新冠疫情陰霾尚未褪去，房地產(chǎn)企業(yè)終于感受到了一絲春天的暖意。
2月12日，包括無(wú)錫、西安、南昌、上海、浙江在內(nèi)的多個(gè)省市，相繼推出了各類(lèi)涉房支持政策，從暫緩?fù)恋爻鲎尳�、暫緩貸款償付等多個(gè)維度，給予了房地產(chǎn)企業(yè)極大的關(guān)懷和支持。至此，全國(guó)超過(guò)10省市出臺(tái)各類(lèi)涉房地產(chǎn)行業(yè)政策。
受此類(lèi)消息提振，地產(chǎn)股在13日迎來(lái)逆勢(shì)普漲潮，300地產(chǎn)（399952）收盤(pán)上漲2.15%，走出與三大股指相悖的行情。
在樓市交易近乎半個(gè)月沒(méi)開(kāi)張的背景之下，利好政策的頻頻出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)從業(yè)人員而言可謂大為鼓舞。一位地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)的高管在朋友圈評(píng)論稱(chēng)：西安、無(wú)錫等地政策針對(duì)房企痛點(diǎn)和難點(diǎn)，對(duì)癥下藥，保護(hù)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展，這也是行政部門(mén)的擔(dān)當(dāng)所在。
不過(guò)，各個(gè)地方政府一連串利好政策的推出，讓市場(chǎng)聯(lián)想到了2003年非典疫情之后國(guó)內(nèi)樓市走向。
2003年8月份，國(guó)家印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱(chēng)18號(hào)文件，明確將房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，讓房地產(chǎn)踏入15年的黃金發(fā)展周期。
如今，新冠肺炎疫情與非典存在諸多相似性，經(jīng)濟(jì)受到同樣的重創(chuàng)，疊加地方政府的救市政策相繼出臺(tái)，市場(chǎng)上關(guān)于“地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的幻想和擔(dān)憂(yōu)再度浮現(xiàn)。
不過(guò)，截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)主流觀點(diǎn)并不那么樂(lè)觀。一家TOP20地產(chǎn)公司高管告訴記者：“實(shí)際上地方政策對(duì)于房企而言的影響是有限的，主要都是針對(duì)土地出讓金方面的，這就是相當(dāng)于給房企讓利，希望穩(wěn)住市場(chǎng)�！�
更為重要的是，在行業(yè)人士看來(lái)，當(dāng)下的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與2003年處于截然不同的兩個(gè)階段，已不可能單純復(fù)制當(dāng)年走勢(shì)。
總體來(lái)看，本輪出臺(tái)的涉房松綁政策特點(diǎn)鮮明，其中，一線(xiàn)城市樓市政策多涉公積金緩繳等，整體較審慎，以釋放正面預(yù)期為主；二線(xiàn)城市多以土地出讓金或住房公積金緩繳、開(kāi)竣工時(shí)間順延等，幫扶為主；以無(wú)錫為代表的三線(xiàn)城市則救市色彩明顯。
樓市政策放松預(yù)期升溫
2月12日，無(wú)錫連夜發(fā)布的《關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的政策意見(jiàn)》（下稱(chēng)“《無(wú)錫樓市17條》”）幾乎涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、預(yù)售、銷(xiāo)售等前端各環(huán)節(jié)。
具體來(lái)看，其中有涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑業(yè)企業(yè)、房屋中介企業(yè)、房屋租賃企業(yè)，納稅申報(bào)及稅款繳納最長(zhǎng)可延期3個(gè)月；引導(dǎo)房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)信貸合理適度增長(zhǎng)；保障住房貸款有序投放、預(yù)售資金監(jiān)管放松至累計(jì)申請(qǐng)使用額度不超過(guò)重點(diǎn)入賬監(jiān)管資金的95%；商品房預(yù)售條件放寬至完成投資額25%以上即可；組織網(wǎng)上房交會(huì)等，幾乎涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、預(yù)售、銷(xiāo)售等前端各環(huán)節(jié)。
同日晚間出臺(tái)的《西安市人民政府關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展若干措施》（下稱(chēng)“《西安樓市10條》”）則涉及到緩繳或分期繳納土地出讓金、土地保證金比例降至20%、土地款繳納50%可預(yù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。南昌市自然資源廳同日發(fā)布的政策與西安發(fā)力點(diǎn)類(lèi)似，涉及土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金比例調(diào)整為20%、商品住宅或商住混合用地出讓金緩繳為6個(gè)月等。
此前，已有承德、嘉興、天津等近十個(gè)省市出臺(tái)疫情期的“涉房”財(cái)政支持政策，或調(diào)整土地價(jià)款繳付方式和期限，或優(yōu)化審批服務(wù)、調(diào)整履約監(jiān)管等，力度不一。
以“賣(mài)地大戶(hù)”杭州為例，于2月11日出臺(tái)的政策主要涉及緩繳土地出讓金21天、開(kāi)竣工時(shí)間可順延、減免臨時(shí)改變土地用途從事商業(yè)活動(dòng)、利用劃撥用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的企業(yè)2個(gè)月的土地年收益等。
整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始逐步走進(jìn)各級(jí)政府惠企、暖企政策關(guān)懷的范疇內(nèi)。
此前，中央和各級(jí)地方政府政策主要圍繞降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)性融資成本，國(guó)有物業(yè)讓利以實(shí)現(xiàn)企業(yè)租金減免，企業(yè)稅費(fèi)緩繳少繳，重點(diǎn)關(guān)懷餐飲、商貿(mào)、交通企業(yè)，實(shí)施援企穩(wěn)崗等一攬子政策。
肺炎疫情持續(xù)至今，令原本已經(jīng)低迷的土地市場(chǎng)進(jìn)一步走弱。百城住宅類(lèi)土地成交溢價(jià)率自2019年4月的25%高點(diǎn)持續(xù)降至12月的8%；土地流拍率自2019年1月低點(diǎn)9%，持續(xù)上行，并在2019年下半年開(kāi)始加速上行，至2019年12月百城住宅類(lèi)土地流拍率為44%，創(chuàng)2009年以來(lái)新高。
與之對(duì)應(yīng)的是疫情期間土地供應(yīng)意愿高漲。華創(chuàng)證券梳理的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年春節(jié)后初十至十八，包含北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京等在內(nèi)的17個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)掛牌土地建面548萬(wàn)方，較去年同期同比增長(zhǎng)107%。南京等不少城市新近的土拍，地塊多以底價(jià)成交，資金實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)有房企成為競(jìng)拍中的活躍力量。
華創(chuàng)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪指出，在當(dāng)前土地市場(chǎng)趨冷下，政府卻一反常態(tài)，更顯示出了地方政府的財(cái)政壓力之大。但在政府供地節(jié)奏加快、供地力度加大下，土地市場(chǎng)大多以底價(jià)成交。而這或是近期多地密集發(fā)文的原因，也將預(yù)示后續(xù)地方政策放松力度也將進(jìn)一步加大。
因城施政主基調(diào)未變
具體來(lái)看，相較于西安、無(wú)錫為代表的二線(xiàn)、三線(xiàn)城市而言，一線(xiàn)城市樓市政策整體較審慎，以釋放正面預(yù)期為主。
以上海為例，其政策主要涉及緩繳或分期繳納土地出讓金；同樣為一線(xiàn)樓市的深圳，它的“涉房”政策主要著力點(diǎn)在支持困難企業(yè)和因新冠肺炎住院治療或隔離人員降低公積金繳存比例或緩繳公積金，力度并不大。
疫情重創(chuàng)地武漢，也是常年位居賣(mài)地榜前列，住房剛需和改善需求旺盛。2月7日，武漢住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于做好疫情防控期間住房公積金服務(wù)保障工作的通知》（下稱(chēng)“《通知》“）。其中，一方面將防疫一線(xiàn)人員的首套房公積金貸款額度由70萬(wàn)元提至84萬(wàn)元；另一方將放開(kāi)外地支援漢醫(yī)護(hù)人員在武漢購(gòu)房異地公積金貸款的戶(hù)籍限制。相較于武漢近年大力度的降低落戶(hù)門(mén)檻及購(gòu)房要求，《通知》稱(chēng)得上是疫情尚未迎來(lái)拐點(diǎn)之前，地方政府有限范圍內(nèi)的提振樓市騰挪之舉，但力度并不大。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這與一二三線(xiàn)城市的樓市處不同的發(fā)展?fàn)顩r直接相關(guān)，這或成為樓市接下來(lái)因城施政落實(shí)的政策主軸。
作為50強(qiáng)房企青睞的三線(xiàn)城市無(wú)錫，《無(wú)錫樓市17條》貫穿樓市前端政策各環(huán)節(jié)，是名副其實(shí)的“救”市措施。這背后是因?yàn)橐咔閷?duì)返鄉(xiāng)置業(yè)潮影響較大。三四線(xiàn)房企和樓市普遍面臨較大壓力，對(duì)地方政府的土地財(cái)政收入亦是壓力。
以西安、武漢、杭州等為代表的明星二線(xiàn)城市目前政策整體力度不敵無(wú)錫，多涉及土地出讓金或住房公積金緩繳、開(kāi)竣工時(shí)間順延等，以幫扶為主，穩(wěn)定樓市預(yù)期。這與二線(xiàn)樓市受返鄉(xiāng)置業(yè)潮停擺影響不大有直接關(guān)系。
“類(lèi)似于武漢這樣的明星二線(xiàn)城市樓市起色大不大，主要看三四月的‘小陽(yáng)春’�！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，武漢、杭州、西安等大多數(shù)的二線(xiàn)樓市在近兩年整體處于橫盤(pán)調(diào)整狀態(tài)，房?jī)r(jià)早已夯實(shí)、供需面活躍，城市基本面扎實(shí)，如果疫情能在2月底控制，則疫情對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊懟驹诳煽貐^(qū)間內(nèi)。因此，二線(xiàn)城市“救市”態(tài)度，并不急迫。若疫情持續(xù)至三月仍未有“拐點(diǎn)”，不排除地方政府加大樓市救助政策的力度。
目前，上海、深圳為代表的一線(xiàn)城市，則主要以市場(chǎng)預(yù)期為主。
“一線(xiàn)城市是政策風(fēng)向標(biāo)，在上層沒(méi)有明確的樓市刺激政策信號(hào)之前，頂多出臺(tái)類(lèi)似緩繳公積金、激發(fā)改善性需求等細(xì)化政策，大動(dòng)作暫時(shí)不會(huì)有。”華南一家房企的市場(chǎng)人士表示，這類(lèi)利好政策有利于穩(wěn)定市場(chǎng)信心但對(duì)樓市影響并不大。
截至當(dāng)前，央行、財(cái)政部、國(guó)務(wù)院等在內(nèi)的中央出臺(tái)的頂層政策主要涉及公開(kāi)市場(chǎng)操作、常備借貸便利、再貸款、再貼現(xiàn)等多種貨幣政策工具向市場(chǎng)提供流動(dòng)性以保持金融市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕；給予疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)貸款貼息等，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和保財(cái)政訴求顯著。這也意味著后續(xù)逆周期調(diào)控政策力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大。
但另一面，“涉房”頂層政策僅涉及“對(duì)受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸。靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限”等，并未觸及核心的土地出讓金、土地款繳納等“救市”基調(diào)，回歸住房“居住”色彩開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。
數(shù)位受訪人士認(rèn)為，無(wú)錫、西安等多地政府密集發(fā)布房地產(chǎn)前端支持政策，在中央穩(wěn)經(jīng)濟(jì)+保財(cái)政訴求下，預(yù)計(jì)“一城一策”力度將進(jìn)一步加大。
至于地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)像2003年SARS時(shí)期，站在經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)中央，成為驅(qū)動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的核心力量，業(yè)內(nèi)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)公共財(cái)政研究院副院長(zhǎng)范子英表示，基于住房短缺時(shí)代早已告結(jié)束、國(guó)內(nèi)住房已偏離了居住屬性、房地產(chǎn)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性地位、中國(guó)的城鎮(zhèn)化率距主要發(fā)達(dá)國(guó)家仍存差距等因素，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地位短期內(nèi)仍不會(huì)發(fā)生改變。
“‘房住不炒’政策基調(diào)不會(huì)改變，但會(huì)從前期著力的重點(diǎn)‘不炒’逐步回歸至涵蓋改善型需求等在內(nèi)的“居住”功能，繼續(xù)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”范子英續(xù)稱(chēng)，政府也會(huì)通過(guò)加大基建、民生、醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域投資為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)培育中長(zhǎng)期核心引擎。
中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜也表達(dá)了類(lèi)似觀點(diǎn)，“因城施策”仍將是行業(yè)調(diào)控主基調(diào)，本輪疫情過(guò)后行業(yè)調(diào)控尤其是重點(diǎn)疫區(qū)政策或?qū)⒊霈F(xiàn)靈活調(diào)整，但不會(huì)與中央層面“房住不炒”定位出現(xiàn)沖突。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
