大家有沒有想過，為什么過去這些年，所有人都對買房子如此熱衷呢？

　　有人說是因為人口往城市集聚，城鎮(zhèn)化進程不斷加速，買房置業(yè)的需求自然會大幅增加，這些年城鎮(zhèn)化率已經(jīng)增長到了60%，參考國際上的經(jīng)驗，未來還有10%-20%的空間。

　　有人說是因為貨幣持續(xù)流入樓市，房產(chǎn)作為資金的“蓄水池”，價值不斷被抬高，在“買漲不買跌”的心理預期下，自然會有更多人趨之若鶩。

　　這兩個觀點都沒錯，但有點偏重于宏觀敘事了，在筆者看來，有一個吸引人們買房的重要因素，是“持有成本”。

　　何為持有成本？

　　我們不妨算一下，除了買房時的交易稅費比如契稅、物業(yè)維修基金、過戶費用之外，在持有這套房子期間，業(yè)主幾乎不用付出任何成本，如果是不裝修的毛坯房、不計算折舊率，也只有少許的物業(yè)費支出而已，到賣房子的時候，多出來的稅費又可以轉嫁到買家身上。

　　對很多投機客來說，幾乎是“一本萬利”的生意，這也是很多人熱衷于持有房產(chǎn)的關鍵因素。

　　但是，世事變幻，曾經(jīng)的好日子并不意味著買房一直“占便宜”。

　　在2020年買房，持有5年后可能會有3個“新麻煩”。

　　1，房產(chǎn)稅落地的預期。

　　平時大家都覺得房產(chǎn)稅離自己很遙遠，原因在于，即便在重慶、上海這樣的房產(chǎn)稅試點城市，這些年起征點屢次上調，覆蓋人群非常窄，幾乎對多套房持有者沒什么影響。

　　但是，從去年我們可以看到一個趨勢，房產(chǎn)稅的準備工作，其實是在有序推進的。

　　比如，住建部去年發(fā)布通知，150個城市啟動房屋聯(lián)網(wǎng)，2020年在人口普查的同時還要進行第二次房屋普查，這就意味著房產(chǎn)稅雖然短期內開征的可能性不大，但未來5年，不管以試點的形式，還是以逐步推進的方式，都是有可能落地的。

　　有人計算過，假設稅率為1％，一套價值100萬的房子，年租金大約2-3萬之間，租金回報率不足3%，房產(chǎn)稅每年就要1萬塊錢。

　　這是什么概念呢？

　　也就是說，房東如果想著轉嫁房產(chǎn)稅，房租要漲到每年4萬才可以，這對很多中小城市來說完全不現(xiàn)實，因為當?shù)氐南�費能力、年輕人的收入是不足以支撐房產(chǎn)稅轉嫁的。

　　如果房產(chǎn)稅無法轉嫁到租客或買家身上，也就意味著，2020年買房，5年后可能會獨自承擔多出來的房產(chǎn)稅持有成本。

　　2，房屋折舊率會增加。

　　為什么以前我們都不關注折舊率這個指標呢？

　　答案很簡單，因為房地產(chǎn)市場是1998年房改后發(fā)展起來的，這短短20多年的時間里，商品房、高層住宅走入千家萬戶，其實也就是最近這些年的事情。

　　很多人買的都是房齡10年以內的房子，新房在整個樓市里的占比越來越高，期房比現(xiàn)房也要高，這讓很多人自動忽略了一點：折舊也是很高的成本。

　　不過，隨著時間慢慢推移，人們終究會發(fā)現(xiàn)，每過一年，隨著新的房源出現(xiàn)，更多的房子蓋出來，原來的老房子競爭力就會大打折扣。

　　即便按每年2%的折舊率遞增，未來5年房價維持原狀，持有房產(chǎn)5年后，比原價也要折掉10%左右。

　　3，房子供過于求的現(xiàn)象會加劇。

　　統(tǒng)計歷年的商品房銷售面積，目前我國存量房產(chǎn)已經(jīng)達到了1.7億套，這還只是計算商品房的情況下得出的結果，不包括小產(chǎn)權房、宿舍、安置房等無法流通的房子。

　　根據(jù)中泰宏觀的報告，過去3年內，每年我國新建商品房面積，足夠4000萬人居住。而每年城鎮(zhèn)人口的增加幅度，僅僅只有2000萬人。

　　這樣算來，3年蓋了1.2億套房子，真正的居住需求可能只有6000萬人。更何況，按4口之家一套房子，6000萬進城人口中，只需要1500萬套房子就夠。

　　也就是說，從2017-2019年，我們蓋了1億套多余的房子。

　　按照這樣的趨勢，未來5年可能會增加2億套閑置房，房地產(chǎn)“供過于求”的現(xiàn)象必然會加劇。

　　以上3個“新麻煩”，表面上看是房產(chǎn)稅、折舊率、供過于求的問題，本質上講，其實是房地產(chǎn)發(fā)展速度過快，造成的“虛火”現(xiàn)象。

　　在這個問題上，馬云、任正非的觀點是一致的。

　　馬云去年曾說：“如果都像今天這樣大家買房子，將來我們的孫子、孫女，一個人至少要管5套房子，要養(yǎng)8個老人”。

　　任正非也表達過類似的觀點，他在前段時間接受采訪時說：“當年如果不分股份給大家，我們可能就是一個小公司，干一干就散了，重新又去干一個行業(yè)。怎么知道我不會去搞房地產(chǎn)呢？我最應該的是去搞房地產(chǎn)，不應該搞通信，這么傻，又苦又累又不賺錢�！�

　　馬云的話側面說明了人們對于房子過于重視，卻忽視了家庭和孩子，任正非的話聽起來更讓人感到有點“辛酸”，實體制造業(yè)的企業(yè)家，賺錢的速度遠遠趕不上拿地賣房的房企，兢兢業(yè)業(yè)的剛需，不如投機賺差價的炒房客。

　　經(jīng)濟學家梁中華曾專門提醒購房者，假如房價走平，加上資金成本、房屋折舊，持有房產(chǎn)虧錢或將成為常態(tài)。

　　這在某種程度上也揭示了未來房地產(chǎn)的重要趨勢：房地產(chǎn)以百米沖刺的速度完成了馬拉松的距離，必然會面臨“體力”的透支

　　筆者建議，假如你并非是首套房剛需，或者有不得不改善買大房子的迫切需求，2020年，買房的決定還是稍微往后拖一下為好。

 來 源：中財網(wǎng)-房產(chǎn)   

   編 輯：liuy