2020年4月19日，大唐財富云理財嘉年華盛大開幕，40余位中國頂尖經(jīng)濟學(xué)家及各領(lǐng)域投資專家，歷時22天，通過16場專題節(jié)目為投資者指點經(jīng)濟大勢，聚焦投資市場！

　　4月20日，大唐財富云理財嘉年華邀請到了著名經(jīng)濟學(xué)家、中國金融40人論壇創(chuàng)始成員、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授，鐘偉教授就地產(chǎn)投資的未來趨勢，給出了自己的論斷。

　　中國步日本房地產(chǎn)后塵？

　　很多人說中國是不是會步日本的后塵，因為日本曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫是吧？那隱含的背景是什么？日本很不幸，真的日本很不幸嗎？日本很幸運。到目前為止，日本的人均壽命在全球跟瑞士一樣是排在前列的，如果中國到最后能達到日本那么高的人均GDP，那么高的人均壽命，那么高的社會的經(jīng)濟的發(fā)達程度的話，對中國來講，這不是一個不好受的事情，而是一個很難達到的水平。

　　中國會進入到經(jīng)濟長期負(fù)增長、人口負(fù)增長嗎？你在未來的5到10年，肯定是看不到這種情形的。日本的這種情況不是中國難以復(fù)制，在全球都找不到第二個例子。這么說的人你不僅低估了日本，而且誤解了日本。

　　房子多or少，數(shù)據(jù)說話

　　中國的家庭的情況日益的小型化，比如說以前2000年以前，一戶家庭大約有3.2到3.3個人，就是父母可能還帶著一個大孩子，現(xiàn)在的一個家庭其實三個人不到，兩個人多一點，那就是一對父母都不一定生育一個孩子，有可能都沒有孩子，所以家庭是在小型化的。同時，套戶比大概是在1.07，就是一戶家庭大約擁有1. 07 套房子，那就戶戶有房了，你還買房干什么？房屋肯定是供應(yīng)過剩了，按照套戶比來這么理解。這種理解，從數(shù)據(jù)上來講首先1.07套，即便它是一個真實的數(shù)據(jù)，跟西方國家來比的話，也并沒有到達一個應(yīng)該到達的高度。

　　西方國家現(xiàn)在套戶比應(yīng)該是1.15到1.2之間吧。如果說一個家庭擁有1.2套房，擁有的多出來的那個0.2套房是有用途的。一部分房子處于維修狀態(tài)，因為房子并不是時刻都適合居住的，房屋是需要維護的，一部分房子處于出租狀態(tài)，如果沒有人擁有多套房，那出租屋從哪兒來？出租屋那就都是政府給的了，但其實政府是給不了那么多出租屋的，還是需要具有多套住宅的人，把它的住宅租出去。所以套戶比超過 1 的原因就是有一部分房源是用來出租的。

　　我們買了房之后是始終在換房的，比如說西方大概住房的更新率大概在4%到5%之間，也就是一百戶人家，有4到5戶人家他們在換房的，換房的時候?qū)嶋H上我要賣了舊房去換新房，我賣了這兒的房換那兒的房，諸如此類的。所以因為有這個維護的需求，有換房的需求，有出租的需求什么的，套戶比其實都是比1要高的，我們應(yīng)該放心地理解1.07套的戶均，并不意味著房屋就夠了。

　　房地產(chǎn)政策解讀：

　　這么長時間以來，中國政府對房地產(chǎn)基本上采取一個相對抑制的政策，早年的時候是抑制需求，后來抑制供給，目前在賣房你也很困難，買房你也很困難，所以你很少看到一個市場同時抑制供給和需求，而且給出了非�？量痰闹T多的購房約束的條件。

　　疫情之下，中國的房地產(chǎn)的變化有幾點是需要關(guān)注的，第一點就是我們需要理解，“房住不炒”是一個長期的策略，所以從頂層的政策來講，要顯著放松不可能，從下層和基層來講，有一些政策的微調(diào)趨于溫暖是有可能的。

　　“房住不炒”是 在2016年底中央經(jīng)濟工作會議確定的措施，在2017年3月份開始實施至今，時間已經(jīng)比較長了，這也是堅持得比較長的一個措施，三年多了。“房住不炒”的政策我們需要理解，不會因為疫情、不會因為以后的刺激經(jīng)濟而有根本的變化，對這個不要抱過高的奢望。

來源：中新網(wǎng)

編 輯：chenhong