22日上午,廈門市迎來今年首場(chǎng)土地拍賣會(huì),位于思明區(qū)的2020P01地塊,引來中海、綠城、金茂等十幾家企業(yè)爭(zhēng)奪,最終,這一地塊被上海泰鳴貿(mào)易有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上海泰鳴”)以103.55億元拍得。但隨后,圍繞著上海泰鳴與中駿集團(tuán)的關(guān)系,以及雙方是否涉及“圍標(biāo)”等話題,引起激烈爭(zhēng)論。
23日,記者就此事采訪了廈門市自然資源和規(guī)劃局下屬的廈門市土地發(fā)展中心,該中心負(fù)責(zé)土地出讓具體工作,中心相關(guān)科室的工作人員認(rèn)為,“圍標(biāo)”的猜測(cè)不太符合邏輯,把地價(jià)抬升上去,對(duì)企業(yè)沒有好處。
土拍是否“圍標(biāo)”引關(guān)注
這場(chǎng)土拍,廈門市共拿出三個(gè)塊地,位于廈門島內(nèi)的2020P01地塊引起了最多關(guān)注,吸引了深圳平安、上海泰鳴貿(mào)易、中駿、杭州建杭、中海、融創(chuàng)、綠城、金茂14家企業(yè)參與拍賣。
2020P01地塊的起拍價(jià)為72億元,起拍樓面地價(jià)35182元/平方米,經(jīng)過一個(gè)半小時(shí)的競(jìng)拍,該宗地最終由上海泰鳴拿下,成交價(jià)為103.55億元,折合樓面價(jià)為50599元/平方米,溢價(jià)率為43.8%。這幅地塊成為廈門有史以來首個(gè)百億“地王”,刷新了廈門土地出讓的總價(jià)和單價(jià)記錄。
眾多知名房企參與競(jìng)拍,卻由上海泰鳴、這家名不見經(jīng)傳的企業(yè)拍得,讓市場(chǎng)有些意外。天眼查數(shù)據(jù)顯示,上海泰鳴成立于2020年4月9日,公司類型為有限責(zé)任公司(港澳臺(tái)法人獨(dú)資),所屬行業(yè)為批發(fā)業(yè),經(jīng)營(yíng)范圍包括建筑材料銷售、金屬材料銷售、五金產(chǎn)品零售和市場(chǎng)營(yíng)銷策劃。
之后,多家主流媒體對(duì)上海泰鳴的股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了溯源查詢,發(fā)現(xiàn)上海泰鳴與參與本次拍賣的中駿集團(tuán)存在關(guān)系。上海泰鳴由達(dá)源國(guó)際有限公司100%控股,后者是一家在香港注冊(cè)的公司,而根據(jù)香港公司查冊(cè)中心數(shù)據(jù),達(dá)源國(guó)際有限公司的股東為悅泰發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“悅泰發(fā)展”)。悅泰發(fā)展則為中駿集團(tuán)的“馬甲”公司,公開信息顯示,中駿集團(tuán)曾多次以悅泰發(fā)展的名義在公開市場(chǎng)拿下多宗土地。
不過,中駿集團(tuán)22日卻對(duì)多家媒體表示,沒有拿下“地王”,與拿地方上海泰鳴沒有關(guān)系。
今年4月10日前后,上海土地市場(chǎng)曝出,中海地產(chǎn)等公司疑似涉嫌“圍標(biāo)”,中海上海公司總經(jīng)理崔帥被上海市公安局經(jīng)偵隊(duì)采取刑事強(qiáng)制措施,萬科和華潤(rùn)置地相關(guān)拿地人士也在接受有關(guān)部門調(diào)查。媒體推測(cè),該事件的起因,是今年3月31日上海虹口區(qū)一個(gè)地塊的出讓,當(dāng)時(shí),上述三家均可以參與后續(xù)的拍賣環(huán)節(jié),但最后只有中海地產(chǎn)舉牌,萬科和華潤(rùn)置地選擇“沉默”,中海地產(chǎn)以34.3億元的起拍價(jià)拿下這個(gè)寸土寸金的地塊。
這一事件后,媒體對(duì)土地拍賣市場(chǎng)疑似的“圍標(biāo)”行為頗為關(guān)注。此次廈門“地王”拍賣,中駿與疑似“馬甲”公司共同參與競(jìng)標(biāo),部分媒體就質(zhì)疑是否有“圍標(biāo)”行為的存在。
廈門市自然資源和規(guī)劃局在該地塊的出讓公告中明確,競(jìng)買申請(qǐng)人之間不得私下串通,采取“圍標(biāo)、串標(biāo)”等方式排擠其他競(jìng)買申請(qǐng)人、干擾拍賣活動(dòng)、破壞公平競(jìng)爭(zhēng)、謀取不當(dāng)利益等。如有上述行為,一經(jīng)查實(shí)出讓人將取消競(jìng)得人的競(jìng)得資格,解除出讓合同,無息退還土地出讓價(jià)款,競(jìng)買保證金不予退還。并且將該企業(yè)列入誠信黑名單,限制其及其關(guān)聯(lián)企業(yè)(指與該企業(yè)具有直接或間接控股關(guān)系的企業(yè))今后不得參與廈門市土地礦產(chǎn)資源交易市場(chǎng)拍賣活動(dòng)。
工作人員認(rèn)為邏輯不通
23日,廈門市土地發(fā)展中心相關(guān)科室的工作人員對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱,競(jìng)標(biāo)人都是按照程序要求進(jìn)行選拔,符合條件的才能參加。對(duì)于有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè),能否同時(shí)參與競(jìng)拍,他需要進(jìn)一步確認(rèn)下拍賣規(guī)則,他們也沒有對(duì)參與企業(yè)之間的關(guān)系進(jìn)行調(diào)查,但每個(gè)企業(yè)都是符合條件的。
至于是否涉嫌“圍標(biāo)”,這名工作人員說:“我早上有看到過報(bào)道,但覺得從邏輯上是不通的。一家公司拉了幾家‘馬甲’公司共同來圍標(biāo),把地價(jià)抬上去,那什么公司會(huì)有這種考慮,把自己的拿地成本抬上去呢?這對(duì)他們有什么好處?”
另一個(gè)引起質(zhì)疑的是,媒體報(bào)道稱,“從整個(gè)土拍過程來看,中駿和上海泰鳴叫價(jià)也是最積極的!眻(bào)道稱,2020P01地塊起拍價(jià)72億元,中駿一上來直接報(bào)到90億元,隨后融創(chuàng)報(bào)價(jià)91.35億元,不久中駿報(bào)價(jià)93億元,隨后上海泰鳴報(bào)價(jià)95.25億元,鑫萬豪報(bào)價(jià)95.4億元,上海泰鳴報(bào)價(jià)98億元,鑫萬豪報(bào)價(jià)98.25億元,上海泰鳴報(bào)價(jià)突破100億元,最終上海泰鳴以103.55億元競(jìng)得2020P01地塊,溢價(jià)率達(dá)到了43.8%。
該工作人員卻稱,拍賣現(xiàn)場(chǎng)的應(yīng)價(jià)情況與媒體報(bào)道的內(nèi)容有出入,中駿只有在一開始有應(yīng)價(jià),之后都是上海泰鳴與另一家企業(yè)在應(yīng)價(jià)。
23日,中新經(jīng)緯客戶端還就此事致電廈門市自然資源和規(guī)劃局辦公室,工作人員稱將會(huì)向相關(guān)科室反映,截至發(fā)稿,中新經(jīng)緯記者暫未獲得回應(yīng)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,廈門“地王”土拍過程應(yīng)該不涉嫌“圍標(biāo)”,該地塊溢價(jià)率已超過40%,沒有人會(huì)圍出這么高的溢價(jià)率。如果真的有“圍標(biāo)”,也只能說沒有成功。
根據(jù)出讓公告,2020P01地塊宗地內(nèi)商品住房的銷售均價(jià)不得超過70800元/平方米,地價(jià)與售價(jià)的價(jià)差在20000元/左右。張大偉認(rèn)為,加上稅費(fèi)、建安等成本,這個(gè)項(xiàng)目想要盈利還是有些困難,如果市場(chǎng)較好的話,可能會(huì)達(dá)到微利狀態(tài)。
雖然上海泰鳴背后的股權(quán)關(guān)系仍然成謎,但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為, 當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段后,百億“地王”的真正買主會(huì)浮出水面。企業(yè)選擇由一家“馬甲”公司出面拍賣土地,也是常見的操作方法,尤其是遇到“地王”這種敏感項(xiàng)目,容易招致相關(guān)部門的監(jiān)管,“馬甲”公司出面更為低調(diào)。
張大偉預(yù)測(cè),超100億元的地價(jià)款,對(duì)很多企業(yè)來說都是一筆巨額開支,單一企業(yè)很難能應(yīng)付過來,未來不排除多家企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的可能。
來源:中新經(jīng)緯APP
編輯:wangdc