掛牌價(jià)虛高，頻繁調(diào)價(jià)，抱團(tuán)漲價(jià)……近幾個(gè)月來(lái)深圳部分二手房市場(chǎng)仍在躁動(dòng)。證券時(shí)報(bào)記者近期對(duì)深圳二手房市場(chǎng)的情況進(jìn)行調(diào)查，其中暴露出的一些亂象值得警惕。
福田的一家中介門(mén)店，中介經(jīng)理強(qiáng)調(diào)，這些價(jià)格已是“過(guò)去式”，現(xiàn)在的報(bào)價(jià)漲了不少
掛牌價(jià)遠(yuǎn)超成交均價(jià)
樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，11月深圳網(wǎng)簽6296套一手住宅，環(huán)比上漲36%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，這也是時(shí)隔多年深圳新房月度成交首次超越二手房成交，實(shí)屬罕見(jiàn)。11月深圳二手住宅過(guò)戶套數(shù)為5812套，相比7月年內(nèi)高峰13407套，下跌超過(guò)50%，出現(xiàn)斷崖式下挫。
那么，深圳二手房市場(chǎng)因此“轉(zhuǎn)冷”？臨近年底，深圳的二手房市場(chǎng)仍在躁動(dòng)，這種躁動(dòng)不僅局限在深圳“7·15”樓市調(diào)控新政前就已經(jīng)受一波躁動(dòng)的西部片區(qū)，還逐漸傳導(dǎo)至東部片區(qū)。
近日，一位炒房客入手深圳南山區(qū)前海時(shí)代二手房但最終房子被拍賣(mài)的事件引起熱議。不過(guò)，該事件還透露出這么一個(gè)現(xiàn)象：二手房掛牌價(jià)大幅超過(guò)當(dāng)前成交均價(jià)。
貝殼APP顯示，前海時(shí)代的二手房成交還要回到今年6月中旬，均價(jià)為13.5萬(wàn)元。這位炒房客原本持有的49平方米戶型成交要回到去年9月，均價(jià)每平方米11.5萬(wàn)元，成交價(jià)570萬(wàn)元。不過(guò)，記者在各個(gè)中介交易平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，前海時(shí)代二手房目前的掛牌價(jià)幾乎都超過(guò)每平方米18萬(wàn)元。
“一則拆遷登記的消息讓這里的二手房?jī)r(jià)格突然飆升近60%，從不到每平方米5萬(wàn)漲到8萬(wàn)元，其實(shí)根本沒(méi)有成交�！崩钊A是一位剛需置業(yè)者，打新失敗多次后決定回到二手房市場(chǎng)，而且是價(jià)格較為穩(wěn)定的羅湖泥崗片區(qū)，“先不說(shuō)準(zhǔn)拆遷物業(yè)價(jià)格大漲，附近高層住宅的報(bào)價(jià)也在近兩個(gè)月上調(diào)約10%�！庇蟹慨a(chǎn)中介告訴記者，在APP上的房源信息都會(huì)要求業(yè)主提供房產(chǎn)證等資料，但價(jià)格還是由業(yè)主報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，一些價(jià)格太過(guò)虛高的房源也盡可能不向購(gòu)房者推薦�！胺孔佑袥](méi)有人看不要緊，有沒(méi)有人買(mǎi)也不要緊，價(jià)格該調(diào)還是要調(diào)。”多位中介人員打趣道。
位于深圳西部的寶安區(qū)，掛牌價(jià)大幅高于參考均價(jià)的現(xiàn)象也廣泛存在。以寶安西鄉(xiāng)片區(qū)的麗景城為例，記者發(fā)現(xiàn)，在貝殼APP上該小區(qū)最近幾個(gè)月掛牌價(jià)一路走高，12月9日小區(qū)最新掛牌均價(jià)已達(dá)到每平方米81348元，部分房源的掛牌均價(jià)已超過(guò)9萬(wàn)元。不過(guò)，同樣是在該APP上，麗景城小區(qū)最新一套成交出現(xiàn)在2020年11月23日，該套成交單價(jià)為每平方米71150元。
而在福田區(qū)八卦嶺，這里的房?jī)r(jià)漲幅在過(guò)去常常登上“頭條”。以嶺尚時(shí)代的一套近50平方米二手房為例，多家中介平臺(tái)顯示最新成交均價(jià)在每平方米11.5萬(wàn)元，但目前同戶型“滿5年”的二手房的掛牌價(jià)超過(guò)14萬(wàn)元，而且還打著“誠(chéng)心出售”字樣，這個(gè)價(jià)差讓一般剛需購(gòu)房者難以接受。在調(diào)查過(guò)程中，多位購(gòu)房者和房產(chǎn)中介都表達(dá)出這樣的觀點(diǎn)：“7·15”樓市調(diào)控新政后“滿5年”的二手房由于交易稅費(fèi)較少成為“稀缺品”，這類二手房的掛牌價(jià)更容易被抬高，也會(huì)帶動(dòng)其他房源的價(jià)格。高昂的交易稅費(fèi)對(duì)于剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)，也是不小的壓力。 頻繁調(diào)價(jià)：
部分業(yè)主心態(tài)浮躁
除了掛牌價(jià)虛高外，近幾個(gè)月深圳二手房市場(chǎng)的躁動(dòng)還體現(xiàn)在業(yè)主的頻繁調(diào)價(jià)上，多數(shù)是不斷上調(diào)，也有二手房業(yè)主往上提高幾十萬(wàn)，再下調(diào)幾萬(wàn)，測(cè)試市場(chǎng)水溫。
以羅湖區(qū)鵬興花園一套兩室兩廳的南向房源為例，今年8月份時(shí)掛牌價(jià)為450萬(wàn)元，其后便不斷調(diào)價(jià)，最近兩周調(diào)價(jià)次數(shù)多達(dá)6次，最新掛牌價(jià)為480萬(wàn)元，這一價(jià)格較兩周前下降10萬(wàn)元，不過(guò)仍較8月份高出30萬(wàn)元。
除了頻繁調(diào)價(jià)，業(yè)主的疑似抱團(tuán)控盤(pán)行為也讓購(gòu)房者甚是苦惱。在深圳，很多小區(qū)業(yè)主都有微信群，平時(shí)微信群是業(yè)主溝通的工具，但總會(huì)有一些人在群里鼓動(dòng)業(yè)主提高掛牌價(jià)。最近一段時(shí)間以來(lái)，網(wǎng)絡(luò)又開(kāi)始流傳深圳熱點(diǎn)片區(qū)的部分二手房小區(qū)“抱團(tuán)漲價(jià)”，甚至有消息指出有業(yè)主也因?yàn)閽炫苾r(jià)“過(guò)低”，其他業(yè)主表達(dá)不滿�！斑@種做法會(huì)影響同小區(qū)業(yè)主的心態(tài)，甚至?xí)L(fēng)提高報(bào)價(jià)�！倍辔毁�(gòu)房者對(duì)記者表示。
從去年到今年，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不止一次出現(xiàn)二手房“抱團(tuán)炒作”房?jī)r(jià)等行為。就在今年上半年，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有一些二手房業(yè)主將房源報(bào)價(jià)大幅抬高，以期通過(guò)“高評(píng)高貸”的方式向銀行做經(jīng)營(yíng)抵押貸款，這種做法存在一定套利空間。
雖說(shuō)二手房市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)更多是市
場(chǎng)行為，但易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，去年到今年深圳二手房的價(jià)格炒作現(xiàn)象比較多，包括業(yè)主聯(lián)手哄抬價(jià)格等行為，顯然都要面臨管控，這也是一種典型的市場(chǎng)壟斷行為。即通俗說(shuō)“明擺著仗著好房源就任性漲價(jià)，而購(gòu)房者無(wú)法投訴”�！氨F(tuán)漲價(jià)”的做法本身是被嚴(yán)管，需要防范各類炒作，甚至要對(duì)部分熱點(diǎn)樓盤(pán)采取約談中介和房東的做法。
二手房?jī)r(jià)格引導(dǎo)呼聲高
深圳二手房市場(chǎng)暴露出的一些亂象，也加劇了出臺(tái)相關(guān)價(jià)格引導(dǎo)制度的預(yù)期。
實(shí)際上，早在今年5月，有媒體報(bào)道寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價(jià)格虛高。深圳市住建局獲悉后，對(duì)涉事樓盤(pán)第一時(shí)間進(jìn)行核查，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手房掛牌價(jià)格進(jìn)行排查，責(zé)令涉事中介機(jī)構(gòu)將掛牌價(jià)格明顯高于近期真實(shí)成交均價(jià)的房源全部下架。隨后，深圳市住建局房地產(chǎn)業(yè)處聯(lián)合寶安區(qū)住建局，對(duì)網(wǎng)傳掛牌價(jià)過(guò)高的個(gè)別中介進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法檢查。經(jīng)排查，責(zé)令涉事中介機(jī)構(gòu)將掛牌價(jià)格明顯高于近期真實(shí)成交均價(jià)的房源全部下架。
當(dāng)時(shí)，深圳住建局對(duì)外表示，深圳開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)治理行動(dòng)，歡迎媒體積極參與，幫助政府主管部門(mén)排查、監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，包括捂盤(pán)惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、捏造和散布不實(shí)言論等。6月，深圳市住房和建設(shè)局再發(fā)通知，為了準(zhǔn)確掌握深圳二手房市場(chǎng)真實(shí)交易情況，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供預(yù)期研判，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)每月7日前上報(bào)上一月二手商品房成交價(jià)格等相關(guān)信息。
此前，深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，在二手房交易方面，明確完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制，并建立存量商品房?jī)r(jià)格引導(dǎo)制度。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，“打新熱”現(xiàn)象帶來(lái)警示，例如在供給端對(duì)于房源報(bào)價(jià)的管控是否有必要，就顯得較為迫切。回顧上一輪樓市的躁動(dòng)，不難發(fā)現(xiàn)某些熱點(diǎn)樓盤(pán)業(yè)主的集體抬價(jià)行為，在樓市行情中起到了導(dǎo)火線與推波助瀾的作用，再結(jié)合深圳金融創(chuàng)新本就發(fā)達(dá)成熟，融資套現(xiàn)手段豐富多樣，樓盤(pán)報(bào)價(jià)在很大程度上，不僅影響著后續(xù)市場(chǎng)預(yù)期，甚至還會(huì)對(duì)于二手房的評(píng)估，估值產(chǎn)生一定影響，因此，樓市調(diào)控政策中，對(duì)于房源報(bào)價(jià)的規(guī)范顯得十分必要。
深房中協(xié)提醒，事實(shí)上由于熱點(diǎn)樓盤(pán)具有強(qiáng)示范帶動(dòng)作用，社會(huì)關(guān)注度高，投機(jī)資本更青睞于通過(guò)拉動(dòng)此類項(xiàng)目來(lái)帶動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期，借此迅速高位出貨，與股市炒作手法如出一轍，應(yīng)該警惕市場(chǎng)內(nèi)仍然存在的“內(nèi)躁”因素，切勿參與哄抬房?jī)r(jià)的各種行為。
來(lái) 源： 證券時(shí)報(bào)
編 輯：liuy
