2019年,北京限競房供應(yīng)大量入市,帶動(dòng)新房成交量上漲,而二手房成交量同比下降5.5%,由“賣方市場(chǎng)”正在向“買方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。
限競房是指5年內(nèi)限售的限價(jià)商品房,從2018年開始,北京的限競房供應(yīng)量持續(xù)增加,在原有商品住宅供應(yīng)的基礎(chǔ)上每年新增2萬套。
北京限競房的大量入市,帶動(dòng)新房成交量上漲,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2019年,北京累計(jì)成交新建商品住宅36695套(包括限競房),同比上漲57%。限競房是2019年北京樓市成交的主力,合計(jì)成交高達(dá)24845套,限競房占據(jù)了近兩年市場(chǎng)供應(yīng)的70%。
由于北京限競房供應(yīng)“井噴”,北京商品住宅(包括限競房)庫存處于近8年來最高位。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,北京樓市庫存積壓,除了限競房供應(yīng)量增加之外,還與信貸政策有關(guān)。
張大偉分析認(rèn)為,限競房平均單套簽約金額約為530萬元(人民幣,下同),首付款按照首套房40%、二套房80%計(jì)算,使得市場(chǎng)整體陷入去庫存難的局面。在庫存壓力加大和房企資金回籠訴求增強(qiáng)的雙重作用下,購房者觀望情緒濃厚。
2019年北京二手房市場(chǎng)也步入下行通道,貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京二手房簽約成交量14.5萬套,相比2018年減少5.5%。
貝殼研究院以2017年3月17日北京執(zhí)行史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策為分水嶺,統(tǒng)計(jì)出調(diào)控前與調(diào)控后二手房交易數(shù)據(jù):調(diào)控前二手房月均成交2.1萬套,調(diào)控后月均成交1.1萬套,成交量近乎“腰斬”。調(diào)控后的三年,二手房成交量維持在每年15萬套左右的低位,較2016年27萬套的峰值下滑近半。
調(diào)控后的二手房價(jià)格也一路下滑,貝殼數(shù)據(jù)顯示,2019年12月北京二手房成交均價(jià)為每平方米5.9萬元,較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12%,2019年末北京二手房價(jià)格不再是“內(nèi)地第一”。
從各區(qū)域表現(xiàn)來看,調(diào)控前,通州、大興、門頭溝等區(qū)二手房房價(jià)漲幅明顯。而調(diào)控后,中心城區(qū)房價(jià)堅(jiān)挺,表現(xiàn)出良好的抗跌性,與2017年第一季度相比,2019年第四季度西城區(qū)二手房價(jià)格跌幅不到6%,海淀、東城、朝陽等區(qū)的房價(jià)跌幅亦相對(duì)較小。
在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下,購房者步入觀望期,成交周期也被拉長。貝殼數(shù)據(jù)顯示,調(diào)控前,購房客戶買到一套房平均需要40天,調(diào)控后則需要三個(gè)月以上,客戶快速成交率也由64%下降至36%。
值得關(guān)注的是,購房者在交易中的地位逐漸提升,反映其價(jià)格談判力的議價(jià)空間由調(diào)控前不到2%的水平,提升至2019年底5%的水平,北京二手房市場(chǎng)正由賣方向買方轉(zhuǎn)變。
2019年,北京二手房市場(chǎng)“80后”占據(jù)半壁江山,我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)顯示,購房客戶“60后”占7.41%,“70后”占18.23%,“80后”占48.82%,“90后”占16.69%,其他年代的客戶占8.85%。
2020年,北京二手房市場(chǎng)步入調(diào)控后的第四個(gè)年頭,貝殼研究院分析認(rèn)為,樓市政策不會(huì)松動(dòng),市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn),延續(xù)低位態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)今年北京二手房成交量依然穩(wěn)定在15萬套左右,價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。
我愛我家研究院認(rèn)為,2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍以“穩(wěn)”為主,房地產(chǎn)調(diào)控在“租購并舉”原則下,有望適度放松。
來 源:中國新聞網(wǎng)
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