負(fù)責(zé)豪宅營銷的江琳（化名）最近工作開始忙碌了起來。
“項目開放是預(yù)約制度的，我們一個銷售一個小時只能接待一個人，最近來看房的人特別多，每天都會預(yù)約滿額�！苯崭嬖V第一財經(jīng)記者。
隨著疫情在國內(nèi)的日漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場開始逐漸復(fù)蘇，售樓處開放之后，越來越多人選擇出門看房。在上海、深圳、杭州等核心城市，較高價格的豪宅市場再度開始升溫，無論是銷售數(shù)據(jù)還是看房人數(shù)，都開始悄然增加。
但少數(shù)樓盤人氣回升并不能掩蓋整體市場下滑的現(xiàn)實。2月份，有頭部房企成交均價創(chuàng)3年新低，以價換量或成行業(yè)共識。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，雖然3月份開始大部分售樓部都已開門迎客，但未來兩三個月的樓盤銷售都不會太樂觀，房企今年想要獲得銷售增長并不容易。
客戶預(yù)約看房要排隊
江琳負(fù)責(zé)的豪宅位于上海外灘板塊，套均總價超過2000萬，從2019年就開始在豪宅市場進(jìn)行蓄客，2020年項目入市。
不過在項目入市后，江琳自己都沒有料到來看房的人比預(yù)期的還要多很多。“很多新客戶也會前來看房，之前我們擔(dān)心意向客戶受到疫情影響，應(yīng)該不會來現(xiàn)場看，不過最近出乎我們的意料。有時候我們一天根本預(yù)約不到看房時間，我有朋友還在找關(guān)系托我看房�！苯崭嬖V記者。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月末最后一周（2月24日~3月1日），上海樓市成交結(jié)構(gòu)中，成交排名前十的項目中，9萬元/平方米以上的高價房占據(jù)三席，尤其是成交排名第一和第二的是兩個10萬+的項目。排名第一的項目成交量有35套，成交第二的項目成交套數(shù)也有29套。上周（3月2日~3月8日）成交前十的榜單中，依舊有3個高價房項目。即便是二線城市杭州，豪宅銷售同樣開始升溫。
避險情緒升溫
從目前的豪宅購買者看，多數(shù)購買者基本是自住為主。但不乏買家是擔(dān)心全球量化寬松，急于資產(chǎn)保值的心態(tài)而購置豪宅。
“大部分客戶都是想換房來我們這里看房，目前核心地段本身的配套好，加之這些客戶本身有更多分散的資產(chǎn)，他們無論是對于居住品質(zhì)的需求還是資產(chǎn)保值的需求，都衍生了目前的需求增加。”江琳說。
第一財經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn)，大部分購房者對于豪宅購買，不外乎兩個邏輯。第一可以自住，進(jìn)而進(jìn)一步改善自己的居住環(huán)境，尤其是在疫情影響下，高端住宅的物業(yè)和產(chǎn)品優(yōu)勢更加突出。第二來自資產(chǎn)保值需求，目前全球黑天鵝局勢不穩(wěn)定，加之美聯(lián)儲降息，全球量化寬松之后，核心資產(chǎn)的價格相對更具升值空間。
縱觀歷史，核心地段的資產(chǎn)抗風(fēng)險能力明顯高于非核心地段。在2008年金融危機期間，紐約中央公園附近的頂級豪宅價格并沒有在金融危機中降價，反而成為了全球頂級富豪爭先進(jìn)駐的黃金區(qū)域，成為身份與財富的象征。
同樣，在1997年遭遇金融危機后，香港樓市豪宅市場是整個香港樓市中恢復(fù)最快的。曾經(jīng)，紐約曼哈頓的豪宅市場在金融危機的籠罩下，也是全美跌幅最小的。
房價滑至下降曲線
作為市場的先行指標(biāo)，豪宅回暖背后，積壓的需求開始逐漸釋放。多家開發(fā)商人士對后市較為樂觀，稱在今年4、5月將出現(xiàn)一波購房的小陽春，原因在于之前的需求都會因為疫情的好轉(zhuǎn)得以釋放。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預(yù)計，全國一手房交易將在3月中下旬將開始恢復(fù)，二季度一手房交易將逐漸恢復(fù)正常。而二手房可能還會延遲，預(yù)計今年下半年開始才會逐漸恢復(fù)交易。
從政策面看，目前供給端已經(jīng)有了一定的寬松。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到目前全國已經(jīng)有60多個城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)支持政策，大部分是公積金還款延緩、開發(fā)商土地款延緩等政策。
即便如此，房地產(chǎn)市場整體還沒有到可以樂觀的地步。首先是前兩月幾乎所有房企的銷售都受到影響，將所有企業(yè)的追趕希望都壓到了四五月份，營銷大戰(zhàn)或許一觸即發(fā)。
從銷售價格看，2月份各大開發(fā)商銷售均價已經(jīng)有所下滑。禾略咨詢的數(shù)據(jù)顯示，從2020年各大房企TOP50操盤金額來看，面對突如其來的疫情，在2月，已有64%的房企的操盤售價環(huán)比下跌明顯，平均下調(diào)20.8%。
總體來看，市場的局部回暖顯然沒有開發(fā)商預(yù)料得那么熱烈，房企去貨壓力仍然巨大，未來兩三個月的市場表現(xiàn)顯得至關(guān)重要，通過“價格戰(zhàn)”進(jìn)行促銷還將繼續(xù)。國泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認(rèn)為，疫情影響開發(fā)商的資金面，隨著市場恢復(fù)，預(yù)計部分開發(fā)商還將選擇降價來進(jìn)一步回籠資金。
來源：第一財經(jīng)日報
編輯：wangdc
