2020年開(kāi)局之初，便有諸如此類(lèi)的聲音不斷傳出：無(wú)論大小房企，抱團(tuán)取暖會(huì)成為必然趨勢(shì)。

　　過(guò)去這半年，房企間各種形式的合作相比往年確實(shí)多了不少。而合作的內(nèi)容不乏項(xiàng)目建設(shè)、土地投拓、產(chǎn)業(yè)投資、舊改市場(chǎng)等方面，多是簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

　　花樣年當(dāng)屬“抱團(tuán)風(fēng)”的代表之一。去年，花樣年已與旭輝、龍湖、平安不動(dòng)產(chǎn)等企業(yè)進(jìn)行了合作開(kāi)發(fā)操作。

　　近兩個(gè)月以來(lái)，花樣年也與中交地產(chǎn)、東原集團(tuán)、合縱文化集團(tuán)等達(dá)成了戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及信息交流、土地市場(chǎng)、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)讓、文娛設(shè)計(jì)、演藝經(jīng)紀(jì)等方面。

　　此次，花樣年又拉上了奧園，直指大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目。

　　7月26日，花樣年宣布與奧園簽約城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來(lái)，雙方將就大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目展開(kāi)合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、不斷加深和拓寬合作領(lǐng)域。

　　深圳本土房企與廣州本土房企，共同對(duì)準(zhǔn)了大灣區(qū)城市更新這一塊“大蛋糕”。大灣區(qū)，尤其是廣深，新供應(yīng)土地少之又少，城市更新已然成為房企角逐的新戰(zhàn)場(chǎng)。這是角逐之外，少見(jiàn)的合作。

　　花樣年集團(tuán)表示，本次戰(zhàn)略合作關(guān)系的建立，不僅是花樣年與奧園進(jìn)行友好合作的開(kāi)端，更是今后雙方深入合作發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。后期，雙方將發(fā)揮各自項(xiàng)目資源、運(yùn)營(yíng)管理等優(yōu)勢(shì)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享，在大灣區(qū)城市更新板塊開(kāi)展更為深入、緊密的長(zhǎng)期合作。

　　布局的互補(bǔ)

　　去年，花樣年也曾引入平安不動(dòng)產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)龍華舊改。今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，花樣年執(zhí)行董事張惠明表示，有的項(xiàng)目在中間階段引入戰(zhàn)略投資者，可提前鎖定利潤(rùn)，降低資金占用。

　　而此次合作后續(xù)會(huì)以何種方式展開(kāi)，仍無(wú)法得知。但合作的原因值得探討。

　　戴德梁行華中區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部高級(jí)董事及主管邵豐表示，奧園與花樣年合作的因素之一，可能是兩者互相想進(jìn)入對(duì)方深耕的城市，進(jìn)入自身不擅長(zhǎng)的城市。

　　舊改需要熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境、運(yùn)用人脈關(guān)系等，對(duì)于奧園而言，欲加碼布局深圳舊改市場(chǎng)，搭伙花樣年也不失為可行的方案。

　　而花樣年同樣，想要更快潛入廣州的舊改市場(chǎng)，牽手奧園也是個(gè)“抄近道”的選擇。

　　“但這個(gè)考慮的前提是雙方對(duì)等，比如說(shuō)花樣年在深圳有足夠的舊改資源，而奧園在廣州有足夠的舊改項(xiàng)目，這樣進(jìn)行合作才能夠共贏�！鄙鲜鋈耸糠Q(chēng)。

　　花樣年確實(shí)在深圳有著較為豐富的舊改資源，只是落地項(xiàng)目不多。數(shù)據(jù)顯示，截止至2019年12月，花樣年規(guī)劃土地儲(chǔ)備達(dá)3687萬(wàn)平方米，超過(guò)一半位于粵港澳大灣區(qū)，并在大灣區(qū)持有46個(gè)城市更新項(xiàng)目。

　　其中，有27個(gè)城市更新項(xiàng)目布局深圳，項(xiàng)目覆蓋深圳全市。其余分布在惠州、東莞、中山、廣州、佛山，對(duì)應(yīng)為6個(gè)、4個(gè)、4個(gè)、3個(gè)、2個(gè)。

　　花樣年大多數(shù)舊改項(xiàng)目就布局于深圳。作為大本營(yíng)所在地，花樣年的舊改經(jīng)驗(yàn)亦頗受市場(chǎng)認(rèn)可。據(jù)悉，花樣年獲取城市更新項(xiàng)目土地成本較低，目前深圳項(xiàng)目獲取的平均土地成本為14500元/平方米，低于公開(kāi)拍賣(mài)。

　　但另一邊，奧園在深圳僅有4個(gè)舊改項(xiàng)目。根據(jù)奧園2019年報(bào)顯示，這4個(gè)項(xiàng)目分別為南顯項(xiàng)目、布吉項(xiàng)目、坪山恩達(dá)項(xiàng)目、主力實(shí)業(yè)項(xiàng)目。

　　不過(guò)，深圳之外，花樣年的舊改項(xiàng)目覆蓋則顯得較為薄弱。從上述數(shù)據(jù)可以獲悉，同樣作為大灣區(qū)的兩大重點(diǎn)發(fā)展城市廣州、佛山，花樣年的舊改項(xiàng)目?jī)H有合共5個(gè)。

　　對(duì)于有著“大灣區(qū)舊改之王”野心的花樣年來(lái)說(shuō)，這樣的規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足夠。

　　年初，花樣年一管理層在接受媒體采訪時(shí)表示，由于深圳舊改推動(dòng)較慢，要把大灣區(qū)蛋糕做大，一定要進(jìn)入更多的城市，參與更多的項(xiàng)目，花樣年將針對(duì)深圳、廣州、珠海做主要突破。

　　當(dāng)時(shí)該人士表示，花樣年會(huì)從大灣區(qū)的三角地帶發(fā)展，一條線路是從深圳、東莞、惠州，另一條線路是廣州、佛山、中山、珠海，來(lái)進(jìn)行深耕，再擴(kuò)散業(yè)務(wù)。

　　奧園或是花樣年踏步于大灣區(qū)舊改線路上的好幫手。

　　以花樣年仍未布局舊改項(xiàng)目的珠海為例。近年來(lái)，奧園的身影頻繁出現(xiàn)在珠海的城市更新項(xiàng)目中，包括奧園廣場(chǎng)、翠微村、聯(lián)安村、亞仿大樓、鞍蓮路、高沙村和水翁坑村等項(xiàng)目，其在珠海的舊改實(shí)力已不容小覷。

　　據(jù)此前奧園方面介紹，其在珠海擁有10余處城市更新項(xiàng)目，是涉足珠海城市更新重要企業(yè)之一。

　　而且，奧園城市更新雖起步不久，但近些年來(lái)也加大力度延展大灣區(qū)舊改項(xiàng)目。除了“搶灘“珠海舊改項(xiàng)目之外，2014年首入佛山、2015年入局深圳、2016年進(jìn)入惠州，正一步一步地走。

　　回過(guò)頭來(lái)，觀察此前花樣年跟旭輝的合作，潘軍也有提到，兩者可在優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的區(qū)域進(jìn)行合作。

　　與奧園的合作，可能也有上述因素，即區(qū)域互補(bǔ)。但邵豐也直言，目前合作細(xì)則還未公布，也不能確切斷定兩者合作意圖。

　　抱團(tuán)的需要

　　“面粉”只有這么多，房企們又都有需求，所以能不能拿到是各憑本事。合作開(kāi)發(fā)順勢(shì)成為它們共享有限“面粉”的重要渠道。

　　花樣年還將合作開(kāi)發(fā)稱(chēng)為其進(jìn)入主流賽道的標(biāo)志動(dòng)作。潘軍說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入合作的時(shí)代，過(guò)往不能合作是由于管理標(biāo)準(zhǔn)、成本控制有較大差異，但由于行業(yè)成熟度提高，能否與主流企業(yè)合作，是判斷企業(yè)是否成熟的重要標(biāo)志。

　　并且，為了實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，花樣年將城市更新選定為重點(diǎn)領(lǐng)域。于2019年5月，花樣年專(zhuān)門(mén)成立了城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)公司。

　　在去年的業(yè)績(jī)會(huì)上，花樣年首席財(cái)務(wù)官陳新禹更是直接提出，花樣年要做大灣區(qū)的“舊改之王”。

　　但是由于舊改項(xiàng)目自身屬性的影響，操作周期長(zhǎng)、沉淀時(shí)間長(zhǎng)，花樣年大多數(shù)舊改項(xiàng)目的土儲(chǔ)并未完全轉(zhuǎn)化。

　　這意味著花樣年無(wú)法將土儲(chǔ)更快地轉(zhuǎn)化為貨值，為規(guī)模添上一筆。對(duì)于有著規(guī)�？是蟮幕�樣年來(lái)說(shuō)，焦慮是存在的。

　　畢竟早年間花樣年曾在規(guī)模上落后不少。前些年，花樣年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍增幅不大，2017年之前，花樣年的銷(xiāo)售規(guī)模一直在百億徘徊。

　　2017年業(yè)績(jī)會(huì)上，花樣年還定下了2020年規(guī)模沖千億的目標(biāo)，此后花樣年確實(shí)走回了“快周轉(zhuǎn)”的道路，逐漸在規(guī)模上下功夫。2019年全年，花樣年累積物業(yè)銷(xiāo)售額為362.1億元，同比增長(zhǎng)20.01%，相應(yīng)已售建筑面積為320.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.88%。

　　而城市更新是花樣年在粵港澳大灣區(qū)獲取項(xiàng)目的重要方式，每年均為其貢獻(xiàn)豐厚的銷(xiāo)售額。持續(xù)獲取項(xiàng)目和土地，可以為花樣年在大灣區(qū)的發(fā)展輸送更多可售貨值。

　　對(duì)于未來(lái)三年，張惠明表示，花樣年預(yù)計(jì)有17個(gè)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)用地，總貨值1846億元，其中有16個(gè)位于深圳。

　　在這場(chǎng)合作游戲中，花樣年有規(guī)模擴(kuò)張的需求，進(jìn)入千億陣營(yíng)的奧園則有增加土地儲(chǔ)備的需求。

　　合作花樣年、取道舊改，奧園看中的是更大規(guī)模的土地資源。

　　2019年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，奧園的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中，收并購(gòu)占79%，城市更新占2%，土地競(jìng)標(biāo)與房企合作則占19%。

　　城市更新的比重顯然是土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中的缺陷。作為已實(shí)現(xiàn)舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋的房企，奧園在舊改上的土儲(chǔ)釋放并不算多。

　　因?yàn)橥羶?chǔ)缺失一直是奧園規(guī)模的“羈絆”。錯(cuò)失早幾年的拿地黃金時(shí)期，如今獲取足夠多低價(jià)的土地成為奧園的當(dāng)務(wù)之急。

　　奧園當(dāng)下?lián)碛械耐羶?chǔ)僅夠集團(tuán)以同樣速度銷(xiāo)售約4.1年，處于行業(yè)內(nèi)下游的水平。

　　奧園銷(xiāo)售節(jié)奏加快，但土地儲(chǔ)備卻難以匹配。近年來(lái)奧園一直保持較高強(qiáng)度的購(gòu)地力度，其在2017年起開(kāi)始全國(guó)擴(kuò)張，當(dāng)年拿地面積1286萬(wàn)平方米是2016年的4倍，2018年亦保持同樣的速度，花費(fèi)268億元納儲(chǔ)1568萬(wàn)平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，于2019年，奧園新增87個(gè)項(xiàng)目，新增可開(kāi)發(fā)建筑面積約1609萬(wàn)平方米，新增可售貨值約1861億元。

　　截至2019年12月31日，奧園擁有280個(gè)項(xiàng)目，分布85個(gè)境內(nèi)外城市，土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)4503萬(wàn)平方米（權(quán)益比79%），總貨值約4585億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目後的總貨值約6845億元。

　　今年以來(lái)，奧園也在加快舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。5月份，奧園城市更新集團(tuán)環(huán)北京舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成功，獲得廊坊市239畝住宅用地。

　　而除了此次與花樣年進(jìn)行舊改合作之外，于6月10日，奧園與青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，首期合作項(xiàng)目擬為38條舊村改造。

　　具體信息顯示，奧園城市更新集團(tuán)聚焦環(huán)北京、粵港澳大灣區(qū)、中西部及北部灣等核心城市，擁有逾70個(gè)城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可售總面積約5000萬(wàn)平方米，目前已打造珠海奧園廣場(chǎng)、廣州蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)等項(xiàng)目。

　　來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong