2月25日，北京出讓“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”西北旺鎮(zhèn)HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地塊，起拍價為60.34億元，獲得4個競買主體包括7家企業(yè)報名，包括華潤+中交+北科建聯(lián)合體、中海+實創(chuàng)聯(lián)合體、平安、世茂，最終由華潤+北科建+中交聯(lián)合體以76億元拿下。

　　至此，北京前兩月共推出的16宗土地已經(jīng)全部拍完，可以發(fā)現(xiàn)，不限價地塊卷土重來，達到12宗。此外值得注意的是，前兩月成交的地塊，除融創(chuàng)、綠城外，全部被國企央企摘得。土地市場這兩年的“國進民退”已成普遍現(xiàn)象，但似乎今年的北京格外嚴重。

北京前兩月供地詳細信息

　　不限價地塊卷土重來

　　2016年，北京推出第一宗限競房地塊。

　　2017年北京市全年成交102宗土地，其中含71宗住宅地塊，包括“自住型商品房”及“共有產(chǎn)權(quán)房地塊”28宗，限競房地塊43宗，不限價地塊為0宗。

　　2018年北京市全年成交63宗地塊，其中含住宅地塊52宗，其中，共有產(chǎn)權(quán)用地10宗，限競房用地41宗，不限價地塊僅1宗。

　　2019年北京市全年成交58宗地塊，其中含住宅地塊成交50宗，14宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊，21宗限競房地塊、14宗純商品房地塊和1宗自持住宅地塊。

　　2020年前兩月，北京共成交16宗地塊，其中共有產(chǎn)權(quán)用地2宗，限競房用地2宗，不限價地塊12宗。

　　從0宗到1宗再到14宗再到兩月供地12宗，不限價地塊正逐漸回歸北京市土拍市場，同時，限競房地塊供應(yīng)大幅放緩，淡出趨勢明顯，似乎正逐步退出舞臺。

　　此外，限競房地塊除數(shù)量上呈現(xiàn)差異外，在地塊質(zhì)量上，也與以往大不相同。從供地區(qū)域來看，有6宗地塊位于海淀，從四季青到西北旺，海淀一改前幾年的供地風格，推出多宗優(yōu)質(zhì)不限價宅地。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍表示，北京上海等地推出多幅地塊，說明地方供地思路有所轉(zhuǎn)變，土地交易市場不冷清，相關(guān)交易能夠引起房企關(guān)注此類地塊，促使一些未開工復工房企積極研究拿地機會，在“抗疫”期間土地投資不掉隊。

　　國企央企表現(xiàn)積極

　　值得注意的是，近日參與北京土地拍賣的房企都是清一色國企央企。

　　自一月份開始，北京共拍出16宗地塊，其中除融創(chuàng)摘得一塊、綠城摘得三塊外，其余12塊地全部被國企央企摘得。

　　而作為“民營房企贏家”的綠城和融創(chuàng)并不是“普通民營房企”，“并購王本王”融創(chuàng)在過去的2019年，以全年銷售5562.1億元繼續(xù)位列中國房地產(chǎn)銷售排行榜第四名，同比增長21%。足夠的現(xiàn)金流和龐大銷售規(guī)模可以支持其在北京拿地；綠城也不算單純意義上的民企，大股東是國企和港資，所以相對融資難度和融資成本都不大。

　　即便是國企，在面對總價超50億元的海淀西北旺地塊，也是首開、華潤等四家房企聯(lián)合拿下�！耙话闶莾杉医M合。這也說明該地塊總價較高，還是具有一定資金壓力，否則就會單獨拿地�！眹儡S進表示。

　　由此可見，土地價格是制約民企拿地的主要因素。這16宗地塊中，有10宗總價超過30億元。動輒幾十億元的現(xiàn)金支出，會對中小型民營房企現(xiàn)金流造成嚴重的考驗。

　　此外，在新冠肺炎疫情為房企帶來新的生存考驗。對于嚴重依賴現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)來說，疫情是災(zāi)難性的打擊。各地售樓處關(guān)閉，開發(fā)建設(shè)也因為復工難而一再延期，中小型民營房企能“獨善其身”已是非常大的挑戰(zhàn)。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，全國房企線下銷售陷入暫時的停頓。2020年1月，TOP100房企單月銷售總額僅 5097.05億元，同比下降近 12%。不少房企開始嘗試線上購房，拓寬銷售渠道，以應(yīng)對疫情防治對項目銷售帶來的沖擊。

　　除了疫情帶來的不確定性，在房住不炒總基調(diào)下，市場基本面下降的因素也是房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)的壓力所在。去年的11、12月份，開發(fā)商的銷售節(jié)奏放緩，周轉(zhuǎn)速度下降。“即便沒有疫情，房地產(chǎn)銷售的困難也是有目共睹的，相對于疫情的短期沖擊，市場基本面的變化可能會更長期地影響開發(fā)商的增長速度和現(xiàn)金流的回收能力。”空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)曾指出。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，國企或央企在現(xiàn)金流層面相對更充裕，拿地也起到穩(wěn)定市場的重要作用。

　　張波指出，嚴格的限購政策導致眾多購房需求被擋在門外，但并不代表北京實際有購房需求的人群數(shù)量不夠。相反，在北京這樣的一線城市未來抗跌性會更強，后續(xù)民企拿地的熱度很快也會提升。

　　來源：和訊房產(chǎn)

編輯：wangdc