今年1月，世邦魏理仕發(fā)布了《2020年中國區(qū)房地產市場展望》，并以17個內地主要城市為樣本，分析了2019年全國寫字樓市場情況。數據顯示，全國寫字樓租金指數同比下跌1.8%，其中一線城市的寫字樓租金增長率均呈負增長態(tài)勢。在空置率方面，截至2019年末，17城寫字樓平均空置率高達21.7%，而2020年全國寫字樓的整體空置率或將達到25%的水平，其中15個一線、新一線及內地主要城市的空置率將達到歷史之最。
其中深圳的寫字樓空置率更躍居一線城市首位。另據戴德梁行數據顯示，一季度深圳寫字樓空置率為24.6%，環(huán)比上升2.6%，遠高于上�？罩寐�21%，北京13.8%，廣州5.2%。
深圳，年輕且富有創(chuàng)造力，如今已成為中國最具變革精神的科技搖籃城市，但是疫情沖擊下，不少中小企業(yè)經營壓力增大，現(xiàn)金流緊張，引發(fā)了退租浪潮。與此同時，大企業(yè)也開始有選擇性的收縮租賃面積或者延期更換租賃之地。
（數據來源：戴德梁行）
深圳寫字樓空置率創(chuàng)新高
在按照“十三五”規(guī)劃綱要實施產業(yè)振興以來，深圳已形成了“四大支柱、七大戰(zhàn)興、六大未來”為架構的產業(yè)格局，并為此出臺了一系列政策。正是這些優(yōu)惠政策的落地，為深圳的產業(yè)崛起奠定了堅實基礎。深圳在金融、物流、文化及相關、高新技術等四大支柱產業(yè)中，孵化了一大批500強企業(yè)，包括平安、招商、華為、騰訊等。而大疆、華大基因等智能制造、生物科技創(chuàng)新企業(yè)更是深圳未來的產業(yè)希望。
然而從微觀環(huán)境來看，受經濟下行和疫情影響，不少中小微企業(yè)因市場需求低迷不堪經營與現(xiàn)金流重負，紛紛退租節(jié)流；部分大型企業(yè)通過縮減辦公面積或暫緩租賃延長抗風險周期；聯(lián)合辦公和包租公司則選擇大面積撤退。多重因素疊加，導致深圳寫字樓市場也面臨著退租壓力。
例如曾獲得IDG資本、華住酒店集團及萬科商業(yè)地產3000萬A輪融資的深圳本土聯(lián)合辦公空間思微SimplyWork，已經被優(yōu)客工場收購。其在南山科技園的5家店，至今僅剩下一家。且租金從節(jié)前1500元/個/月降至1200元/個/月，下調也抵擋不了退租情況。
而在深圳車公廟，不少寫字樓也面臨著空置率增高的難題。有業(yè)內人士直言：“大多是中小微企業(yè)，受到疫情影響，導致生意不佳，不得不退租來抵抗行業(yè)寒冬，”
戴德梁行研究院副院長、華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端表示，“目前金融、專業(yè)服務以及中小規(guī)模科技公司等換租擴租需求相對謹慎，有實力的科技公司則在更長的免租期、更高的租金折讓以及更低的租金報價等方面爭取更多權益�！�
如何提升存量物業(yè)價值？
不斷走高的空置率，導致開發(fā)商為了挽留租戶不得不下調租金。與此同時，則是租戶對市場租金接受的能力變低，希望租金能更加實惠，雙方進入了價格博弈戰(zhàn)。
戴德梁行數據顯示，羅湖區(qū)的需求持續(xù)外流，再加上個別商務空間運營商租約到期，空置率達到14.98%，租金則下降至每月每平方米206.58元。福田區(qū)也在市場競爭加劇背景下租金下降至每月每平方米261.95元，空置率為16.04%。而南山區(qū)的空置率上行至34.85%，租金同樣下降至每月每平方米213.94元。
戴德梁行指出，盡管項目延期概率大增，但未來五年持續(xù)高供應的趨勢不改，在需求放緩的背景下，年內深圳甲級寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率也恐將再度上探。
2020年將是風險與機會并存的一年，寫字樓議價窗口期出現(xiàn)。對于開發(fā)商而言，如何在租金下行中，保證盈利能力，又能避免去化難題，在高供應中生存下來顯得尤為重要。
第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部高級董事黎青山指出：“現(xiàn)在開發(fā)商打造寫字樓硬件配置都是大同小異，但軟件配置上，會更加看重人性化的定制服務，為不同租戶提供細致服務。像是增加寫字樓對環(huán)保、人文關懷方面�！�
以國內高端空間產品打造運營商BEEPLUS為例，憑借其多年積累的出色的空間產品打造能力和業(yè)界口碑，其自2019年初推出了為企業(yè)客戶提供從選址、設計、建設到后期運營管理一站式全方位解決方案的“大中企業(yè)定制及樓宇托管業(yè)務”，該業(yè)務不僅服務于眾多如鉑濤集團、鷗翎投資、元氣森林、小馬智行等企業(yè)總部自用的辦公空間，還與華潤置地、珠海大橫琴、瑞思集團等地產公司合作，為提升新建物業(yè)與存量物業(yè)的價值提供了全新的解決方案。
以BEEPLUS和瑞思集團合作的項目“瑞思&BEEPLUS空間”為例，該項目位于深圳寶安玖悅雅軒商業(yè)裙樓1層及3-5層，建筑面積近10000平方米。BEEPLUS提供了從設計、建設到后期運營管理的一站式空間定制服務。
該項目采用了“美式小鎮(zhèn)”的主題設計風格，依托于BRING LIFE INTO WORK的辦公空間打造理念和“外景內移”的設計手法，將街景融入到空間內部，并配置有社交大堂、靈活辦公區(qū)域、企業(yè)專屬辦公區(qū)域以及跨越三層樓的旋轉滑梯和多元化的生活配套，成為寶安中心區(qū)的標志性辦公空間項目。
該項目去年10月開始對外預招商，首期位于三樓的辦公空間去化迅速，諸多新經濟、互聯(lián)網科技、電子商務等領域創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)紛紛入駐，隨后開放的四、五層空間也備受追捧。戴德梁行數據顯示，目前寶安區(qū)寫字樓平均租金是178.62元/平方米/月，據悉，該項目的投資回報率遠遠高于周邊物業(yè)水平。
BEEPLUS為開發(fā)商提供物業(yè)增值的新思路，為存量辦公空間創(chuàng)造了“第二次”生命，助力開發(fā)商在當前的市場環(huán)境中取得優(yōu)勢。
“空間定制及樓宇托管”解決行業(yè)痛點
第一太平戴維斯數據顯示，今年一季度金融、TMT及房地產領軍企業(yè)需求持續(xù)，但商務中心及共享辦公空間行業(yè)租戶需求增長承壓，市場呈現(xiàn)分化格局。
黎青山表示：“深圳寫字樓市場有韌性，租金比廣州高，但是北京上海低。從抗壓能力來看很強，而且需求很強，加上會有越來越多企業(yè)在深圳設立大灣區(qū)總部，這些需求都會支撐深圳寫字樓市場的發(fā)展。”
因此，對于開發(fā)商而言，如何打造租戶真正喜愛的辦公產品已經是寫字樓競爭的核心要素了。市場機構調研發(fā)現(xiàn)，由于大中型企業(yè)對品質的把控和整體流程的管理要求遠高于一般水平，且市場消費更加理性，因此中高端空間定制業(yè)務的準入門檻較高。
BEEPLUS的優(yōu)勢就是為企業(yè)客戶提供從選址、設計、建設到運營管理的全流程一站式服務，解決了傳統(tǒng)辦公空間定制領域的痛點，讓業(yè)主無需再面對各個環(huán)節(jié)的眾多供應商，同時針對幾乎已成行業(yè)慣例的超時、超支問題，提出了項目“0”延誤，工程“0”追加的業(yè)界全新標準，極大地減少了企業(yè)客戶的時間與資金成本，同時確保項目的還原度和品質，真正實現(xiàn)“空間定制”的初衷。
BEEPLUS設有業(yè)內首個自有的“設計研究院”，并且設計師多來自于Gensler、5+Design、RTKL、隈研吾建筑事務所等國內外著名的建筑和設計事務所。兼具國際化視野與專業(yè)化能力的設計師，將BEEPLUS“BRING LIFE INTO WORK”的辦公空間設計理念融入到空間產品的每一個細節(jié)之中，在辦公室中設置了音樂吧、冥想室、自助飲品長廊、午休艙等生活化場景與元素，為用戶提供前所未有的、面向未來的工作方式和辦公體驗，并實現(xiàn)空間運營商、物業(yè)業(yè)主、辦公用戶的多方共贏。
憑借國際化的設計能力、嚴苛的質量管控標準、快速的交付效率、精細化的運營水平，以及更具競爭力的綜合成本管控能力，BEEPLUS正在迅速提升大中企業(yè)定制及樓宇托管業(yè)務的市場份額，并開始全面布局國內一線城市、準一線城市和粵港澳大灣區(qū)。據悉，BEEPLUS在 2020年第一季度的合同簽約金額已達1.5億元，超越去年全年營收規(guī)模，凸顯出巨大的市場需求和增長潛力。
