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長(zhǎng)租公寓三年“爆雷”逾百家 謹(jǐn)防資本冒險(xiǎn)裹挾租客“埋單”
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng) 2020-12-1 9:12:00
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[提要]近期,知名長(zhǎng)租公寓平臺(tái)蛋殼公寓“爆雷”事件持續(xù)發(fā)酵,多家銀行已暫停“租金貸”還款業(yè)務(wù)。

  近期,知名長(zhǎng)租公寓平臺(tái)蛋殼公寓“爆雷”事件持續(xù)發(fā)酵,多家銀行已暫停“租金貸”還款業(yè)務(wù)。

  “新華視點(diǎn)”記者了解到,自2018年以來(lái)長(zhǎng)租公寓陸續(xù)“爆雷”逾百家,留下的“窟窿”往往得由房東和租客自行“埋單”。專(zhuān)家建議,監(jiān)管部門(mén)應(yīng)重拳出擊,防止租客為資本泡沫破裂“埋單”。

  長(zhǎng)租公寓三年“爆雷”約170家

  10月開(kāi)始,蛋殼公寓即出現(xiàn)資金鏈危機(jī)。截至目前,北京市已在涉及蛋殼公寓的各區(qū)設(shè)立接待點(diǎn),方便房東和租戶(hù)咨詢(xún)處理糾紛。蛋殼公寓APP上也開(kāi)通了線上解約功能。

  事實(shí)上,自2018年以來(lái),長(zhǎng)租公寓平臺(tái)頻頻“爆雷”。據(jù)天眼查統(tǒng)計(jì),全國(guó)目前已經(jīng)注銷(xiāo)或吊銷(xiāo)的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家,占相關(guān)企業(yè)總量的15%。從已“爆雷”的上海寓見(jiàn)、青客等品牌公寓的教訓(xùn)來(lái)看,除大量依賴(lài)“租金貸”飲鴆止渴外,采取“長(zhǎng)收短付”、競(jìng)價(jià)圈房等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)方式做大規(guī)模是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)資金鏈斷裂的主要原因。

  目前,不少長(zhǎng)租公寓對(duì)房東采取月付方式,依賴(lài)“租金貸”維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn),多數(shù)企業(yè)并不盈利甚至倒貼錢(qián)!扒皫啄,有一些比較好的房源,運(yùn)營(yíng)商拿房時(shí)把租金提高20%很正常,有時(shí)甚至能提高50%。然后運(yùn)營(yíng)商再以顯著低于‘拿房?jī)r(jià)’的租金水平出租!北本┮晃婚L(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商表示。

  2018年初,蛋殼公寓和自如兩家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)均獲得了數(shù)十億元融資。多家類(lèi)似的公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般冒出,紛紛得到資本青睞,并開(kāi)始“跑馬圈房”。

  “2018年5月,在北京市朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)附近的一個(gè)社區(qū),有多家長(zhǎng)租公寓品牌的經(jīng)紀(jì)人入駐辦理房屋托管業(yè)務(wù)。小區(qū)一共2000多套房子,自如托管的有230多套,蛋殼公寓托管的超過(guò)100套,同時(shí)還有數(shù)家剛進(jìn)入公寓托管領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)商。為爭(zhēng)搶房源,我們要在自如和蛋殼公司報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上再加二三百元才能搶過(guò)來(lái)!币晃环慨a(chǎn)中介回憶說(shuō)。

  根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2020年上半年,長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)不善,七成是由于“高收低出”模式所致。在新冠肺炎疫情沖擊下,長(zhǎng)租公寓由于出租率下降導(dǎo)致的資金鏈緊張問(wèn)題更被急劇放大。

  京師律師事務(wù)所律師許浩表示:“長(zhǎng)租公寓的這種商業(yè)模式,需要市場(chǎng)租金不斷上升,且有持續(xù)、大量的租房需求才能玩得轉(zhuǎn),一旦租房量下降就會(huì)出問(wèn)題。”

  多家銀行已暫!白饨鹳J”還款業(yè)務(wù)

  一位銀行業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為,當(dāng)前控制好“租金貸”風(fēng)險(xiǎn),是解決蛋殼公寓“爆雷”危機(jī)的“牛鼻子”。

  所謂“租金貸”,就是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與金融機(jī)構(gòu)合作,以租客名義辦理貸款、按月付租,金融機(jī)構(gòu)則將租期內(nèi)的所有租金一次性付給運(yùn)營(yíng)商。這樣一來(lái),租客向長(zhǎng)租公寓交租的行為就轉(zhuǎn)變?yōu)樽饪偷倪貸行為。

  V領(lǐng)地青年社區(qū)首席執(zhí)行官周君強(qiáng)表示,“租金貸”解決了一些租客短期的資金壓力;但這種方式被部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“玩壞了”,以此形成沉淀資金池,用這筆資金擴(kuò)張規(guī)模,形成“拿房-出租-融資-再拿房”的循環(huán)模式。

  蛋殼公寓發(fā)布的2019年財(cái)報(bào)顯示,該公司大量現(xiàn)金流來(lái)源于“租金貸”,“租金貸”在該公司的融資中占比過(guò)半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行,目前有超過(guò)60%的租客在使用“租金貸”。

  “租客通過(guò)‘租金貸’選擇月付房租,每個(gè)月蛋殼會(huì)返還10%的房租,這樣的優(yōu)惠方式誘導(dǎo)很多人選擇‘租金貸’!苯衲6月簽約入住上海蛋殼公寓的李小姐告訴記者,比起押金,現(xiàn)在大多數(shù)租客的最大訴求就是微眾銀行為其解除“租金貸”!爱吘狗繓|和租客都是受害者,只要能及時(shí)解除‘租金貸’,租客們搬走或者續(xù)租都可以。最怕的就是房不能住了,貸款還得繼續(xù)還!

  對(duì)此,微眾銀行11月16日發(fā)布公告稱(chēng),對(duì)被迫搬離的租客,銀行將協(xié)助解決租賃糾紛,并就貸款事宜做出適當(dāng)安排,盡量保護(hù)租客的利益;至少在2021年3月31日前,租客的征信將不受影響。但是據(jù)多位已退租的蛋殼公寓租客反映,現(xiàn)在微眾銀行以未收到蛋殼公寓退還資金為由,讓租戶(hù)繼續(xù)償還貸款,直至蛋殼公寓還清貸款。

  面臨這一可能產(chǎn)生三方債務(wù)糾紛的棘手問(wèn)題,一些租客反映,近日招商銀行等一些銀行已暫停為微眾銀行代扣“租金貸”還款。

  資本冒險(xiǎn)不能成“客戶(hù)風(fēng)投”

  2017年起,很多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商乘政策東風(fēng)、在資本補(bǔ)貼的助力下大肆爭(zhēng)搶房源。如今市場(chǎng)回歸理性,資本退潮的“后遺癥”正逐步顯現(xiàn)。

  “長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的高管們鉆了法律漏洞,平臺(tái)一旦‘爆雷’,就卷錢(qián)跑路。剩下的事情就是房東和租客自行協(xié)商解決,解決不了就去法院走民事訴訟程序。真正的始作俑者只是‘罰酒三杯’,處罰力度不夠!鄙虾R晃环课葑赓U糾紛資深律師表示。

  北京湘楚朝暉企業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)胡景暉認(rèn)為,長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”的現(xiàn)象未能引起足夠的警覺(jué),以至于讓行業(yè)“小惡”衍變?yōu)樯鐣?huì)大患?v觀近年來(lái)的“爆雷”案件,肇事者卷錢(qián)跑路,高管最多承擔(dān)民事責(zé)任,如被限制高消費(fèi)等。

  以上海知名長(zhǎng)租公寓品牌寓見(jiàn)為例,其創(chuàng)始人程遠(yuǎn)至今失聯(lián)。根據(jù)天眼查統(tǒng)計(jì)程遠(yuǎn)涉及的司法案件結(jié)果,目前其僅被限制高消費(fèi)。寓見(jiàn)公寓的合作方陽(yáng)光城也無(wú)須承擔(dān)任何賠償責(zé)任。房東和租客只能“自認(rèn)倒霉”,各自消化損失。

  許浩表示,當(dāng)下不少長(zhǎng)租公寓將租賃業(yè)務(wù)做成了金融產(chǎn)品,通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、金融企業(yè)等多方融資,不斷擴(kuò)大規(guī)模提高自身估值,謀求在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“造富神話”,最終投資方和企業(yè)高管套現(xiàn)離場(chǎng),把“爛攤子”留給全社會(huì)收拾。從長(zhǎng)租公寓、P2P到共享單車(chē),一些從業(yè)者以創(chuàng)新之名綁架社會(huì)資源,裹挾客戶(hù)成為“風(fēng)投”,為其接盤(pán)。

  近期,多地政府緊急出臺(tái)措施“亡羊補(bǔ)牢”。重慶、成都、深圳和西安等地要求建立租賃資金監(jiān)管制度。如重慶和成都均要求,承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的,住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應(yīng)納入監(jiān)管賬戶(hù)。此外,深圳還提出企業(yè)應(yīng)慎重選擇租金收取模式,要求房東不得通過(guò)停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕租客;西安擬對(duì)住房租賃企業(yè)實(shí)行信用分級(jí)。

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9月7日發(fā)布《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。意見(jiàn)稿提出,住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款,不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款,不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

  周君強(qiáng)等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,長(zhǎng)租公寓雖遭非議,但從國(guó)際來(lái)看,租賃機(jī)構(gòu)化依然是大方向,關(guān)鍵在監(jiān)管。住房租賃作為民生行業(yè),相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)事前和事后監(jiān)管,重拳整治市場(chǎng)亂象,切實(shí)保障城市打拼者住有所居。

來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào)

編 輯:chenhong

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