屢掀熱浪的寧波樓市再迎一記重錘：8月10日，寧波市住建局等多部門聯(lián)合印發(fā)通知，在全市范圍內(nèi)開展為期三個月的房地產(chǎn)市場專項整治工作，規(guī)范房企及中介經(jīng)營行為，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“近期寧波樓市地市較熱，在市場信息不對稱的情況下，房企和中介信息披露是否規(guī)范？是否助推了市場焦慮情緒？金九銀十來臨前，此舉是通過規(guī)范市場交易行為，防止樓市出現(xiàn)過熱傾向�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦稱。
回望過去一段時間，不僅是寧波，整個長三角已是房企必爭之地。今年融資環(huán)境稍有寬松后，大小房企集體攜金殺往長三角，土拍市場屢現(xiàn)高溢價，即便多地出手調(diào)控，仍有地王出現(xiàn)。樓市也在市場情緒助推下迅速反彈。
“近年來三四線城市房產(chǎn)飽和、風險積聚，標桿企業(yè)收縮戰(zhàn)線，重新回到一二線城市�！必斀�(jīng)專家周建成博士告訴第一財經(jīng)記者，當下開發(fā)行業(yè)已進入“秋收冬藏”的季節(jié)，收縮在珠三角和長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，本身就出于避險動機。
房企激戰(zhàn)長三角
五天前，寧波奉化區(qū)一住宅地塊公開出讓，經(jīng)過148輪激烈報價，由綠城中國以總價32.66億元競得，刷新奉化涉宅用地總價紀錄，樓面價11768.26元/平方米刷新板塊紀錄，位列奉化區(qū)地價第二。
此時，距離寧波發(fā)布穩(wěn)樓市的“7·7新政”已過去一個月，但房企拿地熱情依然不減。同日，大家地產(chǎn)還以15.63億元競得奉化區(qū)寧波創(chuàng)新工業(yè)綜合體地塊，樓面價7512元/平方米，溢價率34.15%。
早在7月初，寧波樓市在一路高歌猛進后被注入穩(wěn)定劑，“7·7新政”直指穩(wěn)定土地市場、金融政策監(jiān)管、自住住房需求等；7月22日，調(diào)控再度加碼，以保障居民自住需求，抑制投機投資行為。
熱度不降、調(diào)控頻出，寧波何以成為樓市焦點？“寧波樓市規(guī)模直追杭州，但價格要低很多。今年寧波土地火熱，2萬+樓板價地塊大量出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)3萬+地王，對未來房價漲勢形成支撐�！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)告訴記者。
宋紅衛(wèi)還表示，近兩年寧波樓市供給小于需求，目前庫存和去化周期均處于歷史低位。但大量涌入的人口對樓市形成支撐，改善需求逐步釋放，眾多房企也集中進入，很多首次布局長三角的中西部企業(yè)將其作為首批意向城市。
寧波之外，整個長三角地區(qū)也儼然成為房企布局的戰(zhàn)場。8月7日，經(jīng)476輪競價，徐州銅山區(qū)一宗住宅用地成功入市，中梁地產(chǎn)以24.86億元、溢價率190.33%競得，成交樓面價7919元/平方米。
而在今年前7個月，全國百強房企拿地金額近三成投在長三角。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，房企在長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀拿地占比之和為57.4%，其中長三角熱度最高，占比為28.3%。
“房企布局方向，近十來年經(jīng)歷了一個輪回。”周建成解釋稱，十年前房企基本圍繞一二線城市布局，2010年后大量標桿企業(yè)為實現(xiàn)規(guī)模擴張，開始拓展三四線城市。但隨著后一市場逐漸飽和，標桿企業(yè)收縮戰(zhàn)線，重新回歸一二線。
在周建成看來，不管是新房市場還是二手房市場，長三角的優(yōu)越性主要在于流動性較好。如果未來大多數(shù)三四線城市的房產(chǎn)變現(xiàn)遇到困難，變現(xiàn)更容易就會成為最大的優(yōu)勢。
無錫房地產(chǎn)協(xié)會副會長張斌也認為，長三角一體化發(fā)展已成為國家戰(zhàn)略，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，是今后房地產(chǎn)業(yè)投資的精神支柱。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，目前，我國共規(guī)劃設(shè)立19個城市群，其中長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、長江中游、成渝五大城市群GDP占比達53.4%，常住人口占比為40.6%，開發(fā)投資額及銷售額占比分別為55.8%、57.2%。
“從市場屬性看，長三角地區(qū)市場化程度、公開性和透明性更高，所以很多想做規(guī)模的企業(yè)會來此地發(fā)展。同時其經(jīng)濟發(fā)展比較均衡，城市管理與運營水平好，整體市場容量也較大。”億翰股份企業(yè)事業(yè)部副總裁田晶告訴第一財經(jīng)記者。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，TOP30房企在長三角41個城市土地儲備貨值和建面總量分別達9萬億元和5億平方米，可支撐長三角未來約1.4年的銷售，融創(chuàng)、綠地、碧桂園等房企總貨值均超5000億元。
調(diào)控與盈利空間收緊
市場熱度居高不下，長三角地區(qū)已有多地出手調(diào)控。寧波之外，此前南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門聯(lián)合印發(fā)通知，祭出九大穩(wěn)樓市措施，完善住房限購政策，穩(wěn)定土地市場，堵住“假離婚”炒房漏洞。
7月初，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導小組辦公室同樣發(fā)布通知，要求對高層次人才購房進行5年限售、要求無房家庭連續(xù)繳納社�；騻�稅1年，加大搖號對無房家庭的傾斜等。
7月28日，杭州市房管局再次發(fā)布《關(guān)于提供虛假購房報名資料人員的通報》，對“望運河云莊”項目中7戶提供虛假、失實無房證明的家庭進行處罰，一年內(nèi)不再受理其限購查檔申請。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，長三角潛在購房需求大，市場容易活躍，但也容易被炒作，后續(xù)政策預計會以收緊為主。但因疫情沖擊，調(diào)控更多會強調(diào)規(guī)范，過緊或容易影響市場交易的政策，反而不會太多。
張斌也認為，長三角地區(qū)各城市樓市調(diào)控本著“因城施策”、“一城一策”的原則，同時也要兼顧區(qū)域協(xié)同健康發(fā)展的目標，“調(diào)控”不是打壓，是為新型城鎮(zhèn)化保駕護航。
值得注意的是，隨著長三角重點城市土地熱度上升，一些高熱地塊的盈利空間已明顯收窄，部分中心城區(qū)出現(xiàn)“面粉貴于面包”的現(xiàn)象。
克而瑞分析稱，譬如龍光競得的楊浦定海社區(qū)宅地，樓板價達65441元/平方米，已超過項目周邊二手房價格，周邊在售同類新房約6萬~9萬元/平方米，即使按7.5萬元/平方米均價測算，實現(xiàn)盈利的可能也較小。
另外，華僑城競得的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)宅地，扣除自持后，樓板價超5.2萬元/平方米，而周邊在售項目均價62500元/平方米，地房比高達83%，房地差僅有1萬元/平方米，實現(xiàn)盈利已經(jīng)十分困難。
值得注意的是，近期房企爭相進入的徐州、麗水等城市，短期潛在庫存積壓較大、去化較慢。其中，徐州近三年潛在庫存去化達8年以上，遠高于其他城市，土地成交規(guī)模幾乎與成渝持平，但商品房成交規(guī)模僅有成渝的一半。
“土地充足意味著可選地塊較多，但同樣面臨競爭激烈的局面、需求下滑的巨大風險。”克而瑞研報稱。田晶也認為，隨著地價持續(xù)走高，樓市調(diào)控不斷加碼，一些房企的盈利空間正日趨承壓。
來源：第一財經(jīng)
編輯：wangdc
