又是一年3·15。
隨著房價上漲，舉全家之力購一棲息之地成了常態(tài)。房屋關(guān)系到消費(fèi)者的安居問題，卻也是出現(xiàn)消費(fèi)糾紛最嚴(yán)重的行業(yè)之一。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)成了近年來投訴的重災(zāi)區(qū)。
2018年的博鰲論壇上，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長李軍率先道破行業(yè)亂象。他稱，因為中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式一直存在一些弊病，現(xiàn)在差不多走到了一個死胡同。形勢逼著開發(fā)商進(jìn)行快周轉(zhuǎn)、控成本、降標(biāo)準(zhǔn)，房屋質(zhì)量也越來越差，明后年可能迎來中國房地產(chǎn)行業(yè)投訴和維權(quán)高峰期，因此他一直勸身邊的同事這兩年不要買房。
2018年，全國消協(xié)組織受理房屋建材類的投訴有27916件，比2017年增加30%；房屋裝修及物業(yè)服務(wù)類的投訴有17352件，比2017年增加100.6%。
2019年全年，上述兩類投訴的分別為28060件、15507件，雖無明顯增幅，但在各類投訴中依然穩(wěn)居前列。
中消協(xié)發(fā)布的統(tǒng)計報告顯示，商品房消費(fèi)領(lǐng)域質(zhì)量問題、裝飾裝修問題以及售后服務(wù)糾紛頻發(fā)，困擾廣大消費(fèi)者。
無論是行業(yè)龍頭亦或地方小房企均難逃維權(quán)糾紛。
維權(quán)是行業(yè)常態(tài)六大類糾紛頻發(fā)
天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，我國共有超80家A股上市企業(yè)涉及房地產(chǎn)行業(yè)，其中法律糾紛最多的為南都物業(yè)(603506,股吧)服務(wù)集團(tuán)，共有497條；其次為榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司，有406條，這家“河北地王”2019年在第三方機(jī)構(gòu)的排行榜上以1131.1億元的銷售金額位居行業(yè)30名。
梳理上述維權(quán)糾紛不難發(fā)現(xiàn)，質(zhì)量安全類是重災(zāi)區(qū)，墻體裂縫、樓板鼓裂、屋面滲漏、墻皮脫落、家用設(shè)施安裝不到位等房屋質(zhì)量問題屢見不鮮。
此外，開發(fā)商為追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，違規(guī)開發(fā)、售房，有的未取得《預(yù)銷售許可證》，有的擅自變更規(guī)劃；而消費(fèi)者交付了首付款或全額后，開發(fā)商因各種原因停建，又無力退回房款等也不在少數(shù)。
宣傳誤導(dǎo)也頻繁發(fā)生。據(jù)悉，開發(fā)商在宣傳時故意強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠政策，以學(xué)區(qū)房、裝修標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境優(yōu)美、贈送面積等優(yōu)惠為噱頭，更有甚者私下承諾可通過非常規(guī)渠道為不具備購房資質(zhì)的消費(fèi)者辦理購房手續(xù)，以此吸引消費(fèi)者購房，事后卻存在房型與宣傳不符、承諾不履行、面積縮水等有違誠實信用原則的情況。
房地產(chǎn)行業(yè)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報》記者采訪時表示，房屋質(zhì)量問題備受關(guān)注，客觀上說明老百姓(603883,股吧)購買房屋大多是出于自住需求，因此對房屋質(zhì)量有要求，投資客一般不會維權(quán)。
除了消費(fèi)者自身重視之外，業(yè)主維權(quán)頻起的根本原因在于權(quán)益受到損害。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英向記者分析，2019年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策逐漸加碼，房企融資環(huán)境受限，資金面緊張，為緩解資金壓力，只能加快施工、銷售節(jié)奏，但房屋建設(shè)不是一蹴而就的，耗時兩年建設(shè)的房屋跟耗時半年的還是存在質(zhì)量差距。
某機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)分析師向《國際金融報》記者坦言，除了為提高資金周轉(zhuǎn)而投入“高周轉(zhuǎn)”懷抱外，限價的情況也導(dǎo)致此前的地王項目通過降標(biāo)減配的方式來保障更多利潤，同時，房企內(nèi)部管理缺位也成為質(zhì)量問題頻發(fā)的重要原因。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)相關(guān)糾紛大體可分為六大類：
1、房屋質(zhì)量
對于業(yè)主來說，最糟心的事情莫過于即將到手的房子出現(xiàn)了質(zhì)量問題，這輕則影響居住環(huán)境，重則可能產(chǎn)生安全隱患，對住戶的人身安全造成威脅。
中糧在上海的南橋錦云項目于2019年10月交房時，被業(yè)主發(fā)現(xiàn)存在多重質(zhì)量問題，包括墻體發(fā)霉脫落、電源插座安裝不齊、房頂漏水、飄窗瑕疵、樣板房與實際房屋結(jié)構(gòu)不一等。小區(qū)業(yè)主在裝修時又注意到墻體電線裸露在外，沒有保護(hù)裝置等情況。
大發(fā)地產(chǎn)位于上海青浦的融悅?cè)A庭小區(qū)則出現(xiàn)了門廳大理石半夜連續(xù)掉落的情況，彼時距離2年的法律規(guī)定質(zhì)保期僅剩下3個月。其實，該小區(qū)多棟樓外墻早已出現(xiàn)脫落，其中一棟樓的西側(cè)只剩下約50%的外墻；另有兩棟樓也出現(xiàn)了墻壁鼓起、脫落現(xiàn)象，而多次的維修并未能根治問題。
近年流行起來的精裝房，其中隱藏的質(zhì)量問題同樣不可小覷。
主打“高科技”牌的金茂近來也維權(quán)頻發(fā)。其位于上海的地王項目大寧金茂府此前被曝距離交付僅剩8天，項目內(nèi)地板瓷磚還未鋪，瘋狂趕工導(dǎo)致地板漏水遭泡發(fā)，水龍頭漏水、甲醛超標(biāo)等多重問題。
上海浦東張江華發(fā)四季的業(yè)主們?yōu)榱司S權(quán)更是拉起了高空條幅。業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這些動輒800萬元一套的項目交付時因為下水道設(shè)計有問題，多家陽臺出現(xiàn)積水。同時，該項目的空調(diào)外機(jī)和壁掛爐等涉嫌違規(guī)安裝，石材外立面還出現(xiàn)多處脫落等現(xiàn)象。
位于四川成都的保利湖心島美湖苑是精裝交付，原以為把裝修標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)了合同而較為放心的業(yè)主們，在今年1月中旬收房時，卻發(fā)現(xiàn)新房與樣板間差別較大。地面返堿、地磚破碎、墻紙脫落、墻體滲水、門窗安裝不規(guī)范等是許多業(yè)主普遍面臨的問題，有的業(yè)主家甚至提出了上百條整改意見。
2、虛假宣傳
最初為了能讓業(yè)主選擇自家產(chǎn)品，除了使出渾身解數(shù)宣傳項目的優(yōu)點(diǎn)之外，銷售人員一般還會選擇向購房者隱瞞部分情況。
萬科在廣東佛山銷售的金域中央樓盤曾涉嫌“虛假宣傳、違規(guī)銷售”問題。有業(yè)主斥資百萬元在該樓盤購房后，在辦理不動產(chǎn)證時才發(fā)現(xiàn)房屋用途是辦公用途。而據(jù)相關(guān)法規(guī)，辦公用房不可以做居住用途，若擅自改建為住房，則屬違建。也有業(yè)主反映，未曾在銷售過程被告知樓盤是辦公用。
相關(guān)政府部門也就虛假宣傳、違規(guī)銷售等問題約談萬科集團(tuán)，要求其盡快制訂系統(tǒng)的解決方案。2019年8月1日，萬科集團(tuán)高級副總裁、南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官孫嘉表示，將落實政府提出的要求，積極制訂并落實整改方案，同時加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部整頓。
在萬科方面表態(tài)后不久，鄭州萬科城·小世界公寓項目也出現(xiàn)了雷同的情節(jié)。據(jù)了解，萬科城·小世界公寓項目分為兩期，一期項目業(yè)主已收房近一年；二期項目臨近交房期限時，由于佛山等地萬科項目問題的曝光，二期業(yè)主們驚覺自己所購的房子也存在“公寓變辦公”的情況。而在前期宣傳中，萬科方面使用了“公寓”等字眼。
華潤置地、中弘置業(yè)也曾因虛假宣傳而被通報處理。華潤置地將山東濟(jì)南華潤萬象城北地塊高層商務(wù)公寓，以“類住宅”戶型進(jìn)行宣傳推廣；中弘置業(yè)則將濟(jì)南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務(wù)辦公樓，按“公寓”進(jìn)行包裝，并承諾每間用房均設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，公開對社會推廣銷售。最終，兩家企業(yè)被濟(jì)南市建設(shè)部門責(zé)令限期整改，暫停項目銷售、停止網(wǎng)簽，不良行為記入企業(yè)信用檔案。
位于南京的蘇寧紫金嘉悅將商業(yè)、辦公項目通過室內(nèi)裝修設(shè)計偽裝成公寓宣傳銷售，業(yè)主交房后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙。與開發(fā)商多次溝通無果后，2019年9月，多名業(yè)主集結(jié)南京蘇寧總部，希望蘇寧方面能給予答復(fù)解決問題。蘇寧紫金嘉悅業(yè)主稱，購房時，開發(fā)商和他們簽訂的是沒有寫清任何內(nèi)容的空白合同。
為了吸引購房者，無錫融創(chuàng)萬達(dá)城曾宣傳“會有一座橋和配套道路直通萬達(dá)茂及附近地鐵站”。而這一承諾最終落空了，業(yè)主們所購住房距離萬達(dá)茂商業(yè)綜合體隔著一條河與一片郊野綠地，并無直通道路，只能繞行。事實上，相關(guān)部門表示，最初規(guī)劃時就未曾有橋梁和道路的設(shè)計。開發(fā)商給出的承諾被認(rèn)為是虛假宣傳。
3、配套不達(dá)預(yù)期
隨著生活水平的不斷提高，人們對居住條件、環(huán)境的要求也越來越高，漂亮的綠化、完善的公共設(shè)施都成為各大樓盤推銷時著重強(qiáng)調(diào)的賣點(diǎn)。只是，當(dāng)時給出的承諾，卻時常打折兌現(xiàn)。
湖南長沙北辰中央公園小區(qū)曾因一片藍(lán)色的塑膠“人工湖”喜提微博熱搜。該樓盤曾以“公園式景觀”吸引購房者，但收房時，業(yè)主卻并未見到宣傳時所稱的41%高綠化，而是以大量“植草磚”作為綠化地，并用藍(lán)色塑膠鋪設(shè)了一片“人工湖”。此后，相關(guān)部門調(diào)查顯示，“人工湖”所在位置原規(guī)劃為小區(qū)綠化，開發(fā)商承諾將嚴(yán)格按照原規(guī)劃方案，恢復(fù)成以綠植和小徑為主的綠化。
小區(qū)綠化面積大幅縮水的情況同樣出現(xiàn)在了融僑觀邸小區(qū)。售樓時，開發(fā)商宣稱小區(qū)綠化茂密，銷售人員還向購房者展示了已交付使用部分的實地情況。但驗房時，大片綠植只剩下6棵樹，兩棟樓間的綠化變成了一條石板路。
2019年初，陜西西安奔馳女車主坐在引擎蓋上維權(quán)的事情引發(fā)了廣泛關(guān)注，不久后，南京出現(xiàn)了一位宮姓女房主坐沙盤維權(quán)的效仿事件。彼時，宮女士因涉嫌故意損毀財物被刑拘，但誘發(fā)這一行為的則是其在中冶盛世濱江錦繡公館所購的住房與宣傳不符，包括樣板房窗戶是三玻兩腔，而業(yè)主們發(fā)現(xiàn)尚未交付的房子是雙層中空玻璃，停車場、大門、圍墻等也未能達(dá)到宣傳中的效果。
除了戶外的配套未能如期兌現(xiàn)，室內(nèi)的裝修情況更讓購房者頭疼。因便捷、可“拎包入住”等優(yōu)點(diǎn)，不少購房者選擇精裝房，但裝修不達(dá)標(biāo)、減配等又成了讓業(yè)主極為困擾的問題。
一位業(yè)主在選擇湖南長沙龍湖水晶酈城項目時，便是考慮到了其裝修使用的為歐派、方太等品牌產(chǎn)品，覺得即便2500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)較貴，但也值得。不過，已經(jīng)交付的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)新房安裝的是90年代按鈕式抽油煙機(jī)，此外還有廚房操作臺水管設(shè)計突兀、新房墻體開裂、墻體柜門收縫處粗糙等多種問題。而山東青島龍湖春江酈城的業(yè)主雖然交了2500元/平方米的裝修款，最后收到的卻是毛坯房。
不過，更讓人糟心的是，本來一切如意的房子，卻因項目持續(xù)建設(shè)而導(dǎo)致原有的權(quán)利被侵犯。在沈陽華潤紫云府一期購買了一套洋房產(chǎn)品的業(yè)主，本對住房頗為滿意，但紫云府二期即將興建4棟80米高層建筑，直接對洋房區(qū)域造成大范圍擋光和損光，有業(yè)主家兩個窗戶的日照時間將減少約4小時，所剩日照時間無幾。
4、延期交付
1994年中國建立預(yù)售許可制度以來，預(yù)售成為主要的商品房交易方式，在部分城市預(yù)售比例甚至達(dá)90%以上。這在提高資金使用效率、加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)等方面有重要作用，不過，各種問題也與之相伴。延期交付無疑是其中重要的一項。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，致使交付延期的原因多種多樣，如開發(fā)商實力不足、資金糾紛、因市政配套無法到位致小區(qū)配套無法完成、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、樓盤未經(jīng)過有關(guān)部門驗收合格等。
泰禾在浙江杭州的第一個項目“杭州院子”就出現(xiàn)了延期交付的問題。這個規(guī)劃為合院、聯(lián)排與沿河大宅的項目，2017年一經(jīng)亮相便受到追捧，6次開盤全都售罄。
這個均價約5萬元/平方米的項目，原本應(yīng)從2018年12月底至2019年6月陸續(xù)實現(xiàn)交付，但業(yè)主們并沒能如期入住。雖然工程主體已基本完工，但相關(guān)配套還未完成，項目處于半停工狀態(tài)。
彼時，相關(guān)負(fù)責(zé)人沒有逃避，表示會賠付業(yè)主違約金，同時也給出了品質(zhì)交付的承諾。
北京順義魯能優(yōu)山美地項目則出現(xiàn)了“交付一半”的情況。有業(yè)主在2017年全款購入了該項目一套別墅區(qū)住房，其中，地下二層是車庫，通過電梯入戶。2019年9月，業(yè)主按通知去收房時，卻發(fā)現(xiàn)車庫未驗收不能按期交付。彼時，開發(fā)商銷售人員建議業(yè)主先收房裝修，待車庫驗收后再進(jìn)行交付。此后，相關(guān)部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)車庫實則有單獨(dú)的施工許可證，項目未完工，開發(fā)商也未遞交驗收申請。
不只是收房出現(xiàn)狀況，即便是交付流程，也會產(chǎn)生問題。前述中糧南橋錦云項目在交房時，就出現(xiàn)了開發(fā)商要求業(yè)主先進(jìn)行房屋面積補(bǔ)差繳（退）款及繳納維修資金、繳納物業(yè)相關(guān)費(fèi)用等之后才可看房的狀況。隨著要求先驗房再繳費(fèi)的業(yè)主數(shù)量增多，開發(fā)商才停止了此種行徑。
5、違規(guī)交房
如果遇到泰禾這樣態(tài)度良好、愿意積極溝通處理的開發(fā)商還好，若遇到態(tài)度強(qiáng)硬的開發(fā)商，甚至?xí)趦?nèi)部、公共部分裝修和景觀等并未做好的情況下違規(guī)交房。
根據(jù)國家規(guī)定，某個項目竣工時，應(yīng)向項目所在地的縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，主管部門會在收到申請的30個工作日內(nèi)，對涉及到公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行驗收，驗收合格后下發(fā)資格證書，即“三書一證一表”，包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》。
河南省新鄭市有業(yè)主在陽光城麗景灣項目購買了商品房，但交房時開發(fā)商卻未能出示合法的“三書一證一表”，這也意味著，該項目尚不具備交房條件。
相關(guān)部門出具的信訪回復(fù)函也顯示，項目負(fù)責(zé)人曾“承認(rèn)未能達(dá)到交房條件交房”。同時，新鄭市住建局也表示，“陽光城麗景灣建設(shè)單位沒有向我部門提供任何備案資料，因此無法辦理竣工驗收備案手續(xù)。”
江西省鷹潭市還出現(xiàn)了強(qiáng)制通知業(yè)主收房的情況。該開發(fā)商為避免延期交付賠償違約金，便在房屋質(zhì)量不達(dá)收房標(biāo)準(zhǔn)，無法提供“商品房驗收合格證”等相關(guān)手續(xù)的情況下，讓業(yè)主收房，甚至發(fā)放交房通知單，逾期一個月辦理，則將視同收房。對此，當(dāng)?shù)胤抗芫直硎荆慈〉谩犊⒐を炇諅浒副怼凡荒軓?qiáng)制交房，業(yè)主可拒絕收房。
事實上，未取得《竣工驗收備案表》，業(yè)主即便收房也不能辦理房產(chǎn)證。當(dāng)然，辦理房產(chǎn)證還有一項前提，即房子無違建情況。
上海中駿天譽(yù)項目的業(yè)主就發(fā)現(xiàn)早前被作為賣點(diǎn)推介的贈送面積實則是“違章搭建”，有的臥室、衛(wèi)生間是違規(guī)加蓋，甚至有的廚房是由陽臺改造而來。而此前業(yè)主對違章搭建并不知情。在這樣的情況下，收房后一旦被舉報，業(yè)主或?qū)⒚媾R無處說理的境況。
據(jù)悉，這些贈送面積被監(jiān)管部門認(rèn)定為違法建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證。于是，業(yè)主舉報自家房子違建的情節(jié)便上演了。最終，業(yè)主獲賠全款，項目的違建進(jìn)行拆除。
為了順利交房，有開發(fā)商提出“霸王條款”，聲稱“始終致力于為每一座中國城市帶來更為美好的高品質(zhì)生活”的紅星地產(chǎn)便是其中代表。去年6月底交房的山西晉中紅星天鉑，其業(yè)主向媒體舉報，該小區(qū)存在車庫漏水、房屋漏水各種問題。有業(yè)主在人民網(wǎng)(603000,股吧)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴稱，紅星天鉑收房流程不合理，合同寫明是先驗房后收房，但實際交房時是先交錢，還要簽一些如交房后不能對房屋質(zhì)量提出異議之類的“霸王條款”。
6、額外收費(fèi)
國家發(fā)展改革委發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，專門對商品房銷售的明碼標(biāo)價問題作出規(guī)定，要求商品房銷售實行一套一標(biāo)價，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。同時，按照相關(guān)文件要求，對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。
即便如此，開發(fā)商、銷售人員總是能找到名目，在備案價之外，向購房者再索取費(fèi)用。
安徽合肥的保利海上五月花項目在銷售時向購房者宣傳，原價62.78萬元的公寓有8萬元的優(yōu)惠活動，房款總價為54.78萬元。有購房者因此心動，先付了2萬元定金，簽下了認(rèn)購書，然而次日補(bǔ)交6萬元時，卻得知這筆款項并不算在房款總價中。銷售人員解釋稱，優(yōu)惠活動為“交6萬享8萬”，不計入總房款的6萬元實則是“服務(wù)費(fèi)”。由此來算，銷售方實際獲得的賣房收入為60.78萬元，并非房屋買賣合同、發(fā)票上所寫的54.78萬元。
吉林長春也有購房者遇到了類似的情況。其在紅大匯誠售樓中心定購了一套商品房，預(yù)交了12萬元定金，收到了一張寫有“居間服務(wù)費(fèi)”未加蓋公章的票據(jù)。雖然辦理購房時的總房款合計87.5971萬元，但此后購房者領(lǐng)取購房發(fā)票時卻發(fā)現(xiàn)，房款總價為75.5萬元，已支付的12萬元不作為購房款，而是轉(zhuǎn)給第三方代理公司。購房者反映，銷售人員此前從未提及這一事項，也未曾在購房合同上體現(xiàn)。
來源：國際金融報
編輯：wangdc
