2020年伊始，全國多個(gè)城市土地市場(chǎng)奏響“冰與火之歌”。
土地市場(chǎng)區(qū)域間熱度分化更為明顯：一線城市土地市場(chǎng)堅(jiān)挺，土地出讓金、樓面價(jià)、溢價(jià)率等呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；二線核心城市保持相對(duì)強(qiáng)勁的生命力，開發(fā)商拿地?zé)岫炔⑽疵黠@下降；但三四線城市土地市場(chǎng)受疫情影響較大，成交量同比下降，流拍率更是創(chuàng)近年新高。
業(yè)內(nèi)人士指出，在資金流不充裕的情況下，房企選擇參拍地塊更為謹(jǐn)慎，非優(yōu)質(zhì)地塊較此前更易流拍，但對(duì)熱點(diǎn)城市、優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)搶依然激烈。
北京土地市場(chǎng)回暖 恒大回歸
疫情之下，規(guī)模房企的拿地?zé)崆椴粶p。
4月15日，北京密云兩宗不限價(jià)住宅地塊集中出讓，以36.36億元的總成交價(jià)，拉開新一輪土拍之戰(zhàn)的帷幕。
最終，恒大以21.4億拿下密云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一宗宅地，溢價(jià)率約15.7%；“住總+首開+旭輝+花樣年”聯(lián)合體以14.96億底價(jià)，拍得密云檀營鄉(xiāng)宅地；綠城以49.77%的高溢價(jià)率，將通州臺(tái)湖鎮(zhèn)一地塊收入囊中。
而此次擊退“首開+住總+路勁”三家聯(lián)合體的恒大，已逾四年未現(xiàn)身北京土地市場(chǎng)。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析指出，“恒大此次在京拿地，或?yàn)槌妆本┩恋厥袌?chǎng)之舉�！�
盡管2020年開年疫情嚴(yán)峻，北京土地市場(chǎng)仍率先開拍，締造2月“開門紅”。
截至4月13日，北京土地交易728億元，位列交易金額最高城市。而在一季度，北京以672億元的土地出讓總金額位居全國第二，僅次于上海。
供應(yīng)方面，北京1-3月共推出土地規(guī)劃建面227.98萬平方米，其中宅地190.96萬平方米，商辦用地5.94平方米。最新數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，新增掛牌宅地達(dá)18宗，遠(yuǎn)高于過去兩年同期掛牌量。
優(yōu)質(zhì)地塊成交較多及“不限價(jià)”宅地的密集供應(yīng)，共同推高了北京土地市場(chǎng)的成交樓面價(jià)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，一季度，北京的土地成交樓面價(jià)約為34864元/平方米，其中住宅用地的成交樓面價(jià)約為37057元/平方米，同比上漲約81%。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，一季度北京成交的16宗宅地，涵蓋了海淀、石景山、大興、通州、昌平五個(gè)區(qū)域，包括首鋼、四季青、東小口、臺(tái)湖等熱點(diǎn)位置。近年來鮮少供地的海淀區(qū)，也積極出讓2宗地塊，成交樓面價(jià)均超過7萬元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，純住宅屬性的優(yōu)質(zhì)地塊入市，一定程度上提升了土地競(jìng)買的參與度，多宗地塊被規(guī)模房企追捧。
優(yōu)質(zhì)地塊熱度回升 推高溢價(jià)率
在北京之后，上海土地成交722億元、杭州土地成交659億元、蘇州土地成交437億元。隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)開閘，主流房企紛紛回歸一二線城市拿地。
放眼全國，目前多個(gè)城市紛紛出讓較為優(yōu)質(zhì)的地塊，多宗土地以高溢價(jià)成交。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，佛山、常州、溫州、福清、徐州等多個(gè)城市平均溢價(jià)率超過30%。
“土地市場(chǎng)仍未完全恢復(fù)，但優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格水漲船高�！笨硕鹧芯恐行氖袌�(chǎng)研究總監(jiān)馬千里如是說。
據(jù)克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京、上海、深圳及廣州整體成交量較去年同期增長5%，金額同比上漲37%。
廣東花都區(qū)出讓的一宗地塊，吸引世茂、時(shí)代、雅居樂、佳兆業(yè)、恒大等7家房企競(jìng)拍。經(jīng)過54輪競(jìng)拍后，恒大以22.06億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)12406元/平方米，溢價(jià)率達(dá)34.83%。
福州鼓樓區(qū)一宗商住用地，保利以總價(jià)41.42億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)27997.59元/平方米，溢價(jià)率為44.83%。
此外，成都天府新區(qū)青松濕地宅地、太原萬柏林地塊、昆明呈貢地塊等成交溢價(jià)率均在40%以上，帶動(dòng)二線城市土地市場(chǎng)熱度上行。其中，太原出讓的地塊是近來快速發(fā)展的南內(nèi)環(huán)西板塊，最終由富力以45%的高溢價(jià)競(jìng)得。
“從全國來看，活躍的土地市場(chǎng)相對(duì)集中在少數(shù)城市。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，受疫情影響，部分房企判斷市場(chǎng)會(huì)快速企穩(wěn)，政策刺激樓市，因此在局部熱點(diǎn)城市掀起拿地?zé)帷?/P>
在馬千里看來，隨著土地市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定，大部分城市土地供應(yīng)恢復(fù)至正常水平，熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)作用將會(huì)被減弱。二季度，地價(jià)進(jìn)一步上漲預(yù)期微弱，后續(xù)地價(jià)將會(huì)呈現(xiàn)出較為平穩(wěn)的走勢(shì)。
流拍率達(dá)10% 創(chuàng)近四年新高
在北京、上海等多城土地市場(chǎng)日趨回暖的背景下，部分城市多宗地塊卻遭遇尷尬的流拍。
中原集團(tuán)大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心的研究顯示，今年一季度，全國住宅用地流拍663宗，流拍率高達(dá)10%，遠(yuǎn)高于近四年的任何一個(gè)季度。
2月份以來，環(huán)鄭州區(qū)域多宗土地出現(xiàn)流拍情況。新鄭新區(qū)2宗住宅用地接連流拍，南龍湖1宗商服用地流拍，焦作3宗地塊流拍，濮陽2宗地流拍……
據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，4月上旬重點(diǎn)城市土地流拍率連續(xù)兩周環(huán)比增長。4月6日-12日，土地流拍率高達(dá)19.3%。流拍率大幅上升，主要在于義烏因規(guī)劃調(diào)整收回多宗小體量地塊。此外，位置較為偏遠(yuǎn)的宅地以及條件一般的商辦地塊流拍較多。
事實(shí)上，企業(yè)手中的現(xiàn)金決定了土地市場(chǎng)的熱度。流拍地塊出現(xiàn)的背后，是主流房企越發(fā)謹(jǐn)慎的拿地心態(tài)。
受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，一些主流房企拿地意愿不強(qiáng)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，銷售額3000億元以上的7家房企中，僅綠地控股、中國恒大3月單月同比為正，其余5家中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展3月單月拿地額同比均下滑。
土地市場(chǎng)的走勢(shì)已現(xiàn)分化。馬千里表示，隨著房企融資環(huán)境收緊，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。在大多數(shù)房企資金流不充裕的情況下，吸引力不大的地塊較此前更易流拍。
近三成高價(jià)地未入市 拿地須謹(jǐn)慎
這個(gè)春天，雖然偶有地塊流拍，但主流房企對(duì)核心城市、優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)搶依然激烈，近期土地市場(chǎng)涌現(xiàn)多宗高價(jià)地。
而在這個(gè)快周轉(zhuǎn)開發(fā)的時(shí)代，高價(jià)地一定程度上拖了企業(yè)后腿。
馬千里介紹，近兩年，2016年、2017年成交的一大波高價(jià)地集中入市，考慮到政府“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控預(yù)期不變，大部分城市限價(jià)持續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，典型一二線城市中，已經(jīng)入市的高價(jià)地僅有四成能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。
其中，天津和上海兩城盈利的高價(jià)地比重僅有四成，而南京、合肥、杭州和北京等城市更低，高價(jià)地的盈利占比僅有三成，有七成高價(jià)地面臨虧損。
“尤其是杭州和北京，兩城市有高度的相似性，房?jī)r(jià)均在2015、2016、2017年上半年經(jīng)歷了高速上漲�！瘪R千里表示，當(dāng)時(shí)大部分房企去庫存取得了階段性成果，對(duì)樓市充滿信心，補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，拿地有些“不計(jì)成本”、缺乏理智，因此2017、2018年誕生了許多區(qū)域性高價(jià)地，這一波高價(jià)地上市正好趕上嚴(yán)苛的限價(jià)調(diào)控，因此項(xiàng)目大多難逃虧損的命運(yùn)。
目前典型一二線城市中，仍有近三成高價(jià)地還未入市。
譬如，2017年北京出讓一宗地，成交樓板價(jià)58080元/平方米，商品住房需滿足“9070”政策，且銷售均價(jià)不超過89068元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過93521元/平方米。由于盈利空間不足，至今尚未入市。
上海靜安中興高價(jià)地，2016年融信以100218元/平方米的樓板價(jià)拿下這宗土地，但3年半的時(shí)間過去，依然尚未入市；南京高價(jià)地，葛洲壩南京中國府也依然未入市。
此外，在杭州西湖、江干、上城等區(qū)域亦有部分未入市的高價(jià)地。上述地塊樓板價(jià)接近或超4萬元/平方米，這一價(jià)格接近或超過當(dāng)時(shí)周邊同類項(xiàng)目的售價(jià)。
“這類地塊單價(jià)過高，參照周邊同等類型項(xiàng)目銷售價(jià)格，造價(jià)加成本之和占房?jī)r(jià)的比重也趨于高位。”馬千里指出，在當(dāng)前較為嚴(yán)苛的限價(jià)背景下，這類高價(jià)地入市的盈利空間不大，大概率面臨虧損的命運(yùn)。這類單價(jià)極高的高價(jià)地入市周期預(yù)計(jì)將超2年。
高價(jià)地往往意味著項(xiàng)目盈利空間難有保障，房企在高成本進(jìn)入時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎。對(duì)于地價(jià)較高的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，可適度考慮，但要充分考慮企業(yè)的現(xiàn)金流。 文/陽葉萍
來 源： 北京晚報(bào)
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