是公司倒閉等意外狀況,貸款要怎么還呢?

  做地產(chǎn)生意的王石自然不同意馬云的觀點(diǎn),他認(rèn)為未來(lái)的房?jī)r(jià)不會(huì)很便宜,只會(huì)做適當(dāng)調(diào)整。但王石也勸年輕人即使有錢(qián)也不應(yīng)該著急買房子,對(duì)于還有理想未實(shí)現(xiàn)、事業(yè)還沒(méi)定型的年輕人來(lái)說(shuō),40歲之前都是租房為好。

  兩位大佬說(shuō)的都是當(dāng)下的現(xiàn)實(shí),房?jī)r(jià)日益上漲的大趨勢(shì)下,年輕人住房慢慢變成了世界性的問(wèn)題。比如英國(guó),25歲-29歲的年輕人擁有房子的比例,從1996年的55%下降到了2015年的30%,30-40歲年齡段的擁房率從68%下降到46%。

  在我國(guó),艾媒咨詢《2019中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為堅(jiān)持報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,2019年有43%的白領(lǐng)能夠接受一輩子租房。

  也就是說(shuō),租房正在變成年輕白領(lǐng)們,長(zhǎng)期的一種生活方式。

  孤獨(dú)經(jīng)濟(jì)崛起也促進(jìn)了租賃市場(chǎng)的發(fā)展,挖財(cái)曾聯(lián)手百度外賣發(fā)布《空巢青年生活報(bào)告》顯示,空巢青年群體人均在房租上每月的花費(fèi)是普通青年的1.5倍。

  這充分說(shuō)明,當(dāng)下空巢青年們租房已經(jīng)不是為了生存,更多是為了生活,愿意花錢(qián)住進(jìn)更好品質(zhì)的房子。

  另一方面,行業(yè)現(xiàn)在的艱難正在讓長(zhǎng)租變得更規(guī)范、更可持續(xù)。

  在互聯(lián)網(wǎng)場(chǎng)地,網(wǎng)約車、共享單車的“燒錢(qián)戰(zhàn)爭(zhēng)”教會(huì)了行業(yè)要杜絕以補(bǔ)貼為手段的營(yíng)銷方式,同時(shí)要學(xué)會(huì)深耕細(xì)分市場(chǎng)、注重升級(jí)服務(wù)。燒錢(qián)補(bǔ)貼后引發(fā)的行業(yè)亂象,也導(dǎo)致政府部門(mén)的重拳出擊,從制度上規(guī)范行業(yè)。

  而長(zhǎng)租爆雷后,多地政府都展開(kāi)了專項(xiàng)檢查,集中整治、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序,嚴(yán)查租金貸合同套嵌、高收低租、侵害群眾利益等問(wèn)題,還有些地方探索建立了住房租賃租金托管制度,保障業(yè)主、租客的權(quán)益,讓長(zhǎng)租公寓企業(yè)租金收入更加透明、規(guī)范。這當(dāng)中,自然需要品牌們的共同前進(jìn),共同維護(hù)行業(yè)的口碑,在自身成長(zhǎng)的同時(shí),給租戶、業(yè)主一個(gè)健康的市場(chǎng)。

  未來(lái)的租賃關(guān)系和服務(wù)依然有很大的改進(jìn)與想象空間。從租客端來(lái)看,德國(guó)的平均租賃周期為11年,日本為5.2年,英國(guó)為2.5年。長(zhǎng)期且穩(wěn)定的租賃周期讓租客能有很高的安全感和幸福感,當(dāng)然,這對(duì)于業(yè)主端來(lái)說(shuō)也是有利的,能擁有一段靠譜的租賃關(guān)系。

  作為消費(fèi)者的我們,在享受長(zhǎng)租公寓帶來(lái)好處的同時(shí),也應(yīng)當(dāng)給身處探索期的長(zhǎng)租公寓多一些時(shí)間,多一點(diǎn)理解。

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