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2019“中國時間”年度經(jīng)濟新聞盤點: 十大房產(chǎn)新聞
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng) 2020-1-13 9:28:00
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[提要]中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按:2019年,樓市在下行壓力中韌性前行,各地樓市限購、限價政策不放松,全年累計調(diào)控620余次,“房住不炒”、“一城一策”依舊是主旋律,全行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高,居民購房行為逐步趨于理性。

  2019年,樓市在下行壓力中韌性前行,各地樓市限購、限價政策不放松,全年累計調(diào)控620余次,“房住不炒”、“一城一策”依舊是主旋律,全行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高,居民購房行為逐步趨于理性。這一年,各地人才政策持續(xù)落地,部分城市“零門檻”落戶;國家支持城市住房租賃建設(shè),同時整治租賃中介亂象,規(guī)范市場發(fā)展;房地產(chǎn)金融定向監(jiān)管繼續(xù)從緊,房企破產(chǎn)、資金鏈危機引關(guān)注;這一年,“電商賣房”、“鶴崗房子白菜價”、“深圳免征豪宅稅”等同樣是全民關(guān)心的熱詞。新年伊始,中國經(jīng)濟網(wǎng)策劃推出2019“中國時間”年度經(jīng)濟盤點系列,對一年來中國經(jīng)濟發(fā)展做一系統(tǒng)回顧。本期推出十大房產(chǎn)行業(yè)新聞。

  1、“房住不炒”成全年總基調(diào) 中央重大會議多次重申

  2019年4月19日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經(jīng)濟形勢,部署當前經(jīng)濟工作。會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。

  2019年7月30日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經(jīng)濟形勢,部署下半年經(jīng)濟工作。會議指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產(chǎn)長效管理機制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

  2019年12月10日至12日召開的中央經(jīng)濟工作會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  年內(nèi)中央多次重大會議提及“房住不炒”,體現(xiàn)政策的系統(tǒng)性與連貫性。業(yè)內(nèi)認為,雖然近期部分城市出現(xiàn)微調(diào)政策,但整體看基本原則依然沒有改變,中央遏制房價上漲的決心沒有發(fā)生改變!胺孔〔怀础贝砦磥順鞘姓邔^續(xù)打擊投機行為,保護真實的居住需求,未來的微調(diào)政策將有利于剛需。業(yè)內(nèi)預(yù)計,未來房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)單邊市場熱度持續(xù)上揚的格局,整體穩(wěn)定、小幅波動應(yīng)該是主流趨勢。

  2、百余城卷入“搶人大戰(zhàn)” 多地推出租房落戶政策

  《2019人才政策與安居就業(yè)報告》顯示,2019年已有百余城市出臺了人才政策,超30城陸續(xù)出臺新落戶政策,大部分出臺人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上,多地開出高額購房補貼。報告稱,超過30個城市陸續(xù)出臺了新的落戶政策,廣東、黑龍江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、廣州、佛山、成都、西安等地,相繼對人才政策、住房購買及銷售行為等作出規(guī)定。大部分出臺人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上,如:寧波人才安家補貼最高達800萬元,柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地也都開出超百萬元的高補貼吸引優(yōu)秀人才。

  另一方面,2019年11月,海口、昆明、鄭州、開封、洛陽相繼發(fā)布“租房落戶”新政。不同城市政策不盡相同,以鄭州為例,在鄭州中心城區(qū)租房,居住一年以上就可以辦鄭州市戶口,憑實際居住地房屋租賃合同,經(jīng)房主同意,可將戶口遷入租房戶的地址。另一方面,鄭州提出租房落戶,也是對國家發(fā)改委《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》政策的具體落實。2019年4月8日,國家發(fā)展改革委提出繼續(xù)加大戶籍制度改革力度,提高城鎮(zhèn)化率。鄭州2018年城鎮(zhèn)化率為73.38%,在全國城市中排20名左右。鄭州作為河南省的省會城市,城鎮(zhèn)化率有進一步提升空間。

  業(yè)內(nèi)人士指出,早在十年前,就有城市規(guī)定憑借租房辦理居住證達到一定年限就可以落戶。最近各城市搶人政策愈演愈烈,租房落戶政策得到強化,引起更多關(guān)注。對于有落戶需求的人來說,面對多地逐漸放寬的落戶政策,選擇范圍明顯加大,城市之間的競爭也因此愈發(fā)激烈,并導(dǎo)致落戶門檻逐步走低。人口流動的背后是資本的流動,人口不僅自身帶來資本,同時也在吸引資本流動,預(yù)計更多城市會加入“搶人大戰(zhàn)”中,城市人口爭奪戰(zhàn)剛剛開始。

  3、樓市調(diào)控落實“一城一策” 長效機制試點穩(wěn)妥推進

  2019年兩會期間,中央首次明確提出“一城一策”、“長效機制方案試點”。據(jù)不完全統(tǒng)計,浙江、福建、河南、安徽、長沙、成都、上海等多地表示實行“一城一策”,其中,福州、廈門、長沙、武漢、杭州、寧波、成都、上海等市將研究制定“一城一策”實施方案。

  梳理2019年以來各地調(diào)控舉措可以看到,一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調(diào)控政策;另一些地方則適度寬松了限購政策,如深汕特別合作區(qū)商品房全面解凍,廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區(qū)放寬了人才購房的社保年限或戶籍門檻等。

  各地錨定“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標,因城、因區(qū)、因時施策,積極主動作為,保持了樓市總體平穩(wěn)運行。2019年,制定完善長效機制的基礎(chǔ)性工作穩(wěn)步邁進。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步構(gòu)建了房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標體系,開展月度監(jiān)測、季度評價,及時預(yù)警提示。

  業(yè)內(nèi)人士認為,2019年各地樓市政策呈現(xiàn)雙向精準調(diào)控特點,既有放松,又有收緊,樓市調(diào)控在持續(xù)打擊投機性需求的同時,也加強了對真實居住需求的保護。

  4、央行調(diào)整新房貸利率機制 房貸利率更加市場化

  央行發(fā)布公告,自2019年10月8日起全面調(diào)整房貸利率計算方式,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(英文簡稱LPR)為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率;二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點;公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。同時,新規(guī)主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

  過去4年中,國內(nèi)房貸利率一直穩(wěn)定在4.9%的水平,新規(guī)執(zhí)行后,房貸利率會跟隨LPR市場利率一起浮動,將原來的4.9%調(diào)整到了4.85%,下降了5個基點,但是二套房貸款利率上升60個基點,變成5.45%。

  業(yè)內(nèi)人士認為,首套房商貸不得低于定價基準,二套房商貸不得低于定價基準加點60個基點,體現(xiàn)了“房住不炒”、從緊從嚴的政策導(dǎo)向。另一方面,也是房貸價格更加市場化的體現(xiàn),商業(yè)銀行定價權(quán)提高,借款人可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。

  5、年內(nèi)超500家房企破產(chǎn) 中小房企洗牌加劇

  根據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù),截至2019年12月13日,年內(nèi)破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量已達513家。此房地產(chǎn)破產(chǎn)名單中,多數(shù)為三四線城市的中小房企,也不乏一些知名度較高甚至躋身百強知名房企的身影。

  根據(jù)2018年全國工商局統(tǒng)計,在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬家,按此計算,破產(chǎn)房企占我國房企的總量僅為0.52%。從歷年房企破產(chǎn)數(shù)量來看,2014年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量超過2000家。盡管房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)每年都有發(fā)生,但在2019年末引發(fā)巨大關(guān)注,代表了市場對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔憂。目前,房地產(chǎn)行業(yè)分化嚴重,中小企業(yè)生存壓力大。

  業(yè)內(nèi)認為,房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債的商業(yè)模式已經(jīng)走向終結(jié),房地產(chǎn)的“高光時刻”不再出現(xiàn)。隨著各類融資渠道的收緊,房企生存壓力越來越大,中小企業(yè)整體抗風(fēng)險的能力比較差;诤暧^及融資環(huán)境調(diào)控持續(xù),未來破產(chǎn)企業(yè)將會更多,且會呈現(xiàn)加速。

  6、行業(yè)集中度加速提升 30強房企銷售額占一半

  近些年,房地產(chǎn)業(yè)的集中度正在加速提升,根據(jù)華創(chuàng)證券的報告,2019年1-10月,50強房企銷售金額達到7.5萬億元,占全國商品房銷售金額的比重已經(jīng)超過60%,而在2011年,這一比例還不到20%。在此期間,30強房企銷售額占比從15%上升到50%;10強房企銷售額占比從10%上升到30%。

  易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2019年前11月,百強房企全口徑銷售金額約為10.3萬億元,同比增長17.7%。銷售的普遍增長,也抬高了行業(yè)的規(guī)模門檻。按照該機構(gòu)的統(tǒng)計,截至2019年11月末,已有27家房企的銷售規(guī)模超過千億。在5年前,千億房企僅有7家。

  業(yè)內(nèi)表示,房地產(chǎn)行業(yè)一直都是以規(guī)模為導(dǎo)向,規(guī)模較大的企業(yè)在融資、拿地中有明顯的優(yōu)勢,銷售中也容易獲得品牌溢價,房企要想提高競爭力,做大規(guī)模幾乎是唯一的路徑。近幾年,調(diào)控政策持續(xù)施壓,部分區(qū)域市場進入下行期,規(guī)模的加持顯得更為重要。

  7、長租公寓“爆雷”頻現(xiàn) 行業(yè)漸入“寡頭之爭”

  2019年8月7日,樂伽公寓終于宣布“停止經(jīng)營,關(guān)閉所有業(yè)務(wù),員工大量離職,沒有經(jīng)營收入,無法償還客戶欠款”。樂伽公寓爆雷涉及的房東、租客在萬人以上,涉及合肥、西安、南京、蘇州、杭州、成都、重慶等7個城市。美東時間2019年11月5日,青客在紐約納斯達克證券交易所掛牌上市,成為中國長租公寓第一股。另一長租公寓蛋殼于10月底向美國證交會遞交了招股書。自如則表示暫不急于啟動IPO。

  2019年,長租公寓行業(yè)跌宕起伏,一方面頭部企業(yè)已經(jīng)或即將在美上市,另一方面,一些經(jīng)營不規(guī)范的小公司頻繁遭遇資金鏈危機,“套路貸”等亂象環(huán)生,據(jù)不完全統(tǒng)計,目前全國爆倉的品牌長租公寓近50家。

  2019年12月25日,住建部發(fā)布政策,明確要求:加強對采取“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營模式的高風(fēng)險住房租賃企業(yè)監(jiān)管。

  業(yè)內(nèi)人士認為,目前長租公寓正處于第二階段,即行業(yè)集中度提升的“寡頭之爭”,并且目前這一階段還將持續(xù)較長時間。預(yù)計明年長租公寓將持續(xù)分化,產(chǎn)品力將成為競爭力,而在未來2-3年長租公寓市場中,頭部將占據(jù)七成以上份額。

  8、“雙十一”房企花式營銷 扎堆電商賣房

  2019年“雙十一”,除了各大電商優(yōu)惠滿減的算法令人頭疼外,最令人熱議的就是“電商賣房”了,大批開發(fā)商在天貓、京東和蘇寧推出特價房購買頁面,賣房戰(zhàn)場從線下擴大到線上。其中,天貓主要是阿里拍賣的模式,“雙十一”期間推出上萬套特價房,類型涵蓋學(xué)區(qū)房、地鐵房、景區(qū)房,不僅有二手房,特惠新房也參與拍賣,以及“撿漏盤”;京東推出京東房產(chǎn)“雙十一”賣房活動,聯(lián)合超過200家開發(fā)商、投放超過6000套特惠房源,新房全款5折起,優(yōu)惠額超3億元;蘇寧商則是與恒大合作,通過99元意向金的形式即可購買一口價的特價房。

  業(yè)內(nèi)人士認為,房地產(chǎn)市場金九銀十不再火熱,地產(chǎn)商開始進行各式各樣的營銷,線上賣房這種此前被認為效率不高的營銷模式被各大房地產(chǎn)商青睞,從其促銷形式來看,電商賣房本質(zhì)上仍是營銷手段,是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不利的大環(huán)境下的一場自救。有專家指出,電商的流量對于房地產(chǎn)銷售影響不大,因為房地產(chǎn)消費屬于區(qū)域市場行為,需要多次看房,與電商全國性消費帶來的流量并不對等,三個電商平臺“雙十一”售房總量不超過3萬套,不會對當下房地產(chǎn)市場的銷售有實質(zhì)性影響。

  另一方面,雖然把房產(chǎn)搬到“雙十一”的貨架上必然會引來更多的關(guān)注,但是房產(chǎn)與傳統(tǒng)的商品不同,售后服務(wù)能否得到保障,信息披露能否做到全面和細致等,這些問題需要電商平臺給出更加完善的解決方案。此外,“雙十一”網(wǎng)上上架的特價房不少是“法拍房”,需要注意風(fēng)險,“撿漏”還需謹慎。

  9、5萬元在鶴崗買套房 “煤城”房子“白菜價”引關(guān)注

  2019年,黑龍江鶴崗因房價引發(fā)大量關(guān)注,有網(wǎng)友稱,鶴崗部分二手房單價已經(jīng)降至400元/平方米的“白菜價”,一套安置房只需1.9萬元即可買到。隨后,一篇名為《流浪到鶴崗,五萬買套房》的文章中,一位舟山網(wǎng)友通過網(wǎng)絡(luò)直播在鶴崗低價買房的過程,再次將鶴崗這個四線小城拉入大眾視線之內(nèi)。

  鶴崗方面接受采訪稱,2019年前11個月,超過2000套鶴崗的房子被外地人購買,比去年同期增長超過30%。鶴崗市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨委委員、副局長臧富強表示,“在鶴崗,網(wǎng)上報道的一兩萬元的低房價情況確實存在,但也只是個別現(xiàn)象!

  媒體報道顯示,2013年至2018年6年間,鶴崗市大力推進保障性住房建設(shè),共計建設(shè)約11萬套住房,當?shù)睾芏嗬习傩找患沂掷锒加?套房甚至更多的住房,每年暖氣費就要交1000-2000元,因此有房主不想持有閑置的房子,索性低價賣出。鶴崗曾經(jīng)是黑龍江省四大“煤城”之一,這座因煤而興的城市,在2011年被確定為資源枯竭型城市,此后的脫煤轉(zhuǎn)型之路并不容易。2017年,鶴崗地區(qū)生產(chǎn)總值282.9億元。全市總?cè)丝趶?015年將近106萬人,降低到2018年99.5萬人。

  業(yè)內(nèi)人士表示,房價便宜不是一個城市的競爭力,它是一個結(jié)果,“比如美國的底特律,一美元一套房子都沒人要。一個城市正常運行,房價不會便宜到這個地步!币灿袑<艺J為,房價的事情要分兩面看,一方面,部分群體覺得大城市的就業(yè)機會不是很有吸引力,又覺得大城市的房價貴是個很大的問題,那么低房價就有可能成為吸引這部分人去買當?shù)胤孔拥脑颉?/P>

  10、深圳144平方米以下住宅免征“豪宅稅” 引發(fā)業(yè)主加價

  2019年“雙十一”當天,深圳“豪宅稅”征收標準迎重大變化,從2019年11月11日起,容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅,滿兩年可免征增值稅,而不再問總價。以南山為例,之前一套120㎡、市場價1000萬元、原價300萬元的房子,按照之前南山高于490萬元滿兩年的要繳差額增值稅,增值稅大約要繳37萬左右,按照新規(guī),就可以免征37萬元增值稅。

  所謂“豪宅稅”,是一種通俗的說法,指的是超過普通住房價格標準的房產(chǎn)將享受不到相關(guān)的稅收優(yōu)惠,因此在交易過程中會被要求繳納高于普通住房標準的稅費。此消息一出,有業(yè)主瞬間加價30萬元,有業(yè)主撤盤不賣了,有網(wǎng)友戲稱:“雙11你們都去剁手吧,我去搶房了!

  深圳市住建局稱,深圳目前適用的普通商品住房標準于2015年9月公布實施。隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化,該普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前,市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。市住建局強調(diào),此次調(diào)整普通住房標準,并不影響深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策。深圳市仍然嚴格執(zhí)行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策,“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”工作仍在有條不紊推進中。

  對于新政的影響,分析人士指出,這是一個減負降稅的政策,相信對深圳房地產(chǎn)交易市場的刺激是明顯的,可能體現(xiàn)為交易量快速上升。深圳樓市會重現(xiàn)炒作嗎?分析人士稱,在“房住不炒”的大環(huán)境下,市場各方都有天花板和框架限制,交易量放大不一定意味著房價的快速上升,那種期望房價暴漲的心態(tài)要不得。

 來源:經(jīng)濟日報

編 輯:chenhong

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