針對最近一些城市搖號搶房的現(xiàn)象,我連續(xù)寫了幾篇文章進(jìn)行分析,初衷在于剖析搖號搶房的原因以及對整個房地產(chǎn)市場的影響。
在我看來,包括杭州、成都、西安、南京等城市相繼出現(xiàn)市民排隊搖號搶房的現(xiàn)象,根本原因在于扭曲的限價政策導(dǎo)致的新房與二手房價格的倒掛。由于新房與二手房價格倒掛嚴(yán)重,搶到一套房子,有些城市的套利空間甚至在百萬以上,這使得有資格購房者不管有沒有購房意愿,都趨之若鶩參與到搖號搶房的游戲中來。甚至傳出有90歲的老太太離婚參與到搶房中來,引發(fā)了民眾對房地產(chǎn)市場新的焦慮。
事實情況是,各地的搖號搶房與房地產(chǎn)市場的真實溫度嚴(yán)重背離。我一直強調(diào),自2016年“9.30”以來,經(jīng)歷近兩年的調(diào)控,全國出臺了近300多項調(diào)控政策,房價上漲的預(yù)期已經(jīng)明顯回落。除了一些上漲滯后或者價格偏低的城市,房地產(chǎn)市場的溫度已經(jīng)回歸正常,包括一線城市在內(nèi)的熱點城市的房價開始出現(xiàn)調(diào)整,投資性購房的比例逐漸回落。
然而,由于一些城市出現(xiàn)的搖號搶房的瘋狂傳遞出的信號,使得外界對房地產(chǎn)市場的溫度失去了基本的判斷。鑒于以前多次調(diào)控之后房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的報復(fù)性反彈,面對搶房的盛況,一些本來不打算在這個時候入市的人又坐不住了,小區(qū)里帶看房的中介明顯多了起來。
即使是今年以來一直比較平穩(wěn)的北京二手房市場,5月份成交18096套,環(huán)比上漲32.3%,同比上漲67.5%,創(chuàng)下14個月以來的新高。一些人不斷問我,是不是新一輪的報復(fù)性反彈即將開始。一些媒體和利益相關(guān)方借機煽風(fēng)點火,傳播房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底即將反彈的預(yù)判。
▲近一年北京二手房成交數(shù)據(jù)
關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的信息亂象,在我研究中國房地產(chǎn)市場的10多年來,我多次反復(fù)地痛心疾首呼吁管理層重視并加以治理。中國房地產(chǎn)市場的最大亂象,是各種信息被包括地方政府、開發(fā)商、中介、媒體在內(nèi)的利益相關(guān)方壟斷,這是中國房地產(chǎn)市場的最大短板。
在信息被壟斷的情況下,房地產(chǎn)市場與房價相關(guān)的信息要么是嚴(yán)重失真的假信息,要么是選擇性釋放的信息。無論是住房的供應(yīng),銷售面積,房價的漲跌,還是土地市場,都存在著信息的嚴(yán)重殘缺不全和虛假等情況。釋放什么樣的信息,完全取決于利益相關(guān)方希望未來的市場怎么走,普遍民眾只能在這些要么被閹割、要么被造假、要么選擇性釋放的信息中翩翩起舞,無所適從。
比如,一個城市的土地供應(yīng)信息是影響房價走向的重要因素,但在土地供應(yīng)信息上,我們看到的最多是一個每年計劃供應(yīng)的大數(shù),至于具體的供應(yīng)計劃,土地存量,各個開發(fā)商囤積的土地,即使是研究機構(gòu)都很難完全獲得,更不要說普通民眾。
民眾在媒體經(jīng)?吹降囊词悄硞地方又拍出了一個“地王”,要么是某個地方的樓面價又創(chuàng)新高;再比如,房子供應(yīng)的信息,無論是存量,還是增量,信息披露非常模糊。某個城市究竟有多少存量房,迄今為止都是秘密,無人知曉,某個樓盤究竟還有多少房子沒有賣出去,經(jīng)過開發(fā)商等的炒作,媒體報道的基本都是“日光”、“秒光”。
至于房價信息,則更是搞笑。1998年房改以來,中國房地產(chǎn)市場一直缺乏權(quán)威的房價統(tǒng)計指標(biāo),在開發(fā)商和地方政府的壟斷下,學(xué)術(shù)、科研機構(gòu)的數(shù)據(jù)來源有限,而一些機構(gòu)自己編的指數(shù)不僅權(quán)威性不強,反而通過操縱信息指標(biāo)達(dá)到自己的商業(yè)利益目的。
至于官方公布的70個大中城市的房價數(shù)據(jù),則更是因為數(shù)據(jù)來源被嚴(yán)重“污染”而嚴(yán)重失真。官方統(tǒng)計跌的城市,未必在跌,而官方統(tǒng)計仍然漲的未必在漲。比如,今年市場上流行的笑話是,某個城市的房價連續(xù)16個月環(huán)比下跌,跌幅明顯,一算,16個月總共跌了16元。
這次搖號搶房引發(fā)的焦慮,道理大家都明白,但為什么仍然有很多人擔(dān)心房地產(chǎn)市場會反彈,根子在于過去10多年房地產(chǎn)市場的種種信息亂象已經(jīng)讓大家無所適從。
每一次政府開始強化調(diào)控,民眾根據(jù)經(jīng)驗都認(rèn)為是房價新一輪上漲的強烈信號。反向博弈成了民眾集體行動的邏輯。在基本數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真的情況下,我們會看到:土地永遠(yuǎn)是不夠的,房子永遠(yuǎn)是短缺的,房價肯定是要上漲的結(jié)論,而支撐這個結(jié)論的,就是永遠(yuǎn)失真的數(shù)據(jù)。
我們一直在談長效機制的問題,其實在我看來,重建房地產(chǎn)市場的信息機制是建立房地產(chǎn)市場長效機制的基礎(chǔ)和前提。
對房地產(chǎn)市場而言,沒有比一個可信、全面、真實的信息機制更重要的事了。我們不能再讓真實的信息壟斷在開發(fā)商、地方政府和中介的手中,他們根據(jù)他們的需要卻向市場釋放他們希望看到的被污染的信息和假的信息,構(gòu)建符合他們利益的“信息鐵幕”。
如果我們不下決心構(gòu)建中國的住房信息體系,無論是調(diào)控,還是大家寄予厚望的各種長效機制,都不過是童話和海市蜃樓。在此,我繼續(xù)呼吁:
數(shù)一數(shù)全國究竟有多少房子,各個城市究竟有多少房子,也就是開展全國住房普查,對中國的住房的存量、各個城市的住房現(xiàn)狀,包括住房空置情況進(jìn)行全面的普查,搞清楚中國住房供需的真實情況。如果搞不清楚中國究竟有多少房子這樣最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)市場的一切都會是謎。
重建中國的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù),在數(shù)據(jù)來源和樣本采集上都應(yīng)該改變目前粗糙,很多數(shù)據(jù)由開發(fā)商上報或者地方修改后上報的情況。鑒于房價的平均數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真,不能反應(yīng)市場的情況,呼吁國家統(tǒng)計局盡早建立房價中位數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù),公布各個城市的房價中位數(shù)變動情況。對于政策性住房和商品房應(yīng)該分開統(tǒng)計。同時,也呼吁有良知的中介機構(gòu)、學(xué)術(shù)研究機構(gòu)建立科學(xué)的房價統(tǒng)計指標(biāo),形成房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)市場的競爭格局,以便于民眾辨別真?zhèn)巍?/P>
加快房地產(chǎn)信息的全國聯(lián)網(wǎng)。按照以前國務(wù)院的要求,全國40個重點城市的個人住房信息系統(tǒng)應(yīng)于2012年6月30日前實現(xiàn)。根據(jù)相關(guān)部門以前披露的消息,似乎已經(jīng)完成了,但究竟是哪40個城市實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng),迄今沒有公開。至于全國城市實現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng),連計劃都沒有。我們呼吁,自2020年之前,相關(guān)部門至少應(yīng)該完成全國地級市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。
督促地方政府完善土地供應(yīng)計劃及土地數(shù)據(jù)的披露工作,讓民眾能夠以比較簡單的方式可以獲知某個城市的土地供應(yīng)情況以及10年以內(nèi)的土地供應(yīng)計劃。