近日，自然資源部發(fā)布《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》稱，在工作中，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
這一“官宣”，讓很多購買了小產權房的置業(yè)者的幻想徹底破滅。
“小產權房”其實并非法律概念，是人們約定俗成的稱謂。通常是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以有時也叫“鄉(xiāng)產權”。
如是研究院的一份數據顯示，包括小產權房在內的全國所有城鎮(zhèn)住房面積為298億平方米，其中小產權房面積為73億平方米，占比達到24%，僅次于占比38%的商品房面積。
接受記者采訪的專家認為，在普通商品住宅價格高企的今天，小產權房因成本和價格較低廉受到歡迎，但與現行法律相悖。然而，如果將小產權房項目都拆除，不但浪費資源，還會激化矛盾。如何妥善對待和處理小產權房問題，成為各級政府亟須解決的一個難題，考驗政府管理智慧和執(zhí)政能力。
小產權房野蠻生長 法律糾紛屢見不鮮
因兒子要結婚，來自陜西省西安市的孔女士經人介紹，購買了西安市昆明路銘景新城小區(qū)一套128平方米的房子，總價僅53萬元。因為是小產權房，所以價格便宜，孔女士沒多做考慮就買了。之后，孔女士去售樓部領鑰匙，卻獲知房子被同時賣給了別人。
西安另一處小產權房也產生了糾紛。
西安灃東新城三橋街道辦紅光路社區(qū)賀家村加貝花園小產權房，因為小區(qū)沒有五證，自來水公司無法接接通管線，因此一直使用黑井水。置業(yè)者對此頗有微詞。
《法制日報》記者梳理公開資料發(fā)現，類似場景曾在全國多地上演。
房價長期快速上漲，遠遠超出了當地一般就業(yè)人員的收入水平，而在經濟適用房、廉租房無法滿足住房需求的時候，小產權房如雨后春筍般出現。然而，圍繞小產權房買賣、確權和征收等糾紛也時常發(fā)生。
2019年11月，深圳市龍華區(qū)法院開庭審理一起侵權責任糾紛案。選用某小產權房的陳某某，請求非法占有該房屋的史某騰空房屋并進行侵權賠償。審理后，因陳某某無證據證明其合法享有涉案房產的產權，且無證據證明其實際占有使用該房產，法院最終裁定駁回陳某某的起訴。
實際上，在政策層面，有關部門一直維持對小產權房違法的界定。
從1999年到現在，有關部門三令五申，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。
然而，小產權房并沒有因為政策的高壓而偃旗息鼓，各地小產權房的規(guī)模反而越來越大。
據北京市人大常委會立法咨詢專家胡功群介紹，小產權房久禁不絕，反映了中國房地產市場某種不能自圓其說的扭曲狀態(tài)。目前，一些城市的房價已經完全脫離了居民真實的購買力，導致人們對合法建筑望“房”興嘆。因此，價格遠低于商品房的違法小產權房，也就成了一些低收入群體無奈的選擇。
有業(yè)內人士稱，雖然國務院住房建設管理部門三令五申，要求各級地方政府加快處理小產權住房問題。由于小產權房中有很大比例是鄉(xiāng)、村政府組織開發(fā)的，因為有基層政府參與其中，處理起來也非常棘手。如果沒有基層政府參與默許，小產權房的開發(fā)、建設、交易、轉手等環(huán)節(jié)不會如此順利。
北京律師肖東平說，不少人私下里買賣小產權房，但無論是買方還是賣方，所簽訂的合同契約根本就不算數，碰上打官司連立案都難。除了不能得到法律的保障外，購買小產權房還會帶來一些后續(xù)的法律糾紛，如建筑質量、消防安保、售后維護和物業(yè)管理難以保障；存在違建、爛尾的風險；無法辦理抵押貸款；沒有轉讓、繼承、處分、拆遷收益等權利。
“轉正”傳言此起彼伏 “違法”界定至今未變
據媒體報道，小產權房在深圳、東莞、北京的總量占全國的60%以上。
對于大多數購買了小產權房的人來說，他們一直希望小產權房能夠盡快“轉正”。
事實是，關于小產權房“轉正”的傳說一波又一波，最終卻都是臆想。
2013年11月12日，十八屆三中全會審議通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱“決定”)。決定指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。
此后，關于小產權房“轉正”有望的消息引發(fā)社會廣泛關注。但隨后的事實證明，這是人們對決定的誤讀。
安徽財經大學法學教授張運書認為，盡管決定明確農村集體經營性用地是允許被出讓、租賃、入股的，但并不意味著小產權房“轉正”的曙光已經出現。因為根據上述決定，能進行交易的僅僅為經營性用地，而更多的小產權房是農村宅基地，并不屬于經營性用地。
2017年8月28日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部公布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，決定在全國第一批13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。
此次集體建設用地建設租賃住房試點，被部分人視為小產權房“轉正”的一種信號。
但實際上，兩部門試點方案說得很清楚，集體建設用地建設的租賃住房，需要履行項目報批程序，健全集體建設用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關建設標準，全套手續(xù)幾乎跟商品房開發(fā)建設相近。
2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關于修改《中華人民共和國土地管理法》的決定，新土地管理法于2020年1月1日起施行。
新土地管理法刪除了原法第四十三條關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定，破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。
有人解讀稱，國家主動放棄對土地交易一級市場的絕對壟斷，中國的房產從此沒有“大產權房”和“小產權房”的區(qū)別，小產權房的問題迎刃而解。
如今，自然資源部在5月14日下發(fā)的《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》中，重申小產權房不能通過登記將違法用地合法化。
如此一來，購買了小產權房的置業(yè)者的幻想徹底破滅了。
同地同權公平競爭 違法行為不能免責
近兩年，拆除整治違法建筑的風暴席卷全國，城市干凈多了，也亮堂多了，很多集貿市場被拆掉了，街邊的私搭亂建也沒有了。
但是對小產權房的整治，除了部分山區(qū)的小別墅群被推光之外，大量的城區(qū)小產權房還沒有什么動靜。
在中南財經政法大學教授郭澤強看來，小產權房問題，拖不過去、繞不過去，已經到了必須解決的地步。解決小產權房問題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現實，還要面向中國房地產市場以及土地制度的未來，要有大智慧和大格局，而不是重復過去嚴厲而無用的老調。從技術層面而言，只解決“存量”，不再產生新的“增量”，通過彌補相關手續(xù)的方式，讓這些“非法建筑”正式進入主流的住房體系。
《法制日報》記者采訪得知，補繳土地出讓金，解決小產權房的歷史遺留問題，并非沒有先例。
日前，在南京市大型小產權房項目七彩星城小區(qū)，多位業(yè)主接到通知，可更換購房合同及辦理銀行按揭等手續(xù)。由于該項目在開盤建設時土地性質是集體土地，這也意味著小產權房順利實現“轉正”。
中國政法大學不動產與金融研究中心執(zhí)行主任席志國認為，解決小產權房的問題，根本上還是要進一步推進集體土地改革，使集體土地使用權能夠進入市場，從而能夠和國有土地一樣，同地同權，在同一基礎上進行公平競爭，這樣小產權房的基礎就不存在了。
事實上，新土地管理法已經允許集體建設用地使用權出讓。席志國建議，下一步應當就集體土地使用權如何出讓進一步完善，徹底解決小產權房問題。
對于已經建設的小產權房，席志國主張依照不同的情形進行處理。
“對于那些嚴重違法，建立在集體農業(yè)用地上的未辦理過農用地轉建設用地相應審批程序的，必須要予以嚴格處理，即通過拆除恢復土地原狀的方法予以糾正，絕對不能將其進行合法化，否則不但嚴重違反了國家保護耕地的基本政策，而且也會使法律形同虛設，失去了法律的權威�！毕緡f，“對于那些符合國家建設總體規(guī)劃，使用的也是建設用地所建造的小產權房，則在符合新土地管理法的條件下予以合法化，對其進行相應的產權登記，但是由于其在建造時行為的違法性則不能予以免責，仍然應當通過行政處罰等方式予以處罰�！�
來源：法制日報
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