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哈爾濱打響降價(jià)第一槍?
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-12-1 13:28:00
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[提要]毫無疑問,哈爾濱的情況給其他三四線城市敲了一記警鐘。在經(jīng)濟(jì)薄弱、人口長期凈流出的背景下,如果無限制地供應(yīng)土地,或?qū)⑼钢袌龅馁徺I力。

  今年全國的房地產(chǎn)市場,明顯冷熱不均。

  熱的地區(qū),疫情控制之后迎來樓市復(fù)蘇,以杭州、深圳、東莞、成都等地為代表,“打新”亂象頻出,政府紛紛祭出降溫政策。

  冷的地方,不僅沒有“金九銀十”,還被迫放松調(diào)控、企穩(wěn)樓市,甚至直接呼吁市場降價(jià)。

  比如最近,《哈爾濱日報(bào)》等媒體從當(dāng)?shù)刈〗ň肢@悉,哈爾濱市正在醞釀印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》,全文共計(jì)十四條舉措,主要目標(biāo)為提升樓市熱度、激發(fā)市場活力。

  “哈爾濱的十四條政策,關(guān)注了房企銷售困難等問題,符合‘一城一策’的導(dǎo)向!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,“比較罕見地關(guān)注了庫存的問題,成為近期地方政府施政的一個(gè)重要風(fēng)向!

  從媒體透露的信息來看,哈爾濱“十四條”最吸引市場眼球的舉措是:“積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)根據(jù)市場情況,采取打折促銷、團(tuán)購等方式讓利銷售新建商品房!

  不夸張地說,這可能是我們第一次看到省會城市的政府部門喊話,讓房企打折降價(jià)賣新房,穩(wěn)住市場,穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)。

  此消息一出,便迅速登上熱搜,引發(fā)激烈討論。除了哈爾濱“十四條”政策本身的意圖——是真的出于給購房者優(yōu)惠考量,還是單純?yōu)榱恕熬取倍熬取,大家還關(guān)心的是,哈爾濱如果真的打響降價(jià)第一槍,后面會有更多城市跟進(jìn)嗎?

  更關(guān)鍵的是,降價(jià),能讓樓市回暖嗎?

  降價(jià)賣房 實(shí)屬無奈

  在屢次地產(chǎn)調(diào)控之中,我們都極少聽說,地方政府主動要求開發(fā)商打折促銷降價(jià)。

  聽得最多的,往往是抑制房價(jià)過快上漲,或者維護(hù)市場穩(wěn)定、防止大起大落,等等。

  這也不難理解。

  首先,開發(fā)商降房價(jià),政府就要降地價(jià),甚至導(dǎo)致土地賣不出去,而賣地收入一直都是一些地方財(cái)政的主要來源。

  財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示,2020年前10個(gè)月,國有土地使用權(quán)出讓收入為55965億元,同比增長超過10%。各地要擺脫土地財(cái)政,還有一段路要走。

  其次,房價(jià)下跌歷來是業(yè)主維權(quán)或者“打砸售樓處”事件的主要?jiǎng)右颍l(fā)生頻次遠(yuǎn)高于建材用料、貨不對板等房屋質(zhì)量問題。

  別說地方政府,就是房地產(chǎn)企業(yè),都不敢輕言降價(jià),哪怕是透露出降價(jià)的苗頭,都謹(jǐn)小慎微。

  最后,房子是一種特殊商品,這么多年的整體上漲,讓大家習(xí)慣了“買漲不買跌”,房價(jià)下跌會導(dǎo)致潛在的購房者持幣觀望,反而使得市場更冷清。

  因此,無論是出于穩(wěn)定財(cái)政收入,還是社會穩(wěn)定等因素的考量,地方政府是沒有動力讓開發(fā)商降價(jià)賣房的。

  那么這一次,哈爾濱為何要這樣做?

  仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn),哈爾濱“救市”,實(shí)屬無奈之舉,其背后折射出整個(gè)東北地區(qū)樓市的疲軟。

  一位哈爾濱的房產(chǎn)中介告訴記者,目前,哈爾濱當(dāng)?shù)卮蟛糠珠_盤的新項(xiàng)目都在打折、讓利,“很多房子價(jià)格已經(jīng)比開盤時(shí)便宜了大幾千!

  他說,由于市場的表現(xiàn)不盡如人意,早在今年“十一”黃金周期間,不少品牌房企就開始了加碼促銷,實(shí)質(zhì)上開啟了“搶收”的模式,“畢竟客戶就那么多,誰先拿下算誰的!

  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年10月,哈爾濱新房、二手房價(jià)格同比漲幅較上月繼續(xù)回落,二手房價(jià)環(huán)比下跌0.4%,跌幅位居全國第二,這也是自今年6月以來,連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比下跌。

  人口流失 庫存高企

  實(shí)際上, 任何一個(gè)城市的房價(jià),都與當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、經(jīng)濟(jì)增速和土地供應(yīng)量等因素息息相關(guān)。

  作為黑龍江省省會,哈爾濱擁有超過5.3萬平方公里的陸地,相當(dāng)于3.3個(gè)北京、8.4個(gè)上海、接近27個(gè)深圳,城鎮(zhèn)化率也已達(dá)到66%。

  但和整個(gè)東北地區(qū)的情況類似,哈爾濱本地的人口也在不斷流出,尤其是年輕人,“往南飛”已成一個(gè)明顯的趨勢。

  哈爾濱的統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示:2015年末,其戶籍總?cè)丝?61.4萬人,比上年末減少25.9萬人;2016年末微增0.7萬人;2017年末比2016年末減少7.1萬人;2018年末比2017年末減少3.5萬人;2019年末戶籍總?cè)丝?51.3萬人,比上年減少0.2萬人。

  與此同時(shí),哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速也已經(jīng)掉隊(duì)。2019年,哈爾濱的GDP為5249億元,人均4.88萬元,在全國省會城市中墊底,人均可支配收入為4萬元,也低于全國平均水平。

  但是,伴隨著老百姓消費(fèi)需求的疲軟,哈爾濱政府賣地的熱情卻依然高漲。

  同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,僅今年前三季度,哈爾濱住宅用地成交規(guī)模已超過800萬平方米,較去年全年漲幅超過50%。

  “由于政府前期土地供應(yīng)放量,哈爾濱土地庫存一直處于較高位,尤其今年以來,由于深哈產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新片區(qū)規(guī)劃發(fā)展,騰挪出大量住宅用地。”同策研究院分析師祖冰洋表示。

  克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,截至今年10月底,哈爾濱樓市去庫存周期達(dá)到23.1個(gè)月。也就是說,即使不再新推樓盤,哈爾濱現(xiàn)有的樓盤要兩年才能賣完。

  本次媒體透露的“十四條”政策舉措中,還放寬了公積金貸款政策,包括部分異地職工、公務(wù)員、靈活就業(yè)人員等在使用公積金方面會更加便利,其實(shí)是擴(kuò)大了購房的人群,對于刺激住房消費(fèi)、加快房企項(xiàng)目銷售等會有積極的作用。

  同時(shí),政策要求對新建商品房銷售下行壓力較大的區(qū)及縣(市),要及時(shí)通報(bào)本地新建商品房庫存量、銷售量和下行壓力等情況。

  對此,嚴(yán)躍進(jìn)表示,“這說明政策已經(jīng)在關(guān)注庫存問題了,可以看出,新的庫存壓力正在增加。這才能真正解決銷售難題和促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展!

  別走靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的老路

  毫無疑問,哈爾濱的情況給其他三四線城市敲了一記警鐘。

  在經(jīng)濟(jì)薄弱、人口長期凈流出的背景下,如果無限制地供應(yīng)土地,或?qū)⑼钢袌龅馁徺I力。

  再比如,河南鄭州近期也發(fā)布政策,鼓勵(lì)和支持“選擇貨幣補(bǔ)償?shù)榷嘣仓梅绞健,而?dāng)?shù)氐姆績r(jià)已經(jīng)從2017年的高位,或明或暗地跌了近三年,部分郊區(qū)房價(jià)的降幅超過三分之一。

  就在今年9月,河南本土的龍頭開發(fā)商還聯(lián)合起來,試圖打造一個(gè)“不降價(jià)聯(lián)盟”,阻擋市場的下行,結(jié)果10月,鄭州的房價(jià)仍然下跌0.4%。

  克而瑞研究中心通過對全國60個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行分析,篩選出40個(gè)庫存風(fēng)險(xiǎn)較大的城市,大體可分為三類:

  第一類是短期、長期庫存雙高城市,以日照、太原、大連、寶雞為代表,這類城市不僅商品房消化周期在12個(gè)月以上,而且土地消化周期也要超過5年。

  第二類是短期庫存較高的城市,包括桂林、天津、洛陽、蕪湖等地,這些城市土地消化周期均低于5年,但商品房消化周期均超過12個(gè)月,其中桂林、北海已升至40個(gè)月以上。

  最后一類是存在一定的潛在庫存風(fēng)險(xiǎn),如廣州、青島、哈爾濱、成都、沈陽等,主要是由于近年成交土地較多,預(yù)計(jì)形成新房供應(yīng)后,將產(chǎn)生較大的存量壓力。

  事實(shí)上,盡管疫情突襲,經(jīng)濟(jì)增長的不確定性增加,中央在政策層面始終堅(jiān)持“房住不炒”的定位,同時(shí)強(qiáng)調(diào)落實(shí)城市的主體責(zé)任。

  此時(shí)此刻,需要警惕的是,地方政府再走依托房地產(chǎn)短期刺激經(jīng)濟(jì)的老路。多位接近決策層的行業(yè)人士認(rèn)為,“因城施策”的前提應(yīng)以落實(shí)“房住不炒”為目標(biāo),地方政府必須擺脫過去對房地產(chǎn)的過度依賴,保持定力,度過經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期。

  畢竟,如果真是出于給老百姓帶來實(shí)惠、解決剛需的想法,也是好事,短期內(nèi)調(diào)整政策或“讓利”促銷,也許能刺激房價(jià),但要從根本上穩(wěn)住樓市,最終還是要靠苦練內(nèi)功,做強(qiáng)做優(yōu)產(chǎn)業(yè),發(fā)展經(jīng)濟(jì),帶來更多的就業(yè)機(jī)會。

  來源:財(cái)經(jīng)國家周刊

編輯:wangdc

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