信用債市場違約頻發(fā),波及了房地產(chǎn)行業(yè)。
" 近期信用債風(fēng)險頻發(fā),使得監(jiān)管部門更加謹(jǐn)慎,不少房企選擇取消或者推遲發(fā)行債券。"11 月 30 日,一位地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴時代周報記者,另外房企本身若是沒有足夠的信用管理機(jī)制,過多發(fā)債可能會使發(fā)債的成本陡然增加。
10 月 24 日,華晨汽車未按時籌措 "17 華汽 05" 債的本息;11 月 10 日,永煤未按期籌措 "20 永煤 SCP003" 足額兌付資金;11 月 16 日,紫光集團(tuán)未能足額償付 "17 紫光 PPN005";三家公司均已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。
新一波信用債負(fù)面事件發(fā)生后,房地產(chǎn)行業(yè)則接連出現(xiàn)取消或者推遲發(fā)行債券的案例。
11 月 16 日,珠江實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱,因近期市場波動大,公司決定取消 15 億中期票據(jù)發(fā)行,擇時重新發(fā)行。11 月 20 日,北京城建公告取消 15 億超短期公司債發(fā)行,華發(fā)集團(tuán)公告取消 25 億 2 N 年可續(xù)期公司債發(fā)行,原因也均是近期市場波動較大。
據(jù)同花順 iFinD 數(shù)據(jù)統(tǒng)計,11月10日以來,已有近20家房企取消或者推遲發(fā)行發(fā)債。
近日,匯生國際融資總裁黃立沖告訴記者,在市場的擔(dān)憂情緒消失以前,這些債發(fā)行的難度會比較大,相比今年上半年,最近一段時間針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資也有所收緊。
違約規(guī)模逐年增多
與其他行業(yè)相比,地產(chǎn)行業(yè)違約率雖然不高,但違約的規(guī)模卻在逐年遞增。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2018 年至 2020 年 11 月 13 日,地產(chǎn)債債券違約每年分別為 6 只、15 只、18 只。
2018 年,華業(yè)資本、中弘、銀億、國購等企業(yè)相繼違約。但國泰君安指出,上述違約主體全部為中小房企,且違約原因也多集中于企業(yè)投資激進(jìn)、失敗多元化與公司治理等問題,與地產(chǎn)主業(yè)關(guān)聯(lián)度并不大。
但自 2020 年以來,新華聯(lián)、泰禾、天房及三盛宏業(yè)先后發(fā)生違約,地產(chǎn)行業(yè)合計違約本息金額 148.84 億元,超出 2018 ― 2019 年的違約水平。
其中,天房信托和天房集團(tuán)的實(shí)際控制人均為天津市國資委。泰禾集團(tuán)合計違約本息 116.77 億元,是首個 TOP50 違約房企。上述 4 家違約主體的共同特點(diǎn)表現(xiàn)為銷售回款受阻、流動性承壓、財務(wù)杠桿較高且融資成本增加。
" 違約的多家企業(yè)凈負(fù)債率都遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平,杠桿率過高,其中 6 家盲目多元化,進(jìn)入化工、醫(yī)藥等和地產(chǎn)主業(yè)相距較遠(yuǎn)的領(lǐng)域,沉淀資金大,回款慢,增加現(xiàn)金流壓力。" 克而瑞指出,近年來違約事件增多,主因系行業(yè)融資持續(xù)收緊。今年再疊加疫情沖擊,導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步加大。
明年一季度為償債高峰
違約規(guī)模不斷走高的同時,房企也將在明年迎來償債高峰。
根據(jù)國泰君安數(shù)據(jù)顯示,未來一年,房企境內(nèi)信用債到期量超過 4000 億元,償債高峰在 2021 一季度。從美元債來看,2020 年 11 月、2021 年 4 月為償債高點(diǎn)。另據(jù)聯(lián)合資信測算,不考慮行權(quán),2021 年地產(chǎn)債到期金額為 5278 億元。如果考慮含權(quán)債行權(quán),2021 年地產(chǎn)債到期及行權(quán)的金額約為 7840 億元。
同時,在 " 三道紅線 " 的背景下,地產(chǎn)行業(yè)融資端收緊,部分紅檔、橙檔且土儲不豐富的房企受沖擊較大,行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。
國泰君安指出,這類房企一方面受政策限制難以大規(guī)模舉債,債務(wù)滾續(xù)及土地投資受限;另一方面土儲的匱乏又制約其經(jīng)營性現(xiàn)金流的增長,在面對到期回售壓力時,可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題,存在一定的信用風(fēng)險。
近日,佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策告訴時代周報記者," 三道紅線 " 管控下,不僅房企融資規(guī)模直接受限,而且穿透式監(jiān)管下包括如明股實(shí)債、表內(nèi)表外等情況將全部納入監(jiān)管體系。在此背景下,中小房企生存空間將進(jìn)一步遭受擠壓。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代周報記者,在 " 三道紅線 " 的落實(shí)大背景下,企業(yè)需要關(guān)注后續(xù)的融資等內(nèi)容,若是資金狀況不好或者說發(fā)債有困難,那就需要減少拿地和積極做銷售。這才是確保房企和房地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)健的保障。尤其是對于一些觸碰紅線的房企,更是需要重視,適當(dāng)要引入新的投資者,以緩解債務(wù)方面的壓力。
快周轉(zhuǎn)成房企核心方向
高杠桿難以為繼,融資端持續(xù)收緊,快周轉(zhuǎn)成為各大房企的核心方向。
中信建投指出,自 2016 年房地產(chǎn)融資政策收緊之后,快周轉(zhuǎn)模式下的銷售回款是房企最重要的現(xiàn)金流入方式,銷售回款 / 開發(fā)資金來源的比重在 60% 左右。劉策也表示,2019 年房企的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到了歷史峰值,這不是利潤驅(qū)動的,也不是杠桿驅(qū)動的,是周轉(zhuǎn)能力驅(qū)動的。
今年 8 月中期業(yè)績會上,快周轉(zhuǎn)也成為高頻詞匯,屢屢被各大房企高層提及。
新力控股首席財務(wù)官許進(jìn)業(yè)表示,公司未來的增長還是通過精細(xì)化管理,快周轉(zhuǎn)等加大規(guī)模。中國海外發(fā)展副總裁郭光輝則表示,下半年公司將繼續(xù)提升項(xiàng)目運(yùn)營效率,加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁劉偉亮先生在回應(yīng)項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)時,表示仍然會關(guān)注整個項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、利潤規(guī)模等幾項(xiàng)核心指標(biāo)。
此前,一家千億級房企副總裁曾告訴時代周報記者,快周轉(zhuǎn)指的其實(shí)是資金的快周轉(zhuǎn),即提前規(guī)劃設(shè)計,進(jìn)而爭取拿到土地之后迅速開工,早日開盤,加速回流現(xiàn)金,再投入下一個項(xiàng)目,爭取規(guī)模增長和行業(yè)排名。
他同時表示,快周轉(zhuǎn)并非建設(shè)周期的快周轉(zhuǎn),項(xiàng)目銷售合同規(guī)定的交付周期仍然是原標(biāo)準(zhǔn),比如 30 層的高層住宅,交付周期一般還是 2 ― 3 年。
11 月 30 日,另一家千億級房企中層則告訴時代周報記者,快周轉(zhuǎn)雖是財務(wù)視角,與質(zhì)量是不同的兩個維度。但企業(yè)如果沒有成熟的系統(tǒng)化管控能力做支撐,快速開發(fā)有時會帶來產(chǎn)品質(zhì)量的降低或者不達(dá)標(biāo)。
來源:時代周報
編輯:wangdc