近期，位于廣州近郊區(qū)的黃埔區(qū)樓市暢旺，交投活躍。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，10月黃埔區(qū)獲證領(lǐng)跑廣州樓市，網(wǎng)簽成交維持15萬平方米高位，位居全市第二。
片區(qū)一手樓市交投活躍，也帶動(dòng)二手樓市價(jià)格上行。近兩年間黃埔區(qū)樓市少有的反價(jià)現(xiàn)象也開始頻頻露頭。
這背后，除了黃埔區(qū)在引進(jìn)生物醫(yī)藥、智能制造等新興產(chǎn)業(yè)，完善公共設(shè)施等方面持續(xù)發(fā)力外，舊改項(xiàng)目的火熱也是核心因素之一。在融資新規(guī)的大背景下，重點(diǎn)房企開始將獲取低成本的城市更新項(xiàng)目、增加土地儲(chǔ)備視為不二之選。
漲幅超三成
自今年疫情稍緩的5月開始，王曉就一直在留意黃埔區(qū)樓盤，知識(shí)城持續(xù)缺貨的狀態(tài)到11月也沒有得到改變，整個(gè)片區(qū)都處于交投活躍狀態(tài)。
合富研究院數(shù)據(jù)顯示，黃埔知識(shí)城供應(yīng)占比由上半年的五成以上減至三季度的不足三成；供應(yīng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移至科學(xué)城周邊及舊黃埔板塊。科學(xué)城周邊的供應(yīng)占比由上半年的二成增至四成，長(zhǎng)期缺貨的舊黃埔三季度新貨供應(yīng)激增。需求源源不斷，黃埔區(qū)網(wǎng)簽始終維持高位。
片區(qū)房產(chǎn)中介趙正茂明顯感覺黃埔的熱度要高過越秀區(qū)、天河區(qū)等中心區(qū)�？茖W(xué)城品秀新樾、黃埔中央城、福利悅禧城二期等幾乎每天都有人前來看盤。知識(shí)城萬科幸福譽(yù)五期在8月份已經(jīng)進(jìn)入尾盤狀態(tài)，但是到11月還不斷有人前來打聽；保利拾光年兩房只剩下尾貨，三房推新量減少，但是每天仍有廣州、深圳、東莞等購(gòu)房者打電話來詢問。14號(hào)線、21號(hào)線交接處的黃埔鎮(zhèn)龍TOD、星匯城首開便全部售罄。
整個(gè)黃埔區(qū)供需趨熱，與之對(duì)應(yīng)的是房?jī)r(jià)的上漲。一直對(duì)在中新知識(shí)城購(gòu)房持觀望態(tài)度的劉小慧最近感覺有點(diǎn)后悔，因?yàn)樗?月份所看的萬科幸福譽(yù)5期的房子，已從2萬元/平方米上漲至如今的3萬元/平方米左右，更為關(guān)鍵的是放盤量很少。
趙正茂也坦言，黃埔供應(yīng)到10月份已經(jīng)明顯增大，尤其是科學(xué)城周邊及臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊的舊改項(xiàng)目大量出證，包括福利南馳富頤華庭、福利悅禧城二期、黃埔中央城等，但是整個(gè)片區(qū)價(jià)格仍在上行，相比今年四五月間上漲超過三成，部分過熱區(qū)域上漲超五成。
持續(xù)的熱度讓不少人有些意外。在今年7月，位于廣州遠(yuǎn)郊、與深圳僅一水之隔的南沙區(qū)，承接深圳樓市上漲態(tài)勢(shì)，成為廣州樓市最熱的片區(qū)，但黃埔區(qū)的漲勢(shì)絲毫不遜色于南沙。以8月為例，黃埔區(qū)成交升幅同比上升六成左右，南沙區(qū)成交升幅同比上升九成左右。待到南沙因?yàn)槿狈岜P支撐，在十一國(guó)慶節(jié)后成交熱度略回落，黃埔區(qū)仍保持著較高的景氣度。
新房火熱之際，二手房市場(chǎng)反價(jià)的現(xiàn)象也多了起來。多位中介表示，目前黃埔區(qū)知識(shí)城、科學(xué)城的業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期比較高，普遍都要求能賣到單價(jià)3萬元/平方米以上。
“新開盤科學(xué)城融創(chuàng)翔龍廣府壹號(hào)的單價(jià)已經(jīng)站上4萬元/平方米，不少二手房業(yè)主售價(jià)都上漲到3.2萬~3.5萬/平方米�！眲⑿』郾硎�，這兩年黃埔都很少出現(xiàn)的反價(jià)現(xiàn)象今年下半年開始多了起來。
最新的10月，黃埔在萬科城市之光、品秀星匯城、星樾山畔等多個(gè)品牌全新盤扎堆入市帶動(dòng)，供應(yīng)環(huán)比大幅增加，占比達(dá)35%，領(lǐng)跑廣州。
舊改成房企新賽道
作為今年廣州樓市市場(chǎng)上足以比肩南沙區(qū)的熱土，多個(gè)舊改項(xiàng)目的推動(dòng)被認(rèn)為是支撐黃埔區(qū)樓市能持續(xù)上漲的獨(dú)特因素。
合一城市更新數(shù)據(jù)顯示，最新的第三季度，廣州以272個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目、新增改造面積規(guī)模以383.2萬平方米位列灣區(qū)九市前列。其中，黃埔區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目占比高達(dá)43.4%，成為廣州發(fā)布舊改項(xiàng)目動(dòng)態(tài)最多的區(qū)域。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1~9月黃埔區(qū)共成交涉宅用地102萬平方米，其中87萬平方米(占85%)為舊改提供，舊改提速最為顯著。
在黃埔區(qū)居住數(shù)年的廣州土著張曉平目睹了黃埔區(qū)近年舊改的快速推進(jìn)進(jìn)程。
“近十年黃埔區(qū)基本就處于拆建的過程中，過了這五到八年的建設(shè)期，黃埔未來的發(fā)展?jié)摿涂臻g是毋庸置疑的。”張曉平所居住的萬科尚城樓盤對(duì)面的沙步村、鹿步村也于2019年陸續(xù)步入拆遷階段。
張曉平身邊近兩成的本地拆遷戶們均選擇在黃埔區(qū)置業(yè)，剩下的拆遷戶們大多數(shù)暫時(shí)選擇租房過渡以待回遷房建成，極少有人會(huì)選擇去廣州其他片區(qū)置業(yè)。原因無外乎兩個(gè)方面：一是，居住習(xí)慣使然；二是，黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)，教育、交通、衛(wèi)生等公共產(chǎn)品及設(shè)施均在有序配置中，業(yè)主對(duì)片區(qū)未來發(fā)展前景普遍報(bào)以樂觀心態(tài)。
早在2010年率先進(jìn)入拆遷階段的黃埔區(qū)中新知識(shí)城、科學(xué)城，如今片區(qū)房?jī)r(jià)已由最初的1萬元/平方米左右上漲至3萬元/平方米左右，也是領(lǐng)漲片區(qū)的明星板塊。這也給后續(xù)步入拆遷階段的業(yè)主們信心。
“知識(shí)城這邊地鐵14號(hào)線才通車不到兩年，來黃埔區(qū)的人就越來越多了，加上引進(jìn)了不少智能制造、生物醫(yī)藥企業(yè)，這邊人氣肯定會(huì)越來越旺�！敝R(shí)城何棠下村牛往街拆遷戶許山有些得意地說道，黃埔區(qū)從近郊區(qū)變身繁華區(qū)幾無懸念。
房企積極分羹舊改也助長(zhǎng)了這股利好態(tài)勢(shì)。
黃埔區(qū)城市更新局此前發(fā)布的《廣州市黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)決勝三年完成舊村拆遷攻堅(jiān)任務(wù)工作方案(2020-2022)》指出，計(jì)劃到2022年，黃埔區(qū)將完成66個(gè)重點(diǎn)舊村改造項(xiàng)目的簽約拆遷。其中，黃埔港片18個(gè)、科學(xué)城片28個(gè)、知識(shí)城片20個(gè)。這意味著整個(gè)片區(qū)超過八成的村社會(huì)納入舊改，另外不足兩成村社未步入舊改，也大多會(huì)實(shí)施微改造、鄉(xiāng)村振興等。
許山明顯感覺這幾年進(jìn)駐黃埔區(qū)的房企多了起來。萬科(000002.SZ/02202.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)、時(shí)代中國(guó)(01233.HK)、越秀地產(chǎn)(00123.HK)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、升龍集團(tuán)、華潤(rùn)置地(01109.HK)、合景泰富(01813.HK)等，幾乎是片區(qū)拆遷戶耳熟能詳?shù)姆科蟆?/P>
合一城市更新集團(tuán)灣區(qū)行業(yè)發(fā)展研究中心主任胡益紅也告訴第一財(cái)經(jīng)記者，黃埔區(qū)舊改政策的出臺(tái)有利于實(shí)際解決黃埔舊改問題，保障黃埔三年實(shí)施方案的成功實(shí)施。“黃埔區(qū)出臺(tái)新政策，在允許不高于復(fù)建總量30%的房屋棄產(chǎn)，棄產(chǎn)房屋可以整棟集中進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)和銷售，還可參照融資區(qū)商品房辦理預(yù)售許可手續(xù)，這樣解決了開發(fā)商部分資金問題，對(duì)參與黃埔舊改的開發(fā)商來說，是個(gè)重大利好消息�！�
在“三道紅線”背景下， 更多實(shí)力房企將“三舊”改造視為競(jìng)爭(zhēng)的新賽道與戰(zhàn)略新選擇。尤其是廣州、深圳、東莞、佛山為代表的粵港澳大灣區(qū)核心城市近年“三舊”改造(城市更新)項(xiàng)目呈環(huán)比上升態(tài)勢(shì)，“三舊”改造已經(jīng)成為存量土地拓展的重要環(huán)節(jié)。
參與黃埔區(qū)舊改多年的一位頭部房企人士就向第一財(cái)經(jīng)記者表示：“我們會(huì)持續(xù)在黃埔區(qū)、白云區(qū)等儲(chǔ)備舊改貨值，參與舊改項(xiàng)目。”
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
