投資回暖之下,房企上半年拿地投資呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”曲線,百強(qiáng)房企拿地金額同比上漲和下滑企業(yè)各占一半。碧桂園、融創(chuàng)中國和萬科等頭部房企在公開市場拿地相對謹(jǐn)慎,而部分浙系房企投資則相對積極。
“頭部房企前兩個月比較謹(jǐn)慎,大企業(yè)要考慮運(yùn)營安全問題,上半年在公開市場拿地縮減,但在收并購或協(xié)議拿地方面進(jìn)行了補(bǔ)倉,整體看投資拿地力度并不弱!蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉向《證券日報》記者表示,二季度公開市場土地價格上漲之后,部分房企投資邏輯開始轉(zhuǎn)變,尤其頭部房企更關(guān)注協(xié)議拿地、舊改或者以收并購等方式增加土地儲備。
“房企有能力進(jìn)行土地?cái)U(kuò)充,一方面來源于自身較好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與穩(wěn)定的資金流動性! 貝殼研究院高級分析師表示,另一方面,上半年金融環(huán)境的相對寬松,銷售業(yè)績超預(yù)期恢復(fù),各地方政府土地政策積極等均給予房企足夠的機(jī)會和市場預(yù)期。
二三線城市成拿地主戰(zhàn)場
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年,百強(qiáng)房企新增貨值門檻達(dá)到79.6億元,環(huán)比上漲19%,同比上漲1%;百強(qiáng)房企新增總貨值近4.4萬億元,同比下降2%,總量較去年同期減少1000億元。
克而瑞地產(chǎn)研究指出,分梯隊(duì)來看,10強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的36%,同比下降7個百分點(diǎn);第二梯隊(duì)房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的25%,同比上升了6個百分點(diǎn)?傮w來看,新增土儲資源主要被20強(qiáng)房企所搶占,占比超六成,資源仍高度集中。
“從房企拿地城市來看,奧港澳大灣區(qū)和長三角兩個經(jīng)濟(jì)圈仍是房企重點(diǎn)戰(zhàn)略投資區(qū)域,TOP30主流房企投資傾向回歸二三線城市,少部分下沉到三四線城市!睆埡陚ケ硎,總體來看,二三線城市樓市市場容量高,有高周轉(zhuǎn)空間,是房企投資布局的主戰(zhàn)場。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),投資潛力大的城市、以及部分城市優(yōu)質(zhì)地塊將面臨更激烈競拍,尤其以一二線城市和長三角三四線城市最為明顯,房企“撿漏”難度持續(xù)提升。二季度金地、中海、新城在重點(diǎn)監(jiān)測城市參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)超過70次,但最終競得的概率僅有兩成左右,熱點(diǎn)地塊的競拍激烈程度可見一斑。此外,綠城、濱江、德信等浙系房企逆市在深耕區(qū)域納儲,杭州、蘇州等核心城市供地積極性也明顯提升,其中百強(qiáng)房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超七成。
頭部房企拿地另辟蹊徑
考慮到目前經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情反復(fù)帶來的不確定性,不同梯隊(duì)的房企在拿地投資上明顯態(tài)度不同,拿地方式也是各顯神通。
克而瑞地產(chǎn)指出,頭部房企因土儲貨值高、去化周期較長,且重倉一二線城市的房企持續(xù)保持理性拿地態(tài)度;第二三梯隊(duì)房企為了進(jìn)一步提升業(yè)績,納儲需求迫切,大概率會保持積極的態(tài)度。此外,中下游房企則受制于銷售、現(xiàn)金流壓力,拿地力度提升有限,必須謹(jǐn)慎拿地、控制風(fēng)險。
“對于土地市場,公司一貫保持‘且走且看’的平和心態(tài),不拿地王,不拿高價地,用頻率換概率。今年以來,公司緊抓市場窗口期,在一二線高能級城市合理增加了一些土地儲備,但整體溢價率一直保持在較低水平!饼埡瘓F(tuán)表示,具體拿地方式方面,市場特別熱時,公司會采取收并購結(jié)合TOD地鐵上蓋物業(yè)的方式來拿地。今年上半年,龍湖在土地市場累計(jì)獲得五個TOD項(xiàng)目,分布于長沙、東莞、武漢、杭州和西安,共同特征是均位于核心城市群高能級軌道交通節(jié)點(diǎn),復(fù)合業(yè)態(tài)綜合開發(fā),對開發(fā)企業(yè)綜合能力要求較高。
“頭部房企土儲規(guī)模較高,前期已有大量的土地積累,從中長期的戰(zhàn)略角度,在土地策略上主要聚焦調(diào)整空間結(jié)構(gòu)、購地成本和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。而收并購、舊改、與TOD項(xiàng)目可以利用更低的土地成本獲取更優(yōu)質(zhì)的城市資源。” 貝殼研究院高級分析師潘浩表示,更重要的是,目前境內(nèi)外金融市場對房企融資用途監(jiān)管嚴(yán)格,不得直接用于購地等行為,而在城市更新、舊改、TOD等項(xiàng)目中可以設(shè)有專項(xiàng)融資債券以及REITs等在資本市場獲取更多資金資源。
對于下半年的市場格局,克而瑞地產(chǎn)也指出,整體來看,疫情過后本輪重點(diǎn)城市加快核心地塊的出讓,對于有資金實(shí)力的企業(yè)而言是調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)、獲取核心資產(chǎn)的好機(jī)會;而對目前以“活下去”為第一要務(wù)的中小房企而言,還是應(yīng)該理性對待回溫的土地市場,以“促銷售、緊投資”為工作重心。
來源:證券日報
編 輯:chenhong