位于北工大的熊貓公寓,正門被金銅色的鐵鏈緊緊鎖住,周圍異常冷清,路過的行人無一駐足停留。似乎沒人關(guān)心,這個曾經(jīng)熙熙攘攘的青年社區(qū),如今卻變得一片沉寂。
有人在朋友圈發(fā)問:熊貓公寓怎么了?
在長租公寓殘酷的洗牌大局下,發(fā)展勢頭不錯的熊貓公寓也止步于2020年了?
熊貓公寓2017年定過一個宏大的目標(biāo):3年內(nèi)達(dá)到30萬套房源的托管量級。然而,夢想?yún)s不及現(xiàn)實(shí)的骨感,CEO王璽龍早在去年就悄然退出了這個平臺,履任至新公司。
從萬間房源到陸續(xù)“閉店”
與其他地產(chǎn)商的長租公寓業(yè)務(wù)依附地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同,熊貓公寓是從石榴集團(tuán)孵化出的一家內(nèi)部創(chuàng)業(yè)公司。創(chuàng)始人正是前CEO王璽龍。王璽龍曾是石榴集團(tuán)一位優(yōu)秀的年輕員工,他于2015年開始在石榴集團(tuán)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)。
2016年12月,熊貓公寓的運(yùn)營主體——阿那亞科技創(chuàng)立,注冊資本900萬元,由北京麥金萊投資有限公司和北京龍成文宇科技中心(有限合伙)分別持股70%和30%。
穿透股權(quán)后,熊貓公寓最終受益人為崔巍和桑春華,分別持股54.7778%和39.6666%。崔巍現(xiàn)任石榴集團(tuán)董事長,而桑春華則是石榴集團(tuán)總裁。
石榴對熊貓公寓“扶上馬還要送一程”,不僅集團(tuán)會對于一些不太熟悉的環(huán)節(jié)進(jìn)行輔導(dǎo),比如說財務(wù)部門、成本部門、工程部門等,還對其融資親力親為。目的則是在熊貓公寓成熟之后,未來可能會逐漸從集團(tuán)分離出來。
2017年9月,熊貓公寓獲得由富達(dá)股權(quán)投資基金管理(天津)有限公司發(fā)起的一筆金額未知的天使輪。而富達(dá)投資也是崔巍和桑春華共同全資持有的一家投資基金管理公司,專注于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,部分投資新材料領(lǐng)域。
按照開發(fā)商進(jìn)入長租公寓的套路,往往是選擇自持物業(yè)試水。熊貓公寓卻反其道而行之,選擇在公開市場拿房源。據(jù)介紹,熊貓公寓的第一個落地項目就是從93個項目中甄選出來的,首店位于北工大。
熊貓公寓官網(wǎng)顯示,其北京門店包括北工大店、百合灣店、十里河一店、十里河二店、十里河三店、酒仙橋店、四惠一店、四惠二店、四惠三店、四惠四店、四惠精品店、大葆臺店、良鄉(xiāng)店、石景山店、清水灣店、垡頭店、燕郊一店等,管理房源15000間,為40000人提供居住服務(wù)。
然而,在克而瑞發(fā)布的《2020年半年度北京集中式長租公寓榜單》中,熊貓公寓包括北工大店在內(nèi)的5家門店,在二季度均解約,房源和門店數(shù)量從上季度開業(yè)房源規(guī)模榜第3,明顯下滑至第10,房間數(shù)共計1119間。據(jù)內(nèi)部員工透露,目前還保留一部分熊貓公寓門店仍在運(yùn)營中。
陣亡名單里的長租困局
長租公寓并不是人人皆可做的生意。
長租公寓研究機(jī)構(gòu)房東數(shù)據(jù)顯示,2019年53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題,其中光是資金鏈斷裂及跑路的就有45家。而今年上半年陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉的長租公寓已經(jīng)超過一半。在風(fēng)口中,已有一個長長的“陣亡”名單,如GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓等。
已經(jīng)登陸納斯達(dá)克的青客和蛋殼公寓,也用數(shù)字揭示了諸多長租公寓運(yùn)營企業(yè)所面臨的虧損問題。
今年2月,被稱為“長租公寓第一股”的青客公寓爆出資金鏈危機(jī)。因青客公寓拖欠房東租金,上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客一度被斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng),甚至被趕出公寓。緊接著6月,蛋殼公寓公司重要管理者的高靖,也因被地方政府部門調(diào)查,不得不缺席公司的日常管理。
資金鏈吃緊已成為各大長租公寓企業(yè)共同面臨的嚴(yán)峻問題。在這背后,熊貓公寓不僅要面臨中介系、開發(fā)商系、創(chuàng)業(yè)系的直面廝殺,而且今年突如其來的新冠疫情,也使得整個它進(jìn)入一場前所未有的困局。
上半年的疫情高峰時期,許多城市進(jìn)入隔離狀態(tài),人員流動急劇放緩。大批回家過年的年輕人難以回到城市,于是很多長租公寓的空置率大幅上升,整個長租行業(yè)陷入階段性停滯。6月中旬,北京新冠疫情的再次反復(fù),隨后多個區(qū)域風(fēng)險等級提升,使得剛剛回溫艱難起步的長租市場再次蒙上了陰影。
除了疫情導(dǎo)致出租率大幅下滑,造成收入減少之外,深層次的原因還是與當(dāng)下長租公寓商業(yè)模式的缺陷有關(guān)。
長租公寓的盈利模式,主要是向租戶收取租金,然后減去前期投入的收房成本和裝修成本,但由于這兩項成本都比較大,因此長租公寓的利潤空間并不大。
SOHO 董事長潘石屹曾對外表達(dá)過對長租公寓模式的不看好,因為其回報率只有1%,是不賺錢的生意。一套長租公寓,疊加租金、管理、裝修、運(yùn)營成本后,利潤已經(jīng)基本抹平。
這種單一收益、單一融資、用虧損換增長的商業(yè)模式其實(shí)非常脆弱,一旦碰到市場下行,融資和租金收入都會受到沉重打擊,現(xiàn)金流斷裂只是時間問題。
不禁感嘆,又有多少長租公寓的發(fā)展道路止步2020年?
來源:樂居財經(jīng)
編 輯:liuy