爆發(fā)的疫情阻擋了人們要外出旅游的心思，卻絲毫沒有阻礙領(lǐng)展海外投資的腳步。

　　2月11日，據(jù)外媒消息，領(lǐng)展目前正與一家英國房托Intu Properties商討約10億英鎊的股權(quán)融資。同時(shí)，擁有Intu Properties 27.9%股份的Peel Group也將參與此次融資。

　　目前，多方資本正在進(jìn)行建設(shè)性討論，預(yù)計(jì)將于Intu Properties公布全年業(yè)績后有具體條款出臺(tái)。

　　據(jù)Intu Properties官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，其擁有20座購物中心，主要經(jīng)營范圍包括英國與西班牙。其中，17座購物中心位于英國，剩余3座位于西班牙，有9個(gè)位列英國前20大購物中心。

　　自從數(shù)年前脫歐公投結(jié)果以來，亞洲資本就是英國商辦房地產(chǎn)市場的幾大買家之一。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“英鎊較為便宜且英國市場成熟而穩(wěn)定，物業(yè)保值率高，是全球經(jīng)濟(jì)增長承壓下的理想去處�！�

　　此外，由于英國交易市場十分開放且透明。全球投資巨頭都喜歡在倫敦購置房產(chǎn)，讓買家在購入物業(yè)時(shí)不用擔(dān)心如何退出。

　　雖然Intu Properties旗下有9座英國前20的購物中心，但其均不位于英國第一大都市倫敦，只有少數(shù)位于英國二線城市曼徹斯特和格拉斯哥等地。

　　一位英國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，雖然英國正式脫離歐盟，但仍舊有無協(xié)議脫歐的危險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售業(yè)經(jīng)營依舊面臨困境。

　　拯救Intu Properties

　　此次領(lǐng)展與Intu Properties的交易得以展開或許正是由于Intu Properties自身的經(jīng)營不善導(dǎo)致的財(cái)務(wù)危機(jī)，以及行業(yè)整體所面臨的下滑。

　　在Intu Properties的五年戰(zhàn)略計(jì)劃中，首要的便是修復(fù)公司的資產(chǎn)負(fù)債表。在2019年的頭6個(gè)月，其租金收入同比下降7.7%。

　　在11月的最新報(bào)告中，其警告稱，由于其金融工具的破產(chǎn)數(shù)量超出預(yù)期，預(yù)計(jì)2019年租金收入將大幅下降，比上年減少約9%。

　　從其購物中心最重要的租金收入上看，Intu Properties無疑是一家在急速墜落的公司，他們?cè)?018年和2019都沒有產(chǎn)生任何分紅，而其也表示在財(cái)務(wù)改善前并不會(huì)進(jìn)行分紅。

　　換句話說，在領(lǐng)展入股后假設(shè)雙方并無其他協(xié)議，Intu Properties并不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)對(duì)領(lǐng)展的收益有幫助。

　　雖然Intu Properties的租金收入大幅下滑，但其依然保持著95%的入住率。此外，平均每天有超過一百萬的人訪問其購物中心，其在英國推出了第一個(gè)全國性的在線購物中心intu.co.uk。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，Intu Properties將在2021年初接近下一次重大債務(wù)到期，其需要為了減少凈負(fù)債和創(chuàng)造流動(dòng)性以應(yīng)對(duì)即將到來的再融資活動(dòng)。

　　Intu Properties為了改善經(jīng)營狀況以及償還債務(wù)，進(jìn)行了大規(guī)模的資產(chǎn)剝離。其中，包括出售兩間位于西班牙的購物中心，目前該交易已經(jīng)進(jìn)入了第二階段；以及出讓位于德比（Derby）的購物中心部分股權(quán)。有外媒稱，公司去年起已賣產(chǎn)套現(xiàn)約6億英鎊。

　　此外，Intu Properties進(jìn)行了大幅度的成本縮減，其處置了1200萬英鎊的雜項(xiàng)資產(chǎn)，減少了約6000萬英鎊的資本支出，并每年減少了500萬英鎊的成本。

　　Intu Propertie還稱，其將繼續(xù)考慮所有措施，以應(yīng)對(duì)短期和中期流動(dòng)性需求。此次與領(lǐng)展在內(nèi)的投資者展開股權(quán)融資就是選項(xiàng)之一。

　　領(lǐng)展英倫投資

　　在1月末，歐盟正式通過了脫歐法案，英國正式脫歐，雙方進(jìn)入了11個(gè)月的過渡期。

　　據(jù)此，英鎊短暫回暖后，由于英國首相約翰遜的一番講話又迅速陷入了混亂之中，目前英鎊兌美元的匯率一直在1.3左右波動(dòng)。

　　野村證券外匯策略師Jordan Rochester在近期的一份報(bào)告中也預(yù)測(cè)英鎊將升至更高水平，在1.36美元。匯豐銀行全球外匯策略主管David Bloom表示，現(xiàn)在的英鎊非常便宜。分析師對(duì)英鎊的持續(xù)看好或許意味領(lǐng)展此時(shí)進(jìn)入英國市場并不算太晚。

　　事實(shí)上，這并不是領(lǐng)展第一次嘗試海外投資物業(yè)。在去年的12月份，領(lǐng)展就宣布以6.83億澳元（36.49億港元）向黑石收購了一幢位于澳洲悉尼CBD的10層高商業(yè)辦公大樓。

　　同時(shí)，這也是領(lǐng)展首次到海外買入不動(dòng)產(chǎn)。據(jù)領(lǐng)展2019年中期報(bào)告披露，香港物業(yè)占整體投資組合的87.5%，內(nèi)地物業(yè)占比12.5%。

　　由于過去一年，香港地產(chǎn)市場萎靡不振，領(lǐng)展自身的壓力并不小。香港統(tǒng)計(jì)處公布，全年零售業(yè)總銷貨值臨時(shí)估計(jì)4312億港元，按年跌11.1%，年內(nèi)指數(shù)也遭連續(xù)11個(gè)月下滑。

　　寫字樓方面，香港第一太平戴維斯稱，香港寫字樓租金，在2019年第四季整體租金按季下跌1.5%。該行預(yù)期寫字樓租金在2020年將全面下跌， 其中核心區(qū)租金預(yù)計(jì)下跌5%至10%，非核心區(qū)甲級(jí)寫字樓租金預(yù)計(jì)下跌10%至15%。

　　領(lǐng)展的重倉區(qū)域遭到了市場的整體看低，而中國大陸由于受到疫情的影響，不少購物中心、寫字樓都進(jìn)行了減免租優(yōu)惠。

　　領(lǐng)展或許迫切需要其他區(qū)域的投資來平衡自身的資產(chǎn)配置。領(lǐng)展管理層在去年明確表示在完成悉尼項(xiàng)目并購后，并購會(huì)繼續(xù)前進(jìn)。其在電話會(huì)議中還透露，除澳大利亞外，領(lǐng)展目前也在新加坡、日本及英國物色中檔市場零售及甲級(jí)寫字樓。

　　此次領(lǐng)展相中的Intu Properties公司，主要資產(chǎn)正是其中之一。

　來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

編輯：liu