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重金購入?yún)s難以安家 房產(chǎn)成投訴“重災(zāi)區(qū)
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-3-16 10:39:52
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[提要]隨著房價上漲,舉全家之力購一棲息之地成了常態(tài)。房屋關(guān)系到消費(fèi)者的安居問題,卻也是出現(xiàn)消費(fèi)糾紛最嚴(yán)重的行業(yè)之一。數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)成了近年來投訴的重災(zāi)區(qū)。

  又是一年3·15。

  隨著房價上漲,舉全家之力購一棲息之地成了常態(tài)。房屋關(guān)系到消費(fèi)者的安居問題,卻也是出現(xiàn)消費(fèi)糾紛最嚴(yán)重的行業(yè)之一。數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)成了近年來投訴的重災(zāi)區(qū)。

  2018年的博鰲論壇上,綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長李軍率先道破行業(yè)亂象。他稱,因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)開發(fā)模式一直存在一些弊病,現(xiàn)在差不多走到了一個死胡同。形勢逼著開發(fā)商進(jìn)行快周轉(zhuǎn)、控成本、降標(biāo)準(zhǔn),房屋質(zhì)量也越來越差,明后年可能迎來中國房地產(chǎn)行業(yè)投訴和維權(quán)高峰期,因此他一直勸身邊的同事這兩年不要買房。

  2018年,全國消協(xié)組織受理房屋建材類的投訴有27916件,比2017年增加30%;房屋裝修及物業(yè)服務(wù)類的投訴有17352件,比2017年增加100.6%。

  2019年全年,上述兩類投訴的分別為28060件、15507件,雖無明顯增幅,但在各類投訴中依然穩(wěn)居前列。

  中消協(xié)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報告顯示,商品房消費(fèi)領(lǐng)域質(zhì)量問題、裝飾裝修問題以及售后服務(wù)糾紛頻發(fā),困擾廣大消費(fèi)者。

  無論是行業(yè)龍頭亦或地方小房企均難逃維權(quán)糾紛。

  維權(quán)是行業(yè)常態(tài)六大類糾紛頻發(fā)

  天眼查數(shù)據(jù)顯示,截至2019年底,我國共有超80家A股上市企業(yè)涉及房地產(chǎn)行業(yè),其中法律糾紛最多的為南都物業(yè)(603506,股吧)服務(wù)集團(tuán),共有497條;其次為榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司,有406條,這家“河北地王”2019年在第三方機(jī)構(gòu)的排行榜上以1131.1億元的銷售金額位居行業(yè)30名。

  梳理上述維權(quán)糾紛不難發(fā)現(xiàn),質(zhì)量安全類是重災(zāi)區(qū),墻體裂縫、樓板鼓裂、屋面滲漏、墻皮脫落、家用設(shè)施安裝不到位等房屋質(zhì)量問題屢見不鮮。

  此外,開發(fā)商為追求更高的經(jīng)濟(jì)效益,違規(guī)開發(fā)、售房,有的未取得《預(yù)銷售許可證》,有的擅自變更規(guī)劃;而消費(fèi)者交付了首付款或全額后,開發(fā)商因各種原因停建,又無力退回房款等也不在少數(shù)。

  宣傳誤導(dǎo)也頻繁發(fā)生。據(jù)悉,開發(fā)商在宣傳時故意強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠政策,以學(xué)區(qū)房、裝修標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境優(yōu)美、贈送面積等優(yōu)惠為噱頭,更有甚者私下承諾可通過非常規(guī)渠道為不具備購房資質(zhì)的消費(fèi)者辦理購房手續(xù),以此吸引消費(fèi)者購房,事后卻存在房型與宣傳不符、承諾不履行、面積縮水等有違誠實(shí)信用原則的情況。

  房地產(chǎn)行業(yè)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報》記者采訪時表示,房屋質(zhì)量問題備受關(guān)注,客觀上說明老百姓(603883,股吧)購買房屋大多是出于自住需求,因此對房屋質(zhì)量有要求,投資客一般不會維權(quán)。

  除了消費(fèi)者自身重視之外,業(yè)主維權(quán)頻起的根本原因在于權(quán)益受到損害。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英向記者分析,2019年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策逐漸加碼,房企融資環(huán)境受限,資金面緊張,為緩解資金壓力,只能加快施工、銷售節(jié)奏,但房屋建設(shè)不是一蹴而就的,耗時兩年建設(shè)的房屋跟耗時半年的還是存在質(zhì)量差距。

  某機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)分析師向《國際金融報》記者坦言,除了為提高資金周轉(zhuǎn)而投入“高周轉(zhuǎn)”懷抱外,限價的情況也導(dǎo)致此前的地王項(xiàng)目通過降標(biāo)減配的方式來保障更多利潤,同時,房企內(nèi)部管理缺位也成為質(zhì)量問題頻發(fā)的重要原因。

  記者梳理發(fā)現(xiàn),房產(chǎn)相關(guān)糾紛大體可分為六大類:

  1、房屋質(zhì)量

  對于業(yè)主來說,最糟心的事情莫過于即將到手的房子出現(xiàn)了質(zhì)量問題,這輕則影響居住環(huán)境,重則可能產(chǎn)生安全隱患,對住戶的人身安全造成威脅。

  中糧在上海的南橋錦云項(xiàng)目于2019年10月交房時,被業(yè)主發(fā)現(xiàn)存在多重質(zhì)量問題,包括墻體發(fā)霉脫落、電源插座安裝不齊、房頂漏水、飄窗瑕疵、樣板房與實(shí)際房屋結(jié)構(gòu)不一等。小區(qū)業(yè)主在裝修時又注意到墻體電線裸露在外,沒有保護(hù)裝置等情況。

  大發(fā)地產(chǎn)位于上海青浦的融悅?cè)A庭小區(qū)則出現(xiàn)了門廳大理石半夜連續(xù)掉落的情況,彼時距離2年的法律規(guī)定質(zhì)保期僅剩下3個月。其實(shí),該小區(qū)多棟樓外墻早已出現(xiàn)脫落,其中一棟樓的西側(cè)只剩下約50%的外墻;另有兩棟樓也出現(xiàn)了墻壁鼓起、脫落現(xiàn)象,而多次的維修并未能根治問題。

  近年流行起來的精裝房,其中隱藏的質(zhì)量問題同樣不可小覷。

  主打“高科技”牌的金茂近來也維權(quán)頻發(fā)。其位于上海的地王項(xiàng)目大寧金茂府此前被曝距離交付僅剩8天,項(xiàng)目內(nèi)地板瓷磚還未鋪,瘋狂趕工導(dǎo)致地板漏水遭泡發(fā),水龍頭漏水、甲醛超標(biāo)等多重問題。

  上海浦東張江華發(fā)四季的業(yè)主們?yōu)榱司S權(quán)更是拉起了高空條幅。業(yè)主發(fā)現(xiàn),這些動輒800萬元一套的項(xiàng)目交付時因?yàn)橄滤涝O(shè)計(jì)有問題,多家陽臺出現(xiàn)積水。同時,該項(xiàng)目的空調(diào)外機(jī)和壁掛爐等涉嫌違規(guī)安裝,石材外立面還出現(xiàn)多處脫落等現(xiàn)象。

  位于四川成都的保利湖心島美湖苑是精裝交付,原以為把裝修標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)了合同而較為放心的業(yè)主們,在今年1月中旬收房時,卻發(fā)現(xiàn)新房與樣板間差別較大。地面返堿、地磚破碎、墻紙脫落、墻體滲水、門窗安裝不規(guī)范等是許多業(yè)主普遍面臨的問題,有的業(yè)主家甚至提出了上百條整改意見。

  2、虛假宣傳

  最初為了能讓業(yè)主選擇自家產(chǎn)品,除了使出渾身解數(shù)宣傳項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)之外,銷售人員一般還會選擇向購房者隱瞞部分情況。

  萬科在廣東佛山銷售的金域中央樓盤曾涉嫌“虛假宣傳、違規(guī)銷售”問題。有業(yè)主斥資百萬元在該樓盤購房后,在辦理不動產(chǎn)證時才發(fā)現(xiàn)房屋用途是辦公用途。而據(jù)相關(guān)法規(guī),辦公用房不可以做居住用途,若擅自改建為住房,則屬違建。也有業(yè)主反映,未曾在銷售過程被告知樓盤是辦公用。

  相關(guān)政府部門也就虛假宣傳、違規(guī)銷售等問題約談萬科集團(tuán),要求其盡快制訂系統(tǒng)的解決方案。2019年8月1日,萬科集團(tuán)高級副總裁、南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官孫嘉表示,將落實(shí)政府提出的要求,積極制訂并落實(shí)整改方案,同時加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部整頓。

  在萬科方面表態(tài)后不久,鄭州萬科城·小世界公寓項(xiàng)目也出現(xiàn)了雷同的情節(jié)。據(jù)了解,萬科城·小世界公寓項(xiàng)目分為兩期,一期項(xiàng)目業(yè)主已收房近一年;二期項(xiàng)目臨近交房期限時,由于佛山等地萬科項(xiàng)目問題的曝光,二期業(yè)主們驚覺自己所購的房子也存在“公寓變辦公”的情況。而在前期宣傳中,萬科方面使用了“公寓”等字眼。

  華潤置地、中弘置業(yè)也曾因虛假宣傳而被通報處理。華潤置地將山東濟(jì)南華潤萬象城北地塊高層商務(wù)公寓,以“類住宅”戶型進(jìn)行宣傳推廣;中弘置業(yè)則將濟(jì)南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務(wù)辦公樓,按“公寓”進(jìn)行包裝,并承諾每間用房均設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間,公開對社會推廣銷售。最終,兩家企業(yè)被濟(jì)南市建設(shè)部門責(zé)令限期整改,暫停項(xiàng)目銷售、停止網(wǎng)簽,不良行為記入企業(yè)信用檔案。

  位于南京的蘇寧紫金嘉悅將商業(yè)、辦公項(xiàng)目通過室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)偽裝成公寓宣傳銷售,業(yè)主交房后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙。與開發(fā)商多次溝通無果后,2019年9月,多名業(yè)主集結(jié)南京蘇寧總部,希望蘇寧方面能給予答復(fù)解決問題。蘇寧紫金嘉悅業(yè)主稱,購房時,開發(fā)商和他們簽訂的是沒有寫清任何內(nèi)容的空白合同。

  為了吸引購房者,無錫融創(chuàng)萬達(dá)城曾宣傳“會有一座橋和配套道路直通萬達(dá)茂及附近地鐵站”。而這一承諾最終落空了,業(yè)主們所購住房距離萬達(dá)茂商業(yè)綜合體隔著一條河與一片郊野綠地,并無直通道路,只能繞行。事實(shí)上,相關(guān)部門表示,最初規(guī)劃時就未曾有橋梁和道路的設(shè)計(jì)。開發(fā)商給出的承諾被認(rèn)為是虛假宣傳。

  3、配套不達(dá)預(yù)期

  隨著生活水平的不斷提高,人們對居住條件、環(huán)境的要求也越來越高,漂亮的綠化、完善的公共設(shè)施都成為各大樓盤推銷時著重強(qiáng)調(diào)的賣點(diǎn)。只是,當(dāng)時給出的承諾,卻時常打折兌現(xiàn)。

  湖南長沙北辰中央公園小區(qū)曾因一片藍(lán)色的塑膠“人工湖”喜提微博熱搜。該樓盤曾以“公園式景觀”吸引購房者,但收房時,業(yè)主卻并未見到宣傳時所稱的41%高綠化,而是以大量“植草磚”作為綠化地,并用藍(lán)色塑膠鋪設(shè)了一片“人工湖”。此后,相關(guān)部門調(diào)查顯示,“人工湖”所在位置原規(guī)劃為小區(qū)綠化,開發(fā)商承諾將嚴(yán)格按照原規(guī)劃方案,恢復(fù)成以綠植和小徑為主的綠化。

  小區(qū)綠化面積大幅縮水的情況同樣出現(xiàn)在了融僑觀邸小區(qū)。售樓時,開發(fā)商宣稱小區(qū)綠化茂密,銷售人員還向購房者展示了已交付使用部分的實(shí)地情況。但驗(yàn)房時,大片綠植只剩下6棵樹,兩棟樓間的綠化變成了一條石板路。

  2019年初,陜西西安奔馳女車主坐在引擎蓋上維權(quán)的事情引發(fā)了廣泛關(guān)注,不久后,南京出現(xiàn)了一位宮姓女房主坐沙盤維權(quán)的效仿事件。彼時,宮女士因涉嫌故意損毀財物被刑拘,但誘發(fā)這一行為的則是其在中冶盛世濱江錦繡公館所購的住房與宣傳不符,包括樣板房窗戶是三玻兩腔,而業(yè)主們發(fā)現(xiàn)尚未交付的房子是雙層中空玻璃,停車場、大門、圍墻等也未能達(dá)到宣傳中的效果。

  除了戶外的配套未能如期兌現(xiàn),室內(nèi)的裝修情況更讓購房者頭疼。因便捷、可“拎包入住”等優(yōu)點(diǎn),不少購房者選擇精裝房,但裝修不達(dá)標(biāo)、減配等又成了讓業(yè)主極為困擾的問題。

  一位業(yè)主在選擇湖南長沙龍湖水晶酈城項(xiàng)目時,便是考慮到了其裝修使用的為歐派、方太等品牌產(chǎn)品,覺得即便2500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)較貴,但也值得。不過,已經(jīng)交付的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)新房安裝的是90年代按鈕式抽油煙機(jī),此外還有廚房操作臺水管設(shè)計(jì)突兀、新房墻體開裂、墻體柜門收縫處粗糙等多種問題。而山東青島龍湖春江酈城的業(yè)主雖然交了2500元/平方米的裝修款,最后收到的卻是毛坯房。

  不過,更讓人糟心的是,本來一切如意的房子,卻因項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)而導(dǎo)致原有的權(quán)利被侵犯。在沈陽華潤紫云府一期購買了一套洋房產(chǎn)品的業(yè)主,本對住房頗為滿意,但紫云府二期即將興建4棟80米高層建筑,直接對洋房區(qū)域造成大范圍擋光和損光,有業(yè)主家兩個窗戶的日照時間將減少約4小時,所剩日照時間無幾。

  4、延期交付

  1994年中國建立預(yù)售許可制度以來,預(yù)售成為主要的商品房交易方式,在部分城市預(yù)售比例甚至達(dá)90%以上。這在提高資金使用效率、加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)等方面有重要作用,不過,各種問題也與之相伴。延期交付無疑是其中重要的一項(xiàng)。

  記者梳理發(fā)現(xiàn),致使交付延期的原因多種多樣,如開發(fā)商實(shí)力不足、資金糾紛、因市政配套無法到位致小區(qū)配套無法完成、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、樓盤未經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收合格等。

  泰禾在浙江杭州的第一個項(xiàng)目“杭州院子”就出現(xiàn)了延期交付的問題。這個規(guī)劃為合院、聯(lián)排與沿河大宅的項(xiàng)目,2017年一經(jīng)亮相便受到追捧,6次開盤全都售罄。

  這個均價約5萬元/平方米的項(xiàng)目,原本應(yīng)從2018年12月底至2019年6月陸續(xù)實(shí)現(xiàn)交付,但業(yè)主們并沒能如期入住。雖然工程主體已基本完工,但相關(guān)配套還未完成,項(xiàng)目處于半停工狀態(tài)。

  彼時,相關(guān)負(fù)責(zé)人沒有逃避,表示會賠付業(yè)主違約金,同時也給出了品質(zhì)交付的承諾。

  北京順義魯能優(yōu)山美地項(xiàng)目則出現(xiàn)了“交付一半”的情況。有業(yè)主在2017年全款購入了該項(xiàng)目一套別墅區(qū)住房,其中,地下二層是車庫,通過電梯入戶。2019年9月,業(yè)主按通知去收房時,卻發(fā)現(xiàn)車庫未驗(yàn)收不能按期交付。彼時,開發(fā)商銷售人員建議業(yè)主先收房裝修,待車庫驗(yàn)收后再進(jìn)行交付。此后,相關(guān)部門調(diào)查發(fā)現(xiàn),該小區(qū)車庫實(shí)則有單獨(dú)的施工許可證,項(xiàng)目未完工,開發(fā)商也未遞交驗(yàn)收申請。

  不只是收房出現(xiàn)狀況,即便是交付流程,也會產(chǎn)生問題。前述中糧南橋錦云項(xiàng)目在交房時,就出現(xiàn)了開發(fā)商要求業(yè)主先進(jìn)行房屋面積補(bǔ)差繳(退)款及繳納維修資金、繳納物業(yè)相關(guān)費(fèi)用等之后才可看房的狀況。隨著要求先驗(yàn)房再繳費(fèi)的業(yè)主數(shù)量增多,開發(fā)商才停止了此種行徑。

  5、違規(guī)交房

  如果遇到泰禾這樣態(tài)度良好、愿意積極溝通處理的開發(fā)商還好,若遇到態(tài)度強(qiáng)硬的開發(fā)商,甚至?xí)趦?nèi)部、公共部分裝修和景觀等并未做好的情況下違規(guī)交房。

  根據(jù)國家規(guī)定,某個項(xiàng)目竣工時,應(yīng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請,主管部門會在收到申請的30個工作日內(nèi),對涉及到公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后下發(fā)資格證書,即“三書一證一表”,包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》。

  河南省新鄭市有業(yè)主在陽光城麗景灣項(xiàng)目購買了商品房,但交房時開發(fā)商卻未能出示合法的“三書一證一表”,這也意味著,該項(xiàng)目尚不具備交房條件。

  相關(guān)部門出具的信訪回復(fù)函也顯示,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾“承認(rèn)未能達(dá)到交房條件交房”。同時,新鄭市住建局也表示,“陽光城麗景灣建設(shè)單位沒有向我部門提供任何備案資料,因此無法辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)!

  江西省鷹潭市還出現(xiàn)了強(qiáng)制通知業(yè)主收房的情況。該開發(fā)商為避免延期交付賠償違約金,便在房屋質(zhì)量不達(dá)收房標(biāo)準(zhǔn),無法提供“商品房驗(yàn)收合格證”等相關(guān)手續(xù)的情況下,讓業(yè)主收房,甚至發(fā)放交房通知單,逾期一個月辦理,則將視同收房。對此,當(dāng)?shù)胤抗芫直硎荆慈〉谩犊⒐を?yàn)收備案表》不能強(qiáng)制交房,業(yè)主可拒絕收房。

  事實(shí)上,未取得《竣工驗(yàn)收備案表》,業(yè)主即便收房也不能辦理房產(chǎn)證。當(dāng)然,辦理房產(chǎn)證還有一項(xiàng)前提,即房子無違建情況。

  上海中駿天譽(yù)項(xiàng)目的業(yè)主就發(fā)現(xiàn)早前被作為賣點(diǎn)推介的贈送面積實(shí)則是“違章搭建”,有的臥室、衛(wèi)生間是違規(guī)加蓋,甚至有的廚房是由陽臺改造而來。而此前業(yè)主對違章搭建并不知情。在這樣的情況下,收房后一旦被舉報,業(yè)主或?qū)⒚媾R無處說理的境況。

  據(jù)悉,這些贈送面積被監(jiān)管部門認(rèn)定為違法建筑,無法辦理產(chǎn)權(quán)證。于是,業(yè)主舉報自家房子違建的情節(jié)便上演了。最終,業(yè)主獲賠全款,項(xiàng)目的違建進(jìn)行拆除。

  為了順利交房,有開發(fā)商提出“霸王條款”,聲稱“始終致力于為每一座中國城市帶來更為美好的高品質(zhì)生活”的紅星地產(chǎn)便是其中代表。去年6月底交房的山西晉中紅星天鉑,其業(yè)主向媒體舉報,該小區(qū)存在車庫漏水、房屋漏水各種問題。有業(yè)主在人民網(wǎng)(603000,股吧)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴稱,紅星天鉑收房流程不合理,合同寫明是先驗(yàn)房后收房,但實(shí)際交房時是先交錢,還要簽一些如交房后不能對房屋質(zhì)量提出異議之類的“霸王條款”。

  6、額外收費(fèi)

  國家發(fā)展改革委發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》,專門對商品房銷售的明碼標(biāo)價問題作出規(guī)定,要求商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價,并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi),商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。同時,按照相關(guān)文件要求,對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。

  即便如此,開發(fā)商、銷售人員總是能找到名目,在備案價之外,向購房者再索取費(fèi)用。

  安徽合肥的保利海上五月花項(xiàng)目在銷售時向購房者宣傳,原價62.78萬元的公寓有8萬元的優(yōu)惠活動,房款總價為54.78萬元。有購房者因此心動,先付了2萬元定金,簽下了認(rèn)購書,然而次日補(bǔ)交6萬元時,卻得知這筆款項(xiàng)并不算在房款總價中。銷售人員解釋稱,優(yōu)惠活動為“交6萬享8萬”,不計(jì)入總房款的6萬元實(shí)則是“服務(wù)費(fèi)”。由此來算,銷售方實(shí)際獲得的賣房收入為60.78萬元,并非房屋買賣合同、發(fā)票上所寫的54.78萬元。

  吉林長春也有購房者遇到了類似的情況。其在紅大匯誠售樓中心定購了一套商品房,預(yù)交了12萬元定金,收到了一張寫有“居間服務(wù)費(fèi)”未加蓋公章的票據(jù)。雖然辦理購房時的總房款合計(jì)87.5971萬元,但此后購房者領(lǐng)取購房發(fā)票時卻發(fā)現(xiàn),房款總價為75.5萬元,已支付的12萬元不作為購房款,而是轉(zhuǎn)給第三方代理公司。購房者反映,銷售人員此前從未提及這一事項(xiàng),也未曾在購房合同上體現(xiàn)。

  來源:國際金融報

編輯:wangdc

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