出現(xiàn)新房、二手房價格倒掛現(xiàn)象,表明房地產(chǎn)市場還沒有完全步入良性循環(huán)軌道。如果從“房住不炒”定位出發(fā),樓市調(diào)控工具箱中最具針對性的措施,不是同時抑制改善性需求的限購,更不是導(dǎo)致新房、二手房市場價格倒掛的限價,而是切實抑制炒房的限貸和限售。同時,滿足剛需和改善性需求,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
據(jù)報道,近日某地一個樓盤959套預(yù)售房迎來超過5萬人參與認籌搖號。報道稱,當?shù)匦路夸N售搖號參與度如此之高,一是因為常住人口增長較快,導(dǎo)致剛需增加;二是由于新房限價,但二手房則沒有限價,所以“買到就是賺到”。
自2016年9月30日啟動本輪樓市調(diào)控以來,在3年多時間內(nèi),數(shù)百座城市先后推出數(shù)以百次的調(diào)控措施。一方面,這終結(jié)了調(diào)控前各地房價暴漲、一些城市同比漲幅持續(xù)超過50%以上的局面。另一方面,出現(xiàn)新房、二手房價格倒掛、“買到就是賺到”現(xiàn)象,表明房地產(chǎn)市場還沒有完全步入良性循環(huán)軌道。
直觀來看,價格倒掛現(xiàn)象確與新房限價、限購及搖號等措施有因果關(guān)系,且這些措施又不似一種市場行為。但是,啟動樓市調(diào)控也是有因才有果的,且調(diào)控是一個系統(tǒng)工程和組合拳。因此,對于其各項措施及其效應(yīng)需要做綜合性評價分析。
房地產(chǎn)市場是市場體系的一個重要組成部分,當然也需要遵循市場規(guī)律和法則。之所以出現(xiàn)價格暴漲、背離價值的亂象,恰恰是因為炒房資金流入樓市,干擾了正常的市場秩序。正因如此,中央一再強調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”,今年《政府工作報告》再次強調(diào)了“房住不炒”的定位。因此,對各項樓市調(diào)控措施及其效應(yīng)的評估,也應(yīng)該圍繞這一定位操作。
3年多來,各地的調(diào)控措施盡管各有差異,大體上涉及限購、限貸、限價、限售、限外、加大土地供應(yīng),等等。如果以限購、限價、搖號等為主要手段,看似對新房價格高漲關(guān)上了一扇門,但此舉一方面限制了部分改善性需求,因為搖號的隨機性所限,一部分人注定很難得到機會;另一方面,又為炒房賺差價打開了一扇窗。期房銷售如果兩年后建成,再用一兩年、甚至兩三年時間完成了所有手續(xù),也就熬過了限售時限,作為二手房上市就可以賺上一筆了。長期來看,這幾種調(diào)控措施顯然難以把“房住不炒”定位落實到位。而且,因為有巨大的利益,難免誘發(fā)很多以炒房為目的的購房者加入搖號的隊伍,加劇新房供應(yīng)緊張狀況,并拉抬二手房市場價格。
今年上半年,個別地區(qū)推出對樓市調(diào)控的調(diào)整措施。其中, 有些地區(qū)為刺激經(jīng)濟試圖放松調(diào)控,向市場發(fā)出錯誤信號,最終以“一日游”形式收場。海南省則在3個月前推出了包括在全省實行商品房現(xiàn)售制度、對二套及以上房實行限購等硬核措施,被認為是徹底擺脫對土地財政的依賴。從不同地區(qū)不同調(diào)控措施及其效應(yīng),以及一二手房價格倒掛、“買到就是賺到”的情況中應(yīng)該得出啟示,只有真正圍繞“房住不炒”定位研究、評估、出臺調(diào)控措施,才能有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
如果從“房住不炒”定位出發(fā),樓市調(diào)控工具箱中最具針對性的措施,不是同時抑制改善性需求的限購,更不是導(dǎo)致新房、二手房市場價格倒掛的限價,而是切實抑制炒房的限貸和限售。特別是限售,對貸款炒房和完全使用自有資金炒房,都會產(chǎn)生一定的抑制作用。關(guān)鍵是限售時限不能只是象征性的適可而止。如果借鑒海南省的做法,在以商品房現(xiàn)售制度為主的基礎(chǔ)上,將再上市時間設(shè)定為交房并取得房產(chǎn)證后至少3年以上乃至更長,同時對二套及以上房采取差異性限貸乃至限購措施,就應(yīng)該能夠有效抑制以炒房為目的的投資投機性購房,同時有效防止房價過快上漲,滿足剛需和改善性需求,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
來 源: 中國經(jīng)濟網(wǎng)
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