12日,中金公司研究部董事總經(jīng)理、首席中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析師易峘在中金公司媒體講堂直播活動(dòng)中表示,中國(guó)城鎮(zhèn)“有效”存量住房并未過剩,大城市高質(zhì)量住房和政府補(bǔ)貼住房?jī)蓚(gè)方面都有較大缺口。
根據(jù)中金房地產(chǎn)組測(cè)算,2017年末中國(guó)城鎮(zhèn)住房總存量261億平方米,共計(jì)2.7億套(不含集體宿舍)。家庭戶(不含集體戶)戶均住房1.13套,其中城區(qū)僅1.07套。
易峘認(rèn)為,戶均1套房并不表示“充足”。市場(chǎng)上需要一定比例的冗余住房為家庭換房找房提供選擇,否則房?jī)r(jià)將不斷上漲。這一合理的冗余比例(或稱自然空置率)一般至少不低于10%。因此,中國(guó)城鎮(zhèn)范圍戶均住房套數(shù)基本合理,而城區(qū)仍略有不足。
易峘分析稱,在過去十年中,由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程快于住房?jī)粜略鏊俣龋ㄐ陆p拆除),戶均指標(biāo)呈下降趨勢(shì)(2010年普查時(shí)城鎮(zhèn)和城區(qū)分別為1.16和1.09)。與此同時(shí),存量住房中78%為6層及以下建筑(21%為平房),這其中絕大部分沒有電梯;16%的住房無(wú)廚房或衛(wèi)生間(美日等發(fā)達(dá)國(guó)家該比例接近0);15%建于1990年以前。此外,存量住房套型結(jié)構(gòu)偏小,一居和二居室占比達(dá)62%,而四居室及以上占比僅7%。居住條件差的問題對(duì)于流動(dòng)人口而言更為突出,農(nóng)民工居住設(shè)施(如獨(dú)用廁所比例)近年來雖有一定程度的改善,但與城鎮(zhèn)居民相比仍然存在明顯差距。這不僅預(yù)示著大量的拆除、改建,也意味著巨大的潛在改善型需求。
此外,易峘表示,中國(guó)的保障房制度設(shè)計(jì)仍處在初期階段,存在供給短缺、市場(chǎng)化程度低、維護(hù)管理與退出機(jī)制不清晰等問題。城市資源分布不均,供求矛盾推升房?jī)r(jià)和其他生活成本;擁堵、污染等隱性生活成本高企。抑制人口聚集,且導(dǎo)致大城市醫(yī)療教育等關(guān)鍵資源在人均角度反而更低。
易峘認(rèn)為,在短期“六保”、長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型的需要之外,在當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境下,推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化具有宏觀調(diào)控需求以外的“緊迫性”。除了短期“疫后重建”和長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型之外,大力推進(jìn)以上兩項(xiàng)“補(bǔ)短板”的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)也是幫助理順中國(guó)當(dāng)前面臨的多重中期矛盾的“一石多鳥”之策,而當(dāng)前正是實(shí)施相關(guān)改革的關(guān)鍵時(shí)間窗口。
來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
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