“雙節(jié)”(國慶、中秋)前后，正是各城市樓市銷售黃金時期，被稱為“金九銀十”。在各地紛紛出臺政策降溫樓市背景下，最近房價情況如何？特別是各省會城市的房價有什么新變化？

　　第一財經(jīng)記者梳理了中國房價行情平臺上各個省會城市的平均單價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，廣州、杭州和南京這三個沿海經(jīng)濟大省的省會位居前三，不過第三經(jīng)濟大省山東的省會濟南僅位列第八。在中西部地區(qū)，武漢領(lǐng)跑，但長沙只位列省會城市第二十二位。

　　需要說明的是，這里的價格是平均單價的概念，是全市范圍的價格。通常來說，中心城區(qū)、主城區(qū)的一手房價格，會明顯高于這個價格。但從分析城市之間的價格差異來說，這個數(shù)據(jù)同樣具有重要的參考意義。

　　廣州南京杭州位列前三

　　城鎮(zhèn)化是當前我國經(jīng)濟發(fā)展的重要動力，省會(包括自治區(qū)首府)城市作為所在省域的政治、經(jīng)濟、文化、教育、醫(yī)療、交通等各個領(lǐng)域的中心，也是城鎮(zhèn)化過程中，人口流入的主要方向。那么各個省會城市的房價水平如何呢？哪些省會城市更容易安家置業(yè)？

　　數(shù)據(jù)顯示，廣州以38991元/㎡的數(shù)據(jù)在27個城市中領(lǐng)跑，是榜尾的銀川的5.67倍。也就是說在廣州一套房，在銀川可以買五六套房子。

　　作為第一經(jīng)濟大省廣東的省會，廣州是四大一線城市之一。不過，盡管廣州的房價領(lǐng)跑省會城市，但明顯低于其他三個一線城市上海、北京與深圳，也低于二線城市廈門，在所有城市中，位列全國第5。目前廣州整體房價水平只有深圳的一半左右。

　　相比住宅用地供應十分緊張的深圳，廣州的土地供應十分充足，全市范圍內(nèi)的價格差異也很大，既有珠江新城這種單價10萬+的CBD區(qū)域，也有番禺、黃埔等單價三、四萬的外圍新興區(qū)域，至于二手房，價格空間更大。因此，對不少畢業(yè)幾年的大學生來說，“上車”的選擇還是很大。

　　廣州海珠區(qū)一位房產(chǎn)中介告訴第一財經(jīng)記者，目前在廣州初次置業(yè)的客戶60%以上已是90后，總價多在150萬元和300萬元之間，尤以200萬元到300萬元居多，以市區(qū)大一房和外圍兩房為主。“有些年輕夫妻兩個都是大學畢業(yè)生，都有穩(wěn)定工作，因此會買個總價300萬元左右的房子。此外，還有不少在深圳工作，但在廣州買房的客戶�！�

　　廣州之后，第二經(jīng)濟大省江蘇的省會南京，和第四經(jīng)濟大省浙江省會杭州，分列二三位。這兩市的均價都超過了3萬元，這兩市在全國各城市中分列七八位。

　　這兩個城市近年來樓市都較為火熱，在土地市場表現(xiàn)尤為突出。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，南京2019年土地收入達1696.8億元，同比增長77.32%。今年前9月南京土地出讓金已經(jīng)達到了1544億元，同比增長33.88%。

　　在杭州，近年來在數(shù)字經(jīng)濟的引領(lǐng)帶動下，杭州人口流入不斷加快。在人口快速流入的同時，杭州的土地出讓金也節(jié)節(jié)升高。從近年的情況看，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元。2018年達2501億元，開始在全國各城市中領(lǐng)跑。2019年延續(xù)了領(lǐng)跑的態(tài)勢，今年上半年杭州以1814億元位居榜首。

　　這三城之外，福州以25937元/㎡的單價位居省會城市第四，在全國所有城市中位居第九。在省內(nèi)有副省級城市、計劃單列市廈門，以及民營經(jīng)濟大市泉州的情況下，福州作為省會，在福建省內(nèi)總體而言不算“強勢”，但在房價水平上，還是超過了武漢、成都等大城市。

　　廈門大學經(jīng)濟學系副教授丁長發(fā)對第一財經(jīng)分析，福建的民營經(jīng)濟發(fā)達，福州下轄的福清、長樂民資十分活躍，此外福州這幾年的電子信息產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟發(fā)展不錯，包括新大陸、網(wǎng)龍、福耀玻璃等知名企業(yè)發(fā)展都很好。過去福建經(jīng)濟格局是“南重北輕”，這幾年隨著福州新區(qū)、自貿(mào)區(qū)、閩江口經(jīng)濟圈的建設(shè)，省會福州發(fā)展較快，福州GDP總量與泉州的差距不斷縮小。未來幾年福州GDP很可能會超過泉州。

　　丁長發(fā)分析，福建人跑到全國各地做生意的很多，比如福州人在全國各地做隧道工程、開連鎖超市、游戲場所等，福建其他地方出外經(jīng)商的也特別多。他們賺到錢后基本都會回福建置業(yè)，而回福建置業(yè)主要選擇就是兩個公共服務(wù)較好的中心城市廈門和福州。在廈門供應有限、價格較高的情況下，不少購買力就流向福州。尤其是閩東的寧德、閩西北的南平和三明，很多人就選擇到福州買房。此外，福州的長樂、福清等地擁有的大量的外海華僑，資金量很大，因此福州樓市的購買力一直比較旺盛。

　　除了這四個城市位列前十之外，同處沿海發(fā)達地區(qū)、第三經(jīng)濟大省山東的省會濟南，房價水平在省會城市位列第八，排在了中西部的武漢、成都和合肥之后。在高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)方面，濟南與武漢、成都等城市都有明顯的距離。

　　中西部：武漢領(lǐng)跑長沙僅位列第

　　“九省通衢”武漢以19055元/㎡的單價，位居省會城市第五，中西部第一。在武漢不少中心區(qū)域，一手房已普遍是3萬+的價格。

　　武漢作為中西部中心城區(qū)人口規(guī)模第一的城市，也是中西部地區(qū)高教實力最強，高新企業(yè)數(shù)量最多的城市。根據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，在高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量方面，截至2019年，武漢以4417家位居中西部地區(qū)第一位。武漢坐擁武漢大學、華中科技大學，在校研究生數(shù)量僅次于京滬，位居全國第三，近年來武漢東湖高新區(qū)快速發(fā)展，并集聚了幾十家上市公司，成為我國上市公司最為密集的區(qū)域之一。良好的科教基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也是武漢在疫情之后重振的有力支撐。

　　武漢之后，成都高新企數(shù)量突破4100家，繼續(xù)位居西部第一位。在房價方面，成都的平均單價在中西部地區(qū)位居第二，西部第一。

　　總體上看，中西部地區(qū)的幾個強省會城市隨著高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人口涌入不斷加快，這也影響了當?shù)氐臉鞘小８咝庐a(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等新經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不僅影響著城市之間的競爭力，也在很大程度上改寫城市發(fā)展的內(nèi)部空間。在不少城市，高新區(qū)和金融業(yè)、總部經(jīng)濟集中的區(qū)域，已經(jīng)發(fā)展成為城市最繁華、房價最為堅挺的區(qū)域。

　　以西安市為例，地處西安城南的雁塔區(qū)管理的轄區(qū)有西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)部分區(qū)域和曲江新區(qū)部分區(qū)域，雁塔區(qū)已經(jīng)成了西安第一強區(qū)。其中，曲江板塊也是當前西安房價的高地。

　　湖北省社科院研究員彭智敏對第一財經(jīng)分析，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚的人才比較多，就業(yè)比較多，收入比較高，不僅購買力強，而且有活力，產(chǎn)業(yè)的前景比較大，空間比較廣闊�，F(xiàn)如今，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚的區(qū)域往往是城市活力所在。另一方面，這些區(qū)域的城市配套設(shè)施是全新的，也比較現(xiàn)代化，這也比較吸引年輕人。“年輕人和中老年人的生活方式不一樣，更追求個性化�！�

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流入是城市樓市發(fā)展的基礎(chǔ)，但這并不意味著經(jīng)濟發(fā)展好、人口流入快的城市，房價就一定會比較高，也有一些城市收入高、房價低，性價比很高。這其中，長沙就是一個典型。數(shù)據(jù)顯示，長沙的人均可支配收入位居中西部第一，但長沙的房價水平均位列省會城市第22位，位列南寧、南昌、呼和浩特、蘭州等城市之后。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院3月27日發(fā)布《2019年全國50城房價收入比報告》，長沙近幾年來房價雖然出現(xiàn)了較大幅上漲，但其前些年房價較低，且經(jīng)濟發(fā)展強勁，人均可支配收入連續(xù)多年高速增長，是50城中唯一一個房價收入比低于7的城市。

　　湖南社科院研究員童中賢對第一財經(jīng)分析，長沙的房價比較低，一個原因是長沙的土地供應比較充足，還有較大的發(fā)展空間，能較充分地滿足市場的需求。同時，政府的調(diào)控力度比較大。

　　2018年6月25日，長沙官方在通氣會上表示，“當前長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭。”當天，長沙市發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，打響長沙市“反炒房”攻堅戰(zhàn)，全面升級樓市政策調(diào)控。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，長沙的土地供應中，限價土地占比非常高，在二線城市中遙遙領(lǐng)先。因此，雖然長沙土地供應量不小，但土地出讓金并不靠前，樓面價也遠低于同類型省會城市。

　　“由于價格較低，而且限購限售以后，購房名額有限，因此很多人能買大戶型就盡量買大戶型，居住環(huán)境總體比較寬敞舒適�！痹诋�?shù)匾患移髽I(yè)工作的肖女士說。

　　長沙的反炒房經(jīng)驗也吸引了兄弟城市前來學習。今年7月10日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布消息稱，7月8日，深圳市住房和建設(shè)局考察組來長沙，對長沙房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作成效、先進經(jīng)驗和典型做法給予高度評價。

 來 源：第一財經(jīng)   

   編 輯：liuy