疫情下的樓市危機(jī)四伏。在土地端，多地暫停土拍、延遲復(fù)工，幾乎陷入停滯狀態(tài)，也讓高周轉(zhuǎn)房企陷入焦灼。
2月4日，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布四則土地交易變更公告，公告表示：因2020年春節(jié)假期延長，將順延成公資土拍告(2020)1號、2號、3號、4號共四則公告宗地的拍賣出讓日期，順延期約3-5天，順延之后，成都市節(jié)后最新一場土拍將于2月14日進(jìn)行。
據(jù)時代周報記者不完全梳理，截至目前，全國已有北京、上海、蘇州、成都、福州、天津、武漢等多地發(fā)布土地出讓時間調(diào)整公告，為地方土拍按下“暫停鍵”。其中上海更是在1月28日一口氣發(fā)布了25宗地塊的延遲出讓通知。
“暫停拍地的影響并不大�！�2月3日，上海市規(guī)劃和自然資源局工作人員向時代周報記者表達(dá)了這一觀點。
同日，一位房企內(nèi)部人士也告訴時代周報記者：“一般每個企業(yè)都會有半年左右的土地儲備，暫時的土地出讓延緩，對企業(yè)影響并不大�！�
但一般來說，各地會對年度土地出讓安排進(jìn)行月度拆解，突如其來的疫情，是否會打亂各地土地出讓節(jié)奏？
上述工作人員稱，部分土地出讓時間調(diào)整主要受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，遵循上海市復(fù)工時間安排。而這部分土地出讓時間調(diào)整，對于局里的工作和上海市全年土地出讓安排“不會有大的影響”。
多地土拍按下“暫停鍵”
2月3日，在國務(wù)院部署的春節(jié)假期之后的首個工作日，各地土拍市場呈現(xiàn)了兩極分化。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2月3日，共有杭州、寧波、廣州等地迎來了節(jié)后首場土拍。而與此同時，福州、蘇州等地則發(fā)布公告宣布將土拍時間后移。
“杭州、金華兩地土地出讓為網(wǎng)拍，所以未受新型冠狀病毒肺炎疫情影響。”一位房地產(chǎn)行業(yè)人士向時代周報記者解釋道。
但多地綜合考慮疫情情況和節(jié)后復(fù)工時間通知，選擇為地方土拍按下“暫停鍵”。
時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，上海是最先對土拍時間進(jìn)行調(diào)整的城市——1月28日，上海一口氣發(fā)布了25宗地塊的出讓時間調(diào)整通知。此后，各地也陸續(xù)跟上。1月31日，北京宣布將海淀區(qū)及昌平區(qū)3宗用地掛牌出讓時間后延至2月14日。2月3日和4日，天津、福州、蘇州、成都也陸續(xù)發(fā)布公告，將部分土地出讓時間進(jìn)行調(diào)整。
那么從全年來看，土地出讓的節(jié)奏是否會大幅變化？
上海市土地交易市場工作人員2月3日對時代周報記者表示，目前還沒有想到那么遠(yuǎn)。
該工作人員還表示：“目前我們還是根據(jù)市委市政府的安排，做好受疫情影響的這段時間內(nèi)的土地出讓統(tǒng)籌工作。對于后續(xù)的土地出讓安排，是否會更緊湊，目前還不得知�！�
但中指土地事業(yè)部研究總監(jiān)蔣云峰2月3日判斷：預(yù)計此輪疫情結(jié)束后，部分地方政府將加快推地的力度，建議房企應(yīng)抓住彎道超車的機(jī)遇，快速發(fā)展。
以SARS期間為例，2003年上半年，特別是3月疫情高發(fā)期，全國重點城市土地供應(yīng)規(guī)模增速回落明顯，成交規(guī)模同比顯著降低。但進(jìn)入下半年，宅地市場迅速回彈�！爱�(dāng)時下半年供地總規(guī)模達(dá)到上半年的4.6倍，同時拉動全年供地面積同比大幅增長�！敝兄秆芯吭簣蟾嬷赋�。
整體來看，2003年疫情期間，各地供地力度明顯減弱，但在疫情逐漸消退后，推地量驟然提升，全年土地成交整體平穩(wěn)推進(jìn)。因此，“建議房企理性拿地，并為抓住隨后的市場結(jié)構(gòu)性機(jī)會、為在土地放量期投資拿地做足準(zhǔn)備�！笔Y云峰表示。
“大的國有企業(yè)以及資金比較寬裕的企業(yè)穿越周期的能力比較強，可以在當(dāng)下適當(dāng)積極投資重點二線城市，包括受疫情影響的城市。而對于一些短期有資金壓力的企業(yè)，建議短期內(nèi)避開受疫情影響較大的城市，因為這些城市銷售回款的流動性會弱一些，同時也避開一些三四線的城市，而是更多布局變現(xiàn)能力比較強的一二線的城市。”蔣云峰建議，另外，受疫情的影響，公眾對于公共健康衛(wèi)生的關(guān)注度高漲，未來一線、二線以及強三線的建設(shè)基礎(chǔ)和條件會越來越好，購房需求也會向這些城市傾斜，因此從中長期來看，企業(yè)可以進(jìn)一步強化對這些城市的投資。
高周轉(zhuǎn)房企現(xiàn)“隱憂”
推地延遲雖對房企來說影響不大，但房企并非就可以“高枕無憂”。復(fù)工時間的延后可能會影響一些房企的進(jìn)度。
據(jù)時代周報記者梳理，受疫情影響，截至2月5日，全國31個�。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）中，已有25地發(fā)布延遲復(fù)工通知，其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇等24地要求行政區(qū)內(nèi)企業(yè)、建設(shè)項目復(fù)工時間不得早于2月9日24時，湖北1地要求全省各類企業(yè)復(fù)工時間不早于2月13日24時。另外還有四川宣布視情況靈活復(fù)工，天津表示延后復(fù)工但未明確時間。
對此，多位建筑項目方相關(guān)人士告訴時代周報記者，建筑工地一般都是在正月十五之后才開工，今年延遲到2月10日（即正月十七），也僅僅只是差了兩天而已，影響不大。
“但對于正處于預(yù)售前期，趕著拿預(yù)售證以進(jìn)行銷售、回籠資金的高周轉(zhuǎn)企業(yè)來說，停工的打擊不小�！蹦砊OP30房企濟(jì)南分公司營銷負(fù)責(zé)人陶先生在2月5日對時代周報記者表示。
陶先生表示，“在高周轉(zhuǎn)模式下，房企對于項目施工周期，從開始施工到主體封頂，再到單體竣工、整體交付，它的時間節(jié)點會排得很緊。在這種情況下，停工對它的影響就會大一些。而分節(jié)點來說，即將拿預(yù)售證的企業(yè)壓力更大。一些高周轉(zhuǎn)的企業(yè)需要盡快完成工程節(jié)點來拿預(yù)售證，然后開始預(yù)售、回流資金。但對于已經(jīng)拿了預(yù)售證的，問題就不會很大。從去年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷期之后，本來就有很多企業(yè)趕著拿預(yù)售證這一個施工節(jié)點，拿到之后，反而會放緩施工，因為這樣的話，房企不用承擔(dān)那么大的工程款支付壓力�！�
在預(yù)售方面，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，要求并不苛刻，僅有開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間等五個條件。
但隨著各地對房地產(chǎn)市場調(diào)控加緊，對項目取得預(yù)售證的要求也在不斷提高。
以武漢為例，2020年1月2日，武漢市房管局即發(fā)布了加強新建商品房預(yù)售工作的征求意見稿，擬從7大方面入手，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序。其中對于申報預(yù)售的商品房工程形象進(jìn)度條件，要求低層項目（含四層）要求主體結(jié)構(gòu)封頂，且砌筑工程完成；多層項目要求（含六躍七）主體結(jié)構(gòu)要達(dá)到層數(shù)的三分之二；小高層及以上項目，建筑主體結(jié)構(gòu)要達(dá)到層數(shù)的二分之一且不得少于七層。另外，對于最低預(yù)售規(guī)模，也表示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報新建商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申報預(yù)售許可。
在此要求下，各項目取得預(yù)售要求也較高。
但也有券商分析師認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)企業(yè)無需過分擔(dān)憂。
首先在銷售方面，2月受疫情影響壓制的需求將會后移至3、4月份進(jìn)行補足，參照2003年SARS數(shù)據(jù)，預(yù)計疫情對今年全年房地產(chǎn)銷售額下拉幅度僅在0.5個百分點左右。其次，在復(fù)工、返工方面，考慮到2月返工人數(shù)可能會較去年有大幅降低，從而影響后期的推盤、復(fù)盤節(jié)奏，但后期可以用加快開工的方式來對沖疫情造成的損失。2月3日，在中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會上，一位中指特邀券商分析師表示，“現(xiàn)在企業(yè)的重點還是要關(guān)注資金、營銷等方面。核心就是要保障二月份的資金端的高效運轉(zhuǎn)和銷售端的營銷手段”。
來源：時代周報
編輯：wangdc
