俗話說,“船穩(wěn)不怕風(fēng)大,有理通行天下”。怎么應(yīng)對環(huán)境變化、克服千變?nèi)f化的困難,這是中國民間千百年來摸索出來并被驗證的硬道理。船穩(wěn)不怕風(fēng)大, 2019年,富力深諳此道,行穩(wěn)致遠,交了一份過硬的答卷。
2019年,中央繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”,明確“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”定調(diào),疊加經(jīng)濟增長下行壓力和多項房地產(chǎn)紅利消退的背景下,各房企的2019年業(yè)績表現(xiàn)成為真實的檢驗。
3月26日,富力地產(chǎn)如期發(fā)布2019年報:全年實現(xiàn)營業(yè)額人民幣908.1億元,凈利潤人民幣100.9億元,雙雙實現(xiàn)穩(wěn)定增長,增長率分別為18%及16%;穩(wěn)健的核心運營數(shù)字外,富力優(yōu)勢領(lǐng)域更加凸顯,城市更新業(yè)務(wù)、酒店凈利、商業(yè)經(jīng)營收入等也明顯增長;2019穩(wěn)健的營收和凈利支持,富力延續(xù)慷慨的派息傳統(tǒng),董事會決議2019年末期股息每股人民幣0.86元,全年股息每股人民幣1.28元,共派息四十多億元,派息率四成。這份年報有力證明,通過拼發(fā)展內(nèi)力、拼運營質(zhì)量,富力繼續(xù)堅實走在高質(zhì)量增長的軌道上。
1.數(shù)字靚:收入、利潤穩(wěn)增長
據(jù)年初報告,富力2019年銷售收入、銷售面積雙雙實現(xiàn)穩(wěn)定增長,權(quán)益合約銷售總金額1382億元,同比穩(wěn)步增長5.4%;銷售面積約1255萬平方米,同比增長23.3%。
年報顯示,2019全年富力地產(chǎn)營業(yè)額908.1億元,增長率為18%;其中,物業(yè)銷售營業(yè)額796.9億元,物業(yè)投資、酒店運營及其他收入111.2億元,二者增長率分別為20%、6%。
收入來源結(jié)構(gòu)看,富力越發(fā)穩(wěn)健、多元。2019年全年,富力在售項目210個,分布在國內(nèi)的26個省份(含直轄市、自治區(qū));其中在一線及二線城市的協(xié)議銷售比例最高,銷售金額人民幣884億元,占比約64%。
截止2019年底,富力地產(chǎn)已進駐國內(nèi)外超過140個城市和地區(qū),累計擁有超過420個精品項目。憑借高品質(zhì)高質(zhì)量和優(yōu)秀的綜合運營能力,富力榮獲“2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十強”、“2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力十強”、“2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合發(fā)展十強”、“2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實力十強”,以及“2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市更新十強”等5項嘉譽,綜合實力繼續(xù)位居中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)排名前列。
2.增長實:控風(fēng)險、提質(zhì)量
年報同時顯示,富力經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)改善,現(xiàn)金儲備增加,負債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,整體經(jīng)營風(fēng)險得到進一步控制,增值質(zhì)量和增長能力持續(xù)鞏固。
2019年,集團毛利率32.8%%,物業(yè)銷售毛利率34.9%,凈利潤率11.1%,盈利能力位于行業(yè)前列。得益于產(chǎn)品品質(zhì)提升、線上線下聯(lián)動創(chuàng)新營銷等措施見效,富力2019年銷售去化維持較好水平。
另一方面,富力繼續(xù)發(fā)揮融資能力,為業(yè)務(wù)增長不斷注入“活水”。2019全年新增融資平均融資成本6.6%,顯著低于7.07%的房企平均成本。截至2019年底,富力現(xiàn)金達人民幣384.4億元,未使用銀行授信約1200億元,足以解決經(jīng)營中可預(yù)見的資金需求。
全面改善的運營質(zhì)量確保富力2019年繼續(xù)獲得資本市場信賴。 2019年12月19日,富力地產(chǎn)配售2.73億股新股,配售獲得多家國際大行的充分認可支持,獲得約6倍的認購,體現(xiàn)機構(gòu)投資者對富力未來股價的信心。
2020年2月17日,富力集團被納入恒生中國高股息率指數(shù)比重最高的成分股top10,彰顯企業(yè)超強的盈利能力,也體現(xiàn)了公司努力確保業(yè)績持續(xù)增長和派息,持續(xù)回饋投資者的意愿。
延續(xù)富力集團一直維持慷慨的派息政策,并基于2019年高質(zhì)量穩(wěn)增長的業(yè)績支持,董事會決定,2019年末期股息每股人民幣0.86元,全年股息每股人民幣1.28元。
3.家底厚:城市更新占先機
2019年,富力繼續(xù)積極儲備優(yōu)質(zhì)土地資源,為持續(xù)發(fā)展蓄積“家底”。富力全年在32個城市共取得38幅地塊,新增權(quán)益貨值1220億元,面積939萬平米;新增拿地平均地價為2600元每平米,顯示極佳的成本優(yōu)勢。截至2019年底,權(quán)益土地儲備貨值超過-7450億元,可售面積約為5790萬平米,大比例分布在經(jīng)濟中心地帶、高價值地區(qū),足夠支撐富力集團未來四至五年業(yè)務(wù)發(fā)展需要。
充足的貨源保障,確保了富力2020年新項目推盤及購地計劃。年報披露,2020年富力可售資源約為人民幣2700億元,足以保證人民幣1520億元的協(xié)議銷售目標。
富力城市更新業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力,“舊改之王”的成績單不斷被刷新。截至2019年底,其已簽約的合作城市更新項目超過了70個,規(guī)劃總建筑面積超過了7000萬平米,可商業(yè)銷售的建筑面積超過4000萬平米。
透過城市更新項目轉(zhuǎn)化出的土地儲備,極具成本優(yōu)勢。這些轉(zhuǎn)化來的土儲較招拍掛及收購項目所獲得的利潤率更高,并便于管理資金流動,已成為提升富力盈利空間的重大優(yōu)勢。2019年,富力已透過三個城市的城市更新項目轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地,并且未來數(shù)年可轉(zhuǎn)化潛在土儲建面超過4000萬平方米,未來多年持續(xù)貢獻利潤基礎(chǔ)。
除了土地成本優(yōu)勢,這種城市更新業(yè)務(wù)還蘊含著結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢。一方面,一二線城市的面積占比92%,占據(jù)增長高、支撐力足的細分市場;另一方面,在大灣區(qū)面積占比達到60%,最大化粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略機遇。
富力城市更新業(yè)務(wù)、尤其是大灣區(qū)的城市更新項目,正成為富力的獨特優(yōu)勢。截至2019年底,富力在大灣區(qū)的土地儲備以建筑面積計約為270萬平方米,可售貨值人民幣340億元。富力將持續(xù)受益于大灣區(qū)的迅速發(fā)展。
4.引擎多:商業(yè)、酒店發(fā)力
近年,富力確立以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù),定位多元發(fā)展的綜合性集團,其在酒店發(fā)展、商業(yè)運營、空港物流等多領(lǐng)域內(nèi)均取得不俗成果,使其成為多點驅(qū)動的高速“動車組”。這其中,酒店、商業(yè)成為多元業(yè)務(wù)中兩個最大的引擎。
酒店業(yè)務(wù)方面,運營質(zhì)量持續(xù)改善。全年運營收入達70.9億元,經(jīng)營凈利業(yè)主利潤上升5%,達到14.1元。截止2019年12月31日,富力共有運營中的酒店90家,包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家,總建筑面積達到395.22萬平米,總客房數(shù)達27173間,富力繼續(xù)穩(wěn)居全球最大豪華酒店業(yè)主。
富力酒店業(yè)務(wù)擁有遠超同業(yè)的盈利能力和價值提升空間。從分布看,其所擁有的豪華酒店60%分布在一、二線城市,同時基于其高端定位導(dǎo)致平均可售房收入同比優(yōu)于行業(yè)平均。此外,該項資產(chǎn)市場評估值約520億元,與目前380多億元的賬面計價差額巨大,隱含了未來可在資產(chǎn)證券化等資本運作中釋放的巨額價值增長空間。
作為多元化發(fā)展的另一個重要支撐點,富力在商業(yè)運營板塊進一步取得全新成果。2019年,全年運營收入達15億元,同比上升了12%;運營中的投資物業(yè)總建筑面積超過了252萬平米。運營中酒店及投資性物業(yè)市值約850億元。
2019年8月,“富力商業(yè)”發(fā)布“富力廣場”系與“富力星光”系兩條產(chǎn)品線,分別定位城市核心商區(qū)或核心地段的城市級綜合體、住宅密集區(qū)社區(qū)的型綜合體,實現(xiàn)雙線并行,兩翼齊振,商業(yè)運營成為富力可持續(xù)增長的又一塊重要“壓艙石”
5. 公益美:綠色建筑、抗疫成果豐碩
自1994年成立以來,富力集團持續(xù)關(guān)注民生,積極踐行企業(yè)社會責(zé)任。截至2019年12月31號,富力各類慈善捐贈遍及文教、衛(wèi)生、治安、敬老、扶貧等多個領(lǐng)域,總捐助額達到5.2億元。
富力同時堅定踐行綠色環(huán)保的可持續(xù)發(fā)展策略。截至2019年底,富力共開發(fā)或持有綠色建筑128個,合計建筑面積約1600萬平米。在《2019中國房企綠色信用指數(shù)TOP50(中期)報告》中,富力綠色信用指數(shù)83.2,綠色信用等級A,排名前10。
今年初以來,新冠疫情威脅著中國人民的生命、財產(chǎn)安全,富力帶領(lǐng)全體富力人,積極防疫抗疫,勇當疫情中的“逆行者”。通過封閉管理、健康監(jiān)控、清潔消殺等全方面的措施,富力對其管理的全國社區(qū)、商業(yè)物業(yè)、酒店等部署全面的防御,保障其服務(wù)的百萬人的生命安全。
2月5日,富力向中國青少年發(fā)展基金會及廣州市慈善會共捐款2000萬元人民幣,用于疫情防控工作中的醫(yī)療研究、物資采購、志愿服務(wù)、患病家庭救助、醫(yī)務(wù)人員獎勵等。3月22日,富力又多渠道緊急籌集了價值500萬元的生活物資捐贈給武漢人民。
2020年,對于各家房企注定又是一個新挑戰(zhàn),市場環(huán)境趨緊背景下,新冠疫情再致以強烈沖擊。然而,富力以團隊為基石,加之多年錘煉的發(fā)展內(nèi)力和經(jīng)營體系,不僅敢于迎接挑戰(zhàn),也確實有足夠理由在2020年取得豐碩成果。