掛牌價虛高，頻繁調(diào)價，抱團(tuán)漲價……近幾個月來深圳部分二手房市場仍在躁動。證券時報記者近期對深圳二手房市場的情況進(jìn)行調(diào)查，其中暴露出的一些亂象值得警惕。
福田的一家中介門店，中介經(jīng)理強調(diào)，這些價格已是“過去式”，現(xiàn)在的報價漲了不少
掛牌價遠(yuǎn)超成交均價
樂有家研究中心監(jiān)測顯示，11月深圳網(wǎng)簽6296套一手住宅，環(huán)比上漲36%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，這也是時隔多年深圳新房月度成交首次超越二手房成交，實屬罕見。11月深圳二手住宅過戶套數(shù)為5812套，相比7月年內(nèi)高峰13407套，下跌超過50%，出現(xiàn)斷崖式下挫。
那么，深圳二手房市場因此“轉(zhuǎn)冷”？臨近年底，深圳的二手房市場仍在躁動，這種躁動不僅局限在深圳“7·15”樓市調(diào)控新政前就已經(jīng)受一波躁動的西部片區(qū)，還逐漸傳導(dǎo)至東部片區(qū)。
近日，一位炒房客入手深圳南山區(qū)前海時代二手房但最終房子被拍賣的事件引起熱議。不過，該事件還透露出這么一個現(xiàn)象：二手房掛牌價大幅超過當(dāng)前成交均價。
貝殼APP顯示，前海時代的二手房成交還要回到今年6月中旬，均價為13.5萬元。這位炒房客原本持有的49平方米戶型成交要回到去年9月，均價每平方米11.5萬元，成交價570萬元。不過，記者在各個中介交易平臺發(fā)現(xiàn)，前海時代二手房目前的掛牌價幾乎都超過每平方米18萬元。
“一則拆遷登記的消息讓這里的二手房價格突然飆升近60%，從不到每平方米5萬漲到8萬元，其實根本沒有成交�！崩钊A是一位剛需置業(yè)者，打新失敗多次后決定回到二手房市場，而且是價格較為穩(wěn)定的羅湖泥崗片區(qū)，“先不說準(zhǔn)拆遷物業(yè)價格大漲，附近高層住宅的報價也在近兩個月上調(diào)約10%�！庇蟹慨a(chǎn)中介告訴記者，在APP上的房源信息都會要求業(yè)主提供房產(chǎn)證等資料，但價格還是由業(yè)主報價為準(zhǔn)，一些價格太過虛高的房源也盡可能不向購房者推薦。“房子有沒有人看不要緊，有沒有人買也不要緊，價格該調(diào)還是要調(diào)�！倍辔恢薪槿藛T打趣道。
位于深圳西部的寶安區(qū)，掛牌價大幅高于參考均價的現(xiàn)象也廣泛存在。以寶安西鄉(xiāng)片區(qū)的麗景城為例，記者發(fā)現(xiàn)，在貝殼APP上該小區(qū)最近幾個月掛牌價一路走高，12月9日小區(qū)最新掛牌均價已達(dá)到每平方米81348元，部分房源的掛牌均價已超過9萬元。不過，同樣是在該APP上，麗景城小區(qū)最新一套成交出現(xiàn)在2020年11月23日，該套成交單價為每平方米71150元。
而在福田區(qū)八卦嶺，這里的房價漲幅在過去常常登上“頭條”。以嶺尚時代的一套近50平方米二手房為例，多家中介平臺顯示最新成交均價在每平方米11.5萬元，但目前同戶型“滿5年”的二手房的掛牌價超過14萬元，而且還打著“誠心出售”字樣，這個價差讓一般剛需購房者難以接受。在調(diào)查過程中，多位購房者和房產(chǎn)中介都表達(dá)出這樣的觀點：“7·15”樓市調(diào)控新政后“滿5年”的二手房由于交易稅費較少成為“稀缺品”，這類二手房的掛牌價更容易被抬高，也會帶動其他房源的價格。高昂的交易稅費對于剛需置業(yè)者來說，也是不小的壓力。 頻繁調(diào)價：
部分業(yè)主心態(tài)浮躁
除了掛牌價虛高外，近幾個月深圳二手房市場的躁動還體現(xiàn)在業(yè)主的頻繁調(diào)價上，多數(shù)是不斷上調(diào)，也有二手房業(yè)主往上提高幾十萬，再下調(diào)幾萬，測試市場水溫。
以羅湖區(qū)鵬興花園一套兩室兩廳的南向房源為例，今年8月份時掛牌價為450萬元，其后便不斷調(diào)價，最近兩周調(diào)價次數(shù)多達(dá)6次，最新掛牌價為480萬元，這一價格較兩周前下降10萬元，不過仍較8月份高出30萬元。
除了頻繁調(diào)價，業(yè)主的疑似抱團(tuán)控盤行為也讓購房者甚是苦惱。在深圳，很多小區(qū)業(yè)主都有微信群，平時微信群是業(yè)主溝通的工具，但總會有一些人在群里鼓動業(yè)主提高掛牌價。最近一段時間以來，網(wǎng)絡(luò)又開始流傳深圳熱點片區(qū)的部分二手房小區(qū)“抱團(tuán)漲價”，甚至有消息指出有業(yè)主也因為掛牌價“過低”，其他業(yè)主表達(dá)不滿�！斑@種做法會影響同小區(qū)業(yè)主的心態(tài)，甚至?xí)L(fēng)提高報價�！倍辔毁彿空邔τ浾弑硎�。
從去年到今年，深圳的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不止一次出現(xiàn)二手房“抱團(tuán)炒作”房價等行為。就在今年上半年，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有一些二手房業(yè)主將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”的方式向銀行做經(jīng)營抵押貸款，這種做法存在一定套利空間。
雖說二手房市場的價格變動更多是市
場行為，但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，去年到今年深圳二手房的價格炒作現(xiàn)象比較多，包括業(yè)主聯(lián)手哄抬價格等行為，顯然都要面臨管控，這也是一種典型的市場壟斷行為。即通俗說“明擺著仗著好房源就任性漲價，而購房者無法投訴”。“抱團(tuán)漲價”的做法本身是被嚴(yán)管，需要防范各類炒作，甚至要對部分熱點樓盤采取約談中介和房東的做法。
二手房價格引導(dǎo)呼聲高
深圳二手房市場暴露出的一些亂象，也加劇了出臺相關(guān)價格引導(dǎo)制度的預(yù)期。
實際上，早在今年5月，有媒體報道寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價格虛高。深圳市住建局獲悉后，對涉事樓盤第一時間進(jìn)行核查，同時對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)二手房掛牌價格進(jìn)行排查，責(zé)令涉事中介機構(gòu)將掛牌價格明顯高于近期真實成交均價的房源全部下架。隨后，深圳市住建局房地產(chǎn)業(yè)處聯(lián)合寶安區(qū)住建局，對網(wǎng)傳掛牌價過高的個別中介進(jìn)行現(xiàn)場執(zhí)法檢查。經(jīng)排查，責(zé)令涉事中介機構(gòu)將掛牌價格明顯高于近期真實成交均價的房源全部下架。
當(dāng)時，深圳住建局對外表示，深圳開展房地產(chǎn)市場專項治理行動，歡迎媒體積極參與，幫助政府主管部門排查、監(jiān)督房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，包括捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等。6月，深圳市住房和建設(shè)局再發(fā)通知，為了準(zhǔn)確掌握深圳二手房市場真實交易情況，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供預(yù)期研判，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)每月7日前上報上一月二手商品房成交價格等相關(guān)信息。
此前，深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂征求意見稿）》公開征求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管機制，并建立存量商品房價格引導(dǎo)制度。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認(rèn)為，“打新熱”現(xiàn)象帶來警示，例如在供給端對于房源報價的管控是否有必要，就顯得較為迫切。回顧上一輪樓市的躁動，不難發(fā)現(xiàn)某些熱點樓盤業(yè)主的集體抬價行為，在樓市行情中起到了導(dǎo)火線與推波助瀾的作用，再結(jié)合深圳金融創(chuàng)新本就發(fā)達(dá)成熟，融資套現(xiàn)手段豐富多樣，樓盤報價在很大程度上，不僅影響著后續(xù)市場預(yù)期，甚至還會對于二手房的評估，估值產(chǎn)生一定影響，因此，樓市調(diào)控政策中，對于房源報價的規(guī)范顯得十分必要。
深房中協(xié)提醒，事實上由于熱點樓盤具有強示范帶動作用，社會關(guān)注度高，投機資本更青睞于通過拉動此類項目來帶動整體市場預(yù)期，借此迅速高位出貨，與股市炒作手法如出一轍，應(yīng)該警惕市場內(nèi)仍然存在的“內(nèi)躁”因素，切勿參與哄抬房價的各種行為。
來 源： 證券時報
編 輯：liuy
