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2020年買房,5年后面臨3個“新麻煩”
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-3-11 16:17:06
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[提要]大家有沒有想過,為什么過去這些年,所有人都對買房子如此熱衷呢?

  大家有沒有想過,為什么過去這些年,所有人都對買房子如此熱衷呢?

  有人說是因為人口往城市集聚,城鎮(zhèn)化進程不斷加速,買房置業(yè)的需求自然會大幅增加,這些年城鎮(zhèn)化率已經(jīng)增長到了60%,參考國際上的經(jīng)驗,未來還有10%-20%的空間。

  有人說是因為貨幣持續(xù)流入樓市,房產(chǎn)作為資金的“蓄水池”,價值不斷被抬高,在“買漲不買跌”的心理預期下,自然會有更多人趨之若鶩。

  這兩個觀點都沒錯,但有點偏重于宏觀敘事了,在筆者看來,有一個吸引人們買房的重要因素,是“持有成本”。

  何為持有成本?

  我們不妨算一下,除了買房時的交易稅費比如契稅、物業(yè)維修基金、過戶費用之外,在持有這套房子期間,業(yè)主幾乎不用付出任何成本,如果是不裝修的毛坯房、不計算折舊率,也只有少許的物業(yè)費支出而已,到賣房子的時候,多出來的稅費又可以轉嫁到買家身上。

  對很多投機客來說,幾乎是“一本萬利”的生意,這也是很多人熱衷于持有房產(chǎn)的關鍵因素。

  但是,世事變幻,曾經(jīng)的好日子并不意味著買房一直“占便宜”。

  在2020年買房,持有5年后可能會有3個“新麻煩”。

  1,房產(chǎn)稅落地的預期。

  平時大家都覺得房產(chǎn)稅離自己很遙遠,原因在于,即便在重慶、上海這樣的房產(chǎn)稅試點城市,這些年起征點屢次上調,覆蓋人群非常窄,幾乎對多套房持有者沒什么影響。

  但是,從去年我們可以看到一個趨勢,房產(chǎn)稅的準備工作,其實是在有序推進的。

  比如,住建部去年發(fā)布通知,150個城市啟動房屋聯(lián)網(wǎng),2020年在人口普查的同時還要進行第二次房屋普查,這就意味著房產(chǎn)稅雖然短期內開征的可能性不大,但未來5年,不管以試點的形式,還是以逐步推進的方式,都是有可能落地的。

  有人計算過,假設稅率為1%,一套價值100萬的房子,年租金大約2-3萬之間,租金回報率不足3%,房產(chǎn)稅每年就要1萬塊錢。

  這是什么概念呢?

  也就是說,房東如果想著轉嫁房產(chǎn)稅,房租要漲到每年4萬才可以,這對很多中小城市來說完全不現(xiàn)實,因為當?shù)氐南M能力、年輕人的收入是不足以支撐房產(chǎn)稅轉嫁的。

  如果房產(chǎn)稅無法轉嫁到租客或買家身上,也就意味著,2020年買房,5年后可能會獨自承擔多出來的房產(chǎn)稅持有成本。

  2,房屋折舊率會增加。

  為什么以前我們都不關注折舊率這個指標呢?

  答案很簡單,因為房地產(chǎn)市場是1998年房改后發(fā)展起來的,這短短20多年的時間里,商品房、高層住宅走入千家萬戶,其實也就是最近這些年的事情。

  很多人買的都是房齡10年以內的房子,新房在整個樓市里的占比越來越高,期房比現(xiàn)房也要高,這讓很多人自動忽略了一點:折舊也是很高的成本。

  不過,隨著時間慢慢推移,人們終究會發(fā)現(xiàn),每過一年,隨著新的房源出現(xiàn),更多的房子蓋出來,原來的老房子競爭力就會大打折扣。

  即便按每年2%的折舊率遞增,未來5年房價維持原狀,持有房產(chǎn)5年后,比原價也要折掉10%左右。

  3,房子供過于求的現(xiàn)象會加劇。

  統(tǒng)計歷年的商品房銷售面積,目前我國存量房產(chǎn)已經(jīng)達到了1.7億套,這還只是計算商品房的情況下得出的結果,不包括小產(chǎn)權房、宿舍、安置房等無法流通的房子。

  根據(jù)中泰宏觀的報告,過去3年內,每年我國新建商品房面積,足夠4000萬人居住。而每年城鎮(zhèn)人口的增加幅度,僅僅只有2000萬人。

  這樣算來,3年蓋了1.2億套房子,真正的居住需求可能只有6000萬人。更何況,按4口之家一套房子,6000萬進城人口中,只需要1500萬套房子就夠。

  也就是說,從2017-2019年,我們蓋了1億套多余的房子。

  按照這樣的趨勢,未來5年可能會增加2億套閑置房,房地產(chǎn)“供過于求”的現(xiàn)象必然會加劇。

  以上3個“新麻煩”,表面上看是房產(chǎn)稅、折舊率、供過于求的問題,本質上講,其實是房地產(chǎn)發(fā)展速度過快,造成的“虛火”現(xiàn)象。

  在這個問題上,馬云、任正非的觀點是一致的。

  馬云去年曾說:“如果都像今天這樣大家買房子,將來我們的孫子、孫女,一個人至少要管5套房子,要養(yǎng)8個老人”。

  任正非也表達過類似的觀點,他在前段時間接受采訪時說:“當年如果不分股份給大家,我們可能就是一個小公司,干一干就散了,重新又去干一個行業(yè)。怎么知道我不會去搞房地產(chǎn)呢?我最應該的是去搞房地產(chǎn),不應該搞通信,這么傻,又苦又累又不賺錢!

  馬云的話側面說明了人們對于房子過于重視,卻忽視了家庭和孩子,任正非的話聽起來更讓人感到有點“辛酸”,實體制造業(yè)的企業(yè)家,賺錢的速度遠遠趕不上拿地賣房的房企,兢兢業(yè)業(yè)的剛需,不如投機賺差價的炒房客。

  經(jīng)濟學家梁中華曾專門提醒購房者,假如房價走平,加上資金成本、房屋折舊,持有房產(chǎn)虧錢或將成為常態(tài)。

  這在某種程度上也揭示了未來房地產(chǎn)的重要趨勢:房地產(chǎn)以百米沖刺的速度完成了馬拉松的距離,必然會面臨“體力”的透支

  筆者建議,假如你并非是首套房剛需,或者有不得不改善買大房子的迫切需求,2020年,買房的決定還是稍微往后拖一下為好。

 來 源:中財網(wǎng)-房產(chǎn)   

   編 輯:liuy

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