9月20日7點(diǎn)半,眾多廣州茅崗西華村人一早乘坐大巴來到東圃喜來登酒店。經(jīng)過數(shù)月的精心準(zhǔn)備,茅崗項(xiàng)目西華一期回遷房終于迎來村民搖珠選房。917套回遷房,可分配房源戶型6種,戶型從兩房到五房不等。預(yù)計(jì)2021年初即可分批收樓回遷。
茅崗路項(xiàng)目是廣州市政府出臺(tái)2010年《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》后,列入全市52條全面改造的城中村之一。也是獵德村、楊箕村兩個(gè)經(jīng)典項(xiàng)目之后,富力集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域的另一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目。在攜手當(dāng)?shù)卣⒋寮w并經(jīng)富力集團(tuán)和南馳集團(tuán)多年辛勤努力之下,迎來首次分房,無疑是茅崗路城市更新項(xiàng)目進(jìn)入全面收獲期的一個(gè)標(biāo)志。
除了多年努力這個(gè)因素,茅崗改造項(xiàng)目何以能取得今天的進(jìn)展和成果?其中最重要的,無疑是富力稱為“多贏戰(zhàn)略”的這個(gè)根本宗旨——堅(jiān)持公正公平透明,確保各方共同獲益——村民獲得生活質(zhì)量的全面改善、村集體獲得持續(xù)壯大的收益,政府獲得城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)、面貌的全面升級,富力獲得一個(gè)持續(xù)增長不斷壯大的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)板塊。
茅崗的收房現(xiàn)場正是這一個(gè)共贏的畫面。廣東電視臺(tái)珠江新聞報(bào)道中,第一個(gè)選房的村民彭伯止不住的笑著說,“都挺好啊,我有四百多平方,接下來還有兩套可以來抽。”另一位接受采訪的村民彭叔說,“個(gè)個(gè)村民的心愿,都是盡早搬回來。其實(shí)也不多啦,總共幾百平方而已。”
作為改造方,富力攜手南馳集團(tuán)全方位提升了回遷房瓷磚、門扇、地板、五金、門鎖、潔具的裝修檔次和園林標(biāo)準(zhǔn)。自去年5月樣板房開放后,村民們都對改造方贊譽(yù)有加。改造方也將為項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)地下停車場、大型商業(yè)綜合體、4所幼兒園、3所小學(xué)、1所中學(xué)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等生活設(shè)施,全面提升居住環(huán)境及生活品質(zhì)。
本次選房之后,對即將入住西華一期的茅崗村民,意味著“幸福新茅崗”的美好生活即將開啟。
茅崗路項(xiàng)目首次選房及入住在即,只是富力城市更新業(yè)務(wù)的冰山一角,但卻是一個(gè)浮標(biāo),顯示出在疫情與諸多重大挑戰(zhàn)背景下,2020年以來富力城市更新板塊進(jìn)入新的戰(zhàn)略收獲期,呈現(xiàn)加速進(jìn)發(fā)的局面。
1拓增量:再簽廣州四大新項(xiàng)目
縱觀廣州的城市更新歷程,富力是一家必須提及的企業(yè)。深耕廣州“三舊改造”二十余載,富力成為實(shí)施項(xiàng)目最多、最具綜合實(shí)力的開發(fā)企業(yè)之一。截至2020年上半年,富力在全國范圍內(nèi)已簽約城市更新合作項(xiàng)目80多個(gè),規(guī)劃總建筑面積超7000萬平米。2020年,富力城市更新這一超大版圖繼續(xù)拓展。
今年6月14日,經(jīng)村民代表100%決同意,并經(jīng)政府批準(zhǔn),正式確認(rèn)富力為南沙區(qū)大同村改造項(xiàng)目合作企業(yè)。大同村改造是南沙區(qū)2020年重點(diǎn)項(xiàng)目,項(xiàng)目改造規(guī)劃總計(jì)容面積超130萬㎡。目前,富力城市更新集團(tuán)正全面編制方案并實(shí)施河涌整治房屋拆違工作。
就在獲得大同村項(xiàng)目之后兩周,富力城市更新的拓展再獲新成果,成為海珠區(qū)赤沙村改造項(xiàng)目合作意向企業(yè)。該項(xiàng)目總計(jì)容面積167.10萬㎡,已開始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)公示及完成啟動(dòng)區(qū)一期拆卸工作。
兩個(gè)月后的8月19日,富力再次中選廣州石壁村全面改造項(xiàng)目合作企業(yè)。該項(xiàng)目總用地面積達(dá)104.8公頃,總投資金額約120億元,富力有望通過石壁村全面改造催生廣州南站商務(wù)區(qū)。
10月28日,廣州市天河區(qū)珠吉街吉山村全面改造項(xiàng)目正式表決,確定富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合體成為項(xiàng)目合作企業(yè)。這是天河區(qū)首個(gè)公開引入合作企業(yè)的項(xiàng)目。吉山村全面改造項(xiàng)目投資估算(改造總成本)約為206億元,改造范圍約134公頃。
吉山村全面改造項(xiàng)目,規(guī)劃以產(chǎn)城融合為抓手,主推IAB與電競、生物科技等前瞻產(chǎn)業(yè),著力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級,居住板塊為原居民乃至粵港澳高端人才提供宜居宜業(yè)平臺(tái),同時(shí)通過“局部保留+微改造”等復(fù)合模式,再現(xiàn)嶺南建筑魅力、延續(xù)村落原生歷史文化。
從企業(yè)經(jīng)營視角看,相繼斬獲大同村、赤沙村、石壁村、吉山村四大項(xiàng)目后,改造總建筑面積再增近千萬平米,富力獲得融資區(qū)建筑面積包括數(shù)百萬平米的商品住宅與商業(yè)面積,將在未來多年為富力提供千億規(guī)模的可售貨值。
2推存量:加速建設(shè)與轉(zhuǎn)化
與新增項(xiàng)目簽約并存的,是富力在推動(dòng)城市更新存量項(xiàng)目進(jìn)度上的不甘落后。
開發(fā)節(jié)點(diǎn)全面推進(jìn)的典型無疑包括已經(jīng)持續(xù)數(shù)載的茅崗路項(xiàng)目。除了首期復(fù)建房完成分房,2020年取得的其他重大進(jìn)程還包括:7月28日,西華二期復(fù)建房動(dòng)工儀式舉行;8月28日塘口一期5棟復(fù)建房動(dòng)工,653套回遷房源;9月28日,項(xiàng)目沙井黃一期復(fù)建房動(dòng)工,建設(shè)2棟復(fù)建房,共461套回遷房源供村民回遷;10月28日,再次動(dòng)工建設(shè)石崗一期2棟復(fù)建房。
而在2018年簽約的廣州筆村改造項(xiàng)目,舊有建筑簽約拆遷也在今年加速推進(jìn),即將全部完成。
2019年3月中標(biāo)的廣州陳田村拆遷簽約也接近完成。截至10月底,集體物業(yè)簽約拆遷完成簽約率達(dá)95.23%。
2019年9月簽約的花都田美村,2020年項(xiàng)目陸續(xù)取得多項(xiàng)進(jìn)展:3月30日,項(xiàng)目動(dòng)工奠基儀式順利舉行;9月26日,田美村東南經(jīng)濟(jì)社、西村經(jīng)濟(jì)社表決通過《項(xiàng)目實(shí)施方案(含拆補(bǔ)方案)》;11月初,項(xiàng)目已正式啟動(dòng)《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》簽約工作。
3明戰(zhàn)略:城更戰(zhàn)略化、戰(zhàn)略清晰化
在深耕廣州城市更新項(xiàng)目的基礎(chǔ)上,城市更新已被確定為富力集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略中的戰(zhàn)略方向之一,集團(tuán)戰(zhàn)略化,成為其城市更新業(yè)務(wù)加速騰飛的底層支點(diǎn)。
富力集團(tuán)董事長李思廉在近期接受采訪時(shí)透露,未來的富力城市更新的土儲(chǔ)比例會(huì)超過7成。
2019年,富力對集團(tuán)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,華南城市更新集團(tuán)、華北城市更新集團(tuán)、西北城市更新集團(tuán)等陸續(xù)成立,從組織結(jié)構(gòu)、人才團(tuán)隊(duì)等多方面加大發(fā)力城市更新業(yè)務(wù)。李思廉透露,單單在廣州,富力就有四五百人參與到城市更新的工作。
另一方面,富力城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略方向也日漸清晰。今年初以來,富力確定并對外釋放,在城市更新的實(shí)踐道路上,堅(jiān)持“以多贏戰(zhàn)略為根本宗旨、以產(chǎn)城融合戰(zhàn)略為抓手、以文化傳承保護(hù)戰(zhàn)略為依托”的三大核心戰(zhàn)略表述。
此外,基于當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境和富力自身的經(jīng)營總體狀況,富力適時(shí)確定,專注于促進(jìn)業(yè)績轉(zhuǎn)化的城市更新業(yè)務(wù)階段性重點(diǎn)方向。這尤其會(huì)對中短期富力的業(yè)績增長提供重大動(dòng)力。
今年上半年,富力已成功將3個(gè)城市更新項(xiàng)目、相當(dāng)于129萬平方米建筑面積轉(zhuǎn)化為可售資源,貨值約人民幣460億元;年中,富力還確定了未來18個(gè)月轉(zhuǎn)化900萬平米、約人民幣2000億元的潛在可售資源的目標(biāo),為下半年及未來提供業(yè)務(wù)動(dòng)力。
4擴(kuò)規(guī)模:全國化布局、重點(diǎn)區(qū)域突破
富力城市更新全國化發(fā)展目前已清晰顯示兩個(gè)方向的發(fā)力,其一,繼續(xù)鞏固在大灣區(qū)的領(lǐng)先優(yōu)勢,包括今年在廣州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等四大簽約城市更新項(xiàng)目。
富力目前已簽約城市更新合作項(xiàng)目已有80多個(gè),規(guī)劃總建筑面積超7000萬平米,這其中,大灣區(qū)面積占比逾54%。
富力城市更新擴(kuò)張版圖的另一方面,是沖出大本營廣州,全國化布局,將城市更新的觸角伸至山西、陜西、內(nèi)蒙、新疆和甘肅,尤其是對山西、陜西的重點(diǎn)突破。
富力城市更新在西北地區(qū)先行先試的城市是太原。繼富力城、富力華庭項(xiàng)目,富力太原共有13個(gè)城市更新項(xiàng)目,總用地面積高達(dá)3500余畝。其中,大、小東流村城更項(xiàng)目是富力太原舊改的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目地處三給片區(qū)核心區(qū)域,規(guī)劃約75萬方商業(yè)綜合體,6所幼兒園、2所小學(xué),是一個(gè)集品質(zhì)住宅、國際公寓、綜合商業(yè)、教育于一體的現(xiàn)代化都市小鎮(zhèn)。
2018年富力集團(tuán)首進(jìn)長治,以潞州區(qū)馬坊頭城中村改造項(xiàng)目,開啟城市更新業(yè)務(wù)。實(shí)際上,在今年上半年轉(zhuǎn)化的可售資源累計(jì)460億元的3個(gè)項(xiàng)目中,就包括位于山西長治的項(xiàng)目。
2019年富力城市更新集團(tuán)單獨(dú)成立后,陜西城市更新集團(tuán)在短短三個(gè)月內(nèi),就在西安及周邊地市跟進(jìn)項(xiàng)目40余個(gè)、簽訂框架協(xié)議3個(gè)。其中,西安土門項(xiàng)目2015年總體簽約,2019年1月一期開發(fā)用地競得,因其地段的唯一性和超大規(guī)模,具有重大影響。今年8月,JW萬豪酒店品牌正式入駐,在居住開發(fā)方面,除了開遠(yuǎn)城的持續(xù)熱銷,2020年亦計(jì)劃完成5個(gè)批次住宅產(chǎn)品的加推。
而所有項(xiàng)目新增、規(guī)模擴(kuò)展、存量轉(zhuǎn)化等方面的進(jìn)展,在經(jīng)營層面的意義在于,最終都可能最終變現(xiàn)為富力的業(yè)績增長、成本減少和利潤增長。
據(jù)介紹,相較于招拍掛舊村改造成本更具備管控空間,廣州舊村改造融資區(qū)土地出讓金僅為評估地價(jià)的20%,大大減輕了資金負(fù)擔(dān)。另一方面,舊村位置普遍較好,轉(zhuǎn)化出來貨值高、銷路廣。
住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至今年上半年,全國共有老舊小區(qū)約有17萬個(gè),涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米,初步估算的投資額將高達(dá)4萬億。另一方面,按中國房地產(chǎn)存量每年2%的更新速率計(jì)算,城市更新迎來每年6萬億元級市場。
據(jù)機(jī)構(gòu)報(bào)告指出,以城市更新潛在建筑總建面來衡量企業(yè)參與城市更新的程度,可以把房企分為三個(gè)梯隊(duì),富力城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先,穩(wěn)居第一梯隊(duì)。
就在幾日前的11月12日下午,富力集團(tuán)榮獲由聯(lián)辦財(cái)訊傳媒集團(tuán)、新地產(chǎn)財(cái)經(jīng)、財(cái)經(jīng)網(wǎng)聯(lián)合頒發(fā)的“2020年度城市更新杰出運(yùn)營商”獎(jiǎng)。
日前,中共中央在關(guān)于“十四五規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議”中明確提出,通過“實(shí)施城市更新行動(dòng),促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展,加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”等,“推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化”。這無疑是對城市更新業(yè)務(wù)的最宏觀利好。作為中國城市更新的領(lǐng)軍者之一,富力也將有望在利好中“飲到更多頭啖湯”。
