編者按：比爾·蓋茨曾說：我們總是高估“短期”變化，卻低估未來“長期”的變革。房地產(chǎn)行業(yè)在“轉(zhuǎn)型敏感期”遭遇的這場疫情，給行業(yè)帶來了哪些短期變化？這些短期變化使房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級之路加速還是轉(zhuǎn)向？金融界上市公司研究院從3月起推出地產(chǎn)觀察，通過和行業(yè)專家、權(quán)威人士和知名房企高管等進(jìn)行深入交流，厘清短期變化和長期變革，探討房地產(chǎn)行業(yè)在“疫情后半段”的戰(zhàn)略對策。
新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶來了挑戰(zhàn)。與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)短期所經(jīng)受的沖擊力度較小，成為了疫情“風(fēng)暴”下房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港，但疫情也同樣加速了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)邏輯重構(gòu)。這場重構(gòu)力度之猛，范圍之廣，不啻于一場產(chǎn)業(yè)內(nèi)的“升維”。如果不能跟上這種步伐，則很難在未來進(jìn)化。
一直以來，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的“高周轉(zhuǎn)、短周期”運(yùn)營思維是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“痼疾”所在，造成了諸如科技園區(qū)空心化、招商引資難、與地方政府利益割裂等一系列問題。而在疫情的影響下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了兩個變化，一方面疫情影響地方經(jīng)濟(jì)的情況下，政府對本地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的訴求更加迫切；另一方面，央行在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)釋放流動性的同時反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的總基調(diào)，給房地產(chǎn)宏觀政策并未帶來完全松綁的預(yù)期。在此背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營邏輯迎來重構(gòu)的契機(jī)，即摒棄傳統(tǒng)的地產(chǎn)思維，以區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為出發(fā)點，擁抱新經(jīng)濟(jì)模式，聚焦新一代信息技術(shù)、高端裝備、新能源汽車、航空航天、節(jié)能環(huán)保、新材料、大健康、5G等重點新興產(chǎn)業(yè)，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長期變革的主旋律。
困擾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的兩大難題
隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和分工協(xié)作的不斷演化，房地產(chǎn)行業(yè)的分類方式也在不斷深化。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)交付產(chǎn)品的基本功能特征，大致可以分為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞“產(chǎn)業(yè)微笑曲線”而構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，特點是以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營。
傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)運(yùn)營模式一般為拿地——開發(fā)——銷售——交付所形成的閉環(huán)。然而這一模式經(jīng)過近十余年的快速發(fā)展，特別是近年來國家“房住不炒”宏觀調(diào)控政策的推進(jìn)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤增長空間已經(jīng)逐漸趨于飽和，利潤增長速度也逐漸放緩，這被行業(yè)形象地稱之為由“黃金時代”向“白銀時代”的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)的頭部效應(yīng)愈發(fā)明顯，行業(yè)的競爭程度也必將更加激烈。為此，不少房企想要通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尋求轉(zhuǎn)型突破。然而這一轉(zhuǎn)型之路未必順暢。
“傳統(tǒng)地產(chǎn)是坐電梯，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是爬樓梯，企業(yè)家爬樓梯的能量消耗大，而這個能量就是現(xiàn)金流�！爸袖J基業(yè)創(chuàng)始人吳達(dá)傳用形象的比喻道出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)地產(chǎn)不同的本質(zhì)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，而發(fā)展產(chǎn)業(yè)需要重資產(chǎn)、高現(xiàn)金的投入。從地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，一但住宅地產(chǎn)利潤遠(yuǎn)高于產(chǎn)業(yè)利潤，那么傳統(tǒng)的地產(chǎn)思維就會在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營中占據(jù)主導(dǎo)位置。住宅地產(chǎn)利潤高，且資金投入一兩年就可以完成周轉(zhuǎn)，而產(chǎn)業(yè)布局則需要大量的時間與資金的投入，在這種矛盾下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更傾向于先賣房，再做產(chǎn)業(yè)甚至不做產(chǎn)業(yè)，這不僅造成了近年來大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空心化，也讓房企與地方政府互不信任。這是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的一大難題。
此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何盈利是另一大難題。中建設(shè)計集團(tuán)城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)設(shè)計研究院副院長、產(chǎn)城規(guī)劃專家丁偉指出：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商對一塊地進(jìn)行投資，肯定希望將來這塊地未來的增值和收益自己可以分一杯羹，但是土地的增值部分，國家是嚴(yán)令禁止分配的。運(yùn)營商在拿地的時候不能獲得一個好的價錢，拿到地之后又不能從土地的增值之后得到更多的收益，對于想做產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營商來說是一大痛點，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中另一個難題�！�
轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為什么難？因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是一個純市場化的產(chǎn)品，既要兼顧市場的需求，更要兼顧政府的需求，實現(xiàn)與政府的共贏局面，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)解決當(dāng)下行業(yè)難題的核心所在。新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，從中央到各地政府為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，陸續(xù)出臺了一系列扶持政策，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱，在當(dāng)下這個特殊時期迎來了發(fā)展的政策窗口期，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也迎來了轉(zhuǎn)型重構(gòu)的機(jī)遇，如何抓住機(jī)會實現(xiàn)與地方政府和相關(guān)政策的協(xié)同發(fā)展，是短期內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商要思考的首要問題。
政策面的升維
如果沒有此次疫情，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或許還將按照原有軌跡緩慢地“去地產(chǎn)化”，然而受到?jīng)_擊的地方經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)等不到緩慢的漸變，越來越多的地方政府出臺了一系列支持地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的政策，疊加宏觀貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策的不斷加碼支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中迎來政策窗口期。
進(jìn)入2020年，央行先后通過降準(zhǔn)、調(diào)低逆回購中標(biāo)利率、下調(diào)LPR等一系列措施向市場釋放流動性。然而當(dāng)房企紛紛盼望房地產(chǎn)行業(yè)政策“松綁”之際，央行接連表態(tài)“房住不炒”的總基調(diào)不會發(fā)生變化。
2月19日，央行發(fā)布2019年四季度中國貨幣執(zhí)行報告，報告中總結(jié)了四季度我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，同時在下一階段主要政策思路中重申了“房住不炒”、“因城施策“的基本原則，并點出加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。隨后，央行副行長劉國強(qiáng)再次“房住不炒”依然是2020年房地產(chǎn)行業(yè)的總基調(diào)。
與此同時，中央和地方政府為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展出臺了一系列扶持政策。2月10日，發(fā)改委等19個部門和單位印發(fā)《關(guān)于推動返鄉(xiāng)入鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》，提出到2025年，打造一批具有較強(qiáng)影響力、一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的返鄉(xiāng)入鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、示范區(qū)（縣）。
2月24日，發(fā)改委、工信部等11個國家部委聯(lián)合印發(fā)了《智能汽車創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略》，提出到2025年，中國標(biāo)準(zhǔn)智能汽車的技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施、法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品監(jiān)督和網(wǎng)絡(luò)安全體系將基本形成，能夠?qū)崿F(xiàn)有條件自動駕駛的智能汽車達(dá)到規(guī)�；a(chǎn)，實現(xiàn)高度自動駕駛的智能汽車在特定環(huán)境下市場化應(yīng)用。到2035年，中國標(biāo)準(zhǔn)智能汽車體系全面建成的目標(biāo)。
地方政府方面也相繼發(fā)布了促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的相關(guān)政策，不完全統(tǒng)計如下：
制圖：金融界上市公司研究院數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院
從政策層面分析，有兩個顯著“升維”變化：一方面，盡管事實上整體流動性不斷放松，但中央反復(fù)重申房地產(chǎn)行業(yè)不會政策“松綁”，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的“地產(chǎn)思維”得不到強(qiáng)化；另一方面，地方經(jīng)濟(jì)“災(zāi)后重振”的需求使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商與政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展訴求進(jìn)一步融合。特別是當(dāng)前國家已經(jīng)明確，在疫情之后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)建設(shè)中要積極運(yùn)用新興技術(shù)發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，包括“新基建”產(chǎn)業(yè)鏈——5G、高端裝備、新能源汽車、航空航天、節(jié)能環(huán)保、新材料等，以及以新興消費(fèi)和健康醫(yī)養(yǎng)等消費(fèi)升級領(lǐng)域。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商行動
正是在共同應(yīng)對疫情之后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)問題上，政策的鼓勵方向指出了如何解決與地方政府協(xié)同的難題。由此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商放眼未來，選擇什么樣的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行布局至關(guān)重要。在這方面，行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)已經(jīng)有所行動。
根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的1、2月產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場月度報告的企業(yè)動態(tài)匯總，從2019年12月24日到2020年2月27日，共有超過60余個產(chǎn)城項目達(dá)成協(xié)議。
12月25日，綠地株洲濱江科創(chuàng)園項目正式啟動，綠地以“地產(chǎn)+科技”的新型城市更新模式打造集總部經(jīng)濟(jì)、科創(chuàng)研發(fā)、創(chuàng)意辦公、配套服務(wù)等功能業(yè)態(tài)為一體的大型生態(tài)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)綜合體。
1月9日，金地集團(tuán)和沈陽市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃投資金額298億元在沈陽市改造、開發(fā)9個產(chǎn)城項目，其中包括于洪智能制造產(chǎn)業(yè)園、金地沈河文體中心項目、渾南區(qū)智能制造中心航空制造生產(chǎn)線項目等。
2月18日，綠地集團(tuán)與煙臺市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方擬就煙臺高鐵南站城際空間站、芝罘幸福新城地標(biāo)、牟平區(qū)會展中心等三大項目開展合作，總投資合計約400億元。
2月25日，國內(nèi)自主晶圓再生量產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)協(xié)鑫集成與華夏幸福簽約，總投資50億元、年產(chǎn)360萬片再生晶圓項目落戶合肥肥東產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。
2月27日，張江科學(xué)城舉行重點項目集中簽約、開工啟動儀式。共集中簽約項目30個，集中開工啟動項目20個，涉及創(chuàng)新研發(fā)平臺、集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能及城市功能提升等多個領(lǐng)域，50個項目共投資達(dá)364億元。
從上述行業(yè)頭部企業(yè)近期的產(chǎn)業(yè)布局中，“人工智能”、“生物醫(yī)藥”、“”文體“、”康養(yǎng)“等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域詞匯頻現(xiàn)，結(jié)合中央與地方政府對于新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)扶持政策可以看出，擁抱新經(jīng)濟(jì)模式逐漸成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長期變革的主旋律。億達(dá)中國高級副總裁于大海指出：“關(guān)注新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域一些市場機(jī)會。傳統(tǒng)行業(yè)在這次疫情中受沖擊較大，而新一代信息技術(shù)、智能制造、無人配送、在線教育與消費(fèi)、遠(yuǎn)程醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)大的成長潛力�！�
競爭力升維：競爭剛開始
綜上所述，短期來看，地方政府做強(qiáng)本地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的訴求，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的“地產(chǎn)內(nèi)核”進(jìn)一步淡化，“產(chǎn)業(yè)內(nèi)核”升級為主導(dǎo)，并有助于地方政府與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商目標(biāo)協(xié)同；長期來看，新經(jīng)濟(jì)帶動下的新興產(chǎn)業(yè)將為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)注入全新的活力。
回歸本質(zhì)，只有明確了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)核，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)才具備真正的核心競爭力。
不可否認(rèn)的是，盡管受到政策的支持，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相較于傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展難度仍然偏大，競爭也更加激烈。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主體嚴(yán)格來說主要有兩類，一類是政府主導(dǎo)的各種國家級或地方級高新區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)；另一類是民營企業(yè)，以企業(yè)化方式參與各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。而民營企業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要有三種類型，第一種模式是開發(fā)性PPP模式；第二種模式是產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式，其本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)購地模式；第三種模式是回歸產(chǎn)業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品型模式，即產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)模式。
在政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展邏輯進(jìn)化的背景之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要實現(xiàn)從高速增長向高質(zhì)量增長的轉(zhuǎn)型，運(yùn)用這三種開發(fā)模式的發(fā)展前景究竟如何，仍須等待市場的考驗。
對此，吳達(dá)傳表示：“不論哪種模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都要堅持三點核心競爭力。第一點，要明確選擇自身的發(fā)展模式，因為每一種模式對選址的要求、與政府的談判要求是不一樣的，一旦選擇了商業(yè)模式，企業(yè)就決定了選址的要求，以及與政府談判的模式。第二點，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定有產(chǎn)業(yè)在前、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先，要有自身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力，或者有招商和產(chǎn)業(yè)整合的能力。第三點，企業(yè)的盈利能力和融資能力都必須要非常強(qiáng)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還要有產(chǎn)業(yè)情懷，回報周期往往比較長，前期能不能頂住壓力，跟融資能力密切相關(guān)�！�
只有明確了核心競爭力，未來的發(fā)展才能更具質(zhì)量。放眼未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心，以新經(jīng)濟(jì)模式為抓手，與政府實現(xiàn)互利共贏，擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的種種束縛，實現(xiàn)真正的“升維進(jìn)化”。
來源：金融界上市公司研究院
