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去年新增寫字樓供應超200萬平 深圳發(fā)布“商改租”征求意見
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-1-13 10:34:29
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[提要]《通知》提出,新政旨在盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房,規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房行為,增加租賃住房有效供給。

  1月9日下午,深圳市住建局發(fā)布關于公開征求《深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(征求意見稿),(以下簡稱《通知》)。

  就在去年7月,廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局也曾印發(fā)《廣州市商業(yè)、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》,旨在盤活廣州市場存量商服物業(yè)。

  而對于此次商改租政策出臺,深圳市住建局回應稱,國務院、省、市政府均有政策支持商業(yè)用房改建為租賃住房,但“商改租”是租賃住房籌集的一種新模式,需要相應的指導性文件對改建活動的各個環(huán)節(jié)加以引導和規(guī)范。截至目前,深圳市尚未出臺有關“商改租”的指引性文件,有必要加快推進本《通知》的制定出臺,以落實國家、省、市的政策要求。

  存量商辦用房能否迎來春天?

  《通知》提出,新政旨在盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房,規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房行為,增加租賃住房有效供給。

  對此,美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,將已建成商業(yè)和寫字樓整體改為租賃項目,一方面可緩解寫字樓空置壓力,另可擴大現(xiàn)在租賃市場供應量,商改租項目租金、流轉嚴格受政府監(jiān)控,不可與一般商品房租賃、政府保障房相提并論,但仍將對深圳市租金穩(wěn)定起到緩沖作用。

  不過,對于開發(fā)商而言,改造的關鍵在于能否可以算好商辦物業(yè)轉向租賃住房的賬。

  廣東省房協(xié)專家委員龍斌向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出,商改租賃住房雖說可能增加租賃供應:“但是,從開發(fā)商業(yè)轉到建設運營自持租賃住房,這個彎對開發(fā)商來說轉得太大了,投資測算和市場評估要重新來過!

  此外,對于開發(fā)商來說,由于“商改租”的物業(yè)必須滿足整體確權、不可分割轉讓等限制條件,這意味著如果選擇“商改住”,通過住房租賃收入來實現(xiàn)資金回籠需要的周期將會大大變長!耙虼耍ㄩ_發(fā)商)不一定會優(yōu)先考慮這個選項,更有可能是就手頭的部分歷史存量物業(yè)考慮!笨硕饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉認為。

  值得注意的是,自聯(lián)合會審通過之日起5年內,改建項目的租賃住房用途不得改變,商改租項目雖作為租賃住房用途,但不提供學位。對此,何倩茹表示,由于該部分租賃房源不提供學位,對二手房市場特別是學位緊張的二手區(qū)域,不會產(chǎn)生大的影響。

  商改租未必能提高租金回報率

  世邦魏理仕最新發(fā)布報告數(shù)據(jù)顯示,深圳2019年新增寫字樓供應持續(xù)高位且創(chuàng)歷史新高,全年錄得超過200萬平方米新增供應。此外,新入市項目去化緩慢與老舊項目因租戶搬遷引起空置率升高并存。整體市場空置率年度同比上升8.7個百分點至年末達20.0%的高位,市場呈供過于求的整體態(tài)勢。

  供大于求或將使深圳商辦市場持續(xù)處于空置率升高、租金降低的狀況。世邦魏理仕華南區(qū)顧問程志文表示:“未來一年,供應方面,預計依然有超過100萬平方米的新增供應入市,供應高峰持續(xù)。整體市場空置率將繼續(xù)走高,租金表現(xiàn)也將面臨一定壓力!

  在此背景下,會有部分開發(fā)商傾向于改造。“總比空置在那里強,轉長租公寓其實就是去庫存的商改租方式。部分寫字樓、裙樓商業(yè)可能會受地理位置、樓層高低的限制租不出去或者租金很低,但居住產(chǎn)品不會受此影響,會更有市場!备吡H咨詢服務部華南區(qū)執(zhí)行董事陳厚橋表示。

  不過,雖然能夠“商改租”,但如今租賃住房回報率普遍不高。對此龍斌表示:“由于不同項目地段和條件資源差異很大,不可能商服物業(yè)都往租賃住房轉?傊糜邢蓿o有些項目提供了一條需要全面評估的新路。至于普通買家,目前看不到影響所在!

  來源:每日經(jīng)濟新聞

編輯:wangdc

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