綠城系的兩家上市平臺(tái)綠城中國(guó)和綠城管理都在昨天(8月27日)晚上發(fā)布中期業(yè)績(jī),兩份數(shù)據(jù)背后,反映著兩家企業(yè)不同的發(fā)展道路和未來(lái)。
赴港上市剛過去50天,綠城管理的首份中期業(yè)績(jī)報(bào)告為市場(chǎng)關(guān)注,在遇上疫情“黑天鵝”大背景下,綠城管理開局表現(xiàn)同樣體現(xiàn)到資本市場(chǎng)的溫度。
8月28日,綠城管理截至收盤,股價(jià)報(bào)2.96港元/股,目前市值57.96億港元,市盈率為15.96。
數(shù)據(jù)顯示,期內(nèi)綠城管理持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入8.15億元;毛利3.4億元,持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為毛利率41.72%。對(duì)比地產(chǎn)企業(yè),綠城管理的毛利率處于較高水平。
上半年,綠城管理持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)1.53億元,期內(nèi)利潤(rùn)1.34億元,剔除上市費(fèi)用后歸屬于公司股東的凈利潤(rùn)為1.63億元,同比微增4.1%,凈利潤(rùn)率為22.3%。
有參加了當(dāng)日綠城管理業(yè)績(jī)會(huì)的投資者告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,會(huì)上綠城管理層的信心很足。不僅是CEO李軍,綠城管理董事會(huì)主席郭佳峰也寄予了對(duì)代建模式的厚望,認(rèn)為代建之路未來(lái)會(huì)非常美好。
在23頁(yè)的中報(bào)里,綠城管理列出自身的5點(diǎn)優(yōu)勢(shì)和3項(xiàng)管理舉措,并判斷由于宏觀調(diào)控及行業(yè)去杠桿等原因,輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式占中國(guó)整體房地產(chǎn)發(fā)展的比例將持續(xù)增加,并且該模式有較強(qiáng)抗周期特質(zhì)。
“2020下半年,綠城管理將通過合理工期排布、加快供貨布局,減少疫情影響,力爭(zhēng)完成全年各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)!本G城管理層表示。
真實(shí)收入未滅失
雖然,中期報(bào)告顯示營(yíng)收、利潤(rùn)下調(diào),但綠城管理層認(rèn)為,疫情使當(dāng)期收入順延下個(gè)工程周期確認(rèn),真實(shí)收入并未滅失。其依據(jù)在于,疫情影響代建項(xiàng)目的建設(shè)及銷售節(jié)點(diǎn)延遲一至兩個(gè)月,所以本期收入、毛利及凈利潤(rùn)同比有所回調(diào)。
上半年,綠城管理新簽約商業(yè)代建項(xiàng)目29個(gè)。其中,項(xiàng)目銷售額為811億元,同比增加33%,項(xiàng)目對(duì)代建費(fèi)總額32.3億元,同比增加28.7%,公司擁有權(quán)益類公司下轄項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷售251億元,與去年基本持平。
此外,綠城管理上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售對(duì)應(yīng)的面積約166萬(wàn)平方米,同比減少19.4%,但項(xiàng)目銷售單價(jià)每平方米為1.51萬(wàn)元,較去年同期增長(zhǎng)24.8%。
投資人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,綠城管理現(xiàn)在簽約項(xiàng)目逾7300萬(wàn)平方米,實(shí)際開工建設(shè)3882萬(wàn)平方米,即還有接近3000萬(wàn)平方米需要在下一階段開工建設(shè)。
“對(duì)于已開工建設(shè)的項(xiàng)目,實(shí)際上它的服務(wù)周期在4至5年,直到最后履約完成都是綠城管理的收入周期。若以歷史數(shù)據(jù)判斷,目前綠城管理手里的存量部分已足夠在未來(lái)4至5年保持20%的收入增長(zhǎng)!蓖顿Y者轉(zhuǎn)述李軍的話表示。
據(jù)透露,在對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定的情況下,綠城管理的代建業(yè)務(wù)現(xiàn)已恢復(fù)到同期水平,預(yù)期下半年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況會(huì)表現(xiàn)得更良好。同時(shí),主動(dòng)調(diào)整區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶機(jī)構(gòu),加大京津冀、長(zhǎng)三角及珠三角的投入。
談及代建服務(wù)的對(duì)象,投資者稱,綠城代建以前更多關(guān)注中小開發(fā)商,現(xiàn)在關(guān)注政府和國(guó)企,未來(lái)關(guān)注金融機(jī)構(gòu),包括四大不良資產(chǎn)管理公司。因此,綠城管理還進(jìn)行金融服務(wù)業(yè)務(wù)嘗試,推出金融撮合服務(wù)。
“綠城管理認(rèn)為金融將是業(yè)務(wù)及利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),公司內(nèi)部有相關(guān)戰(zhàn)略安排,未來(lái)這一塊可能會(huì)成長(zhǎng)為跟代建主業(yè)齊頭并進(jìn)的一個(gè)收入和利潤(rùn)來(lái)源!
同時(shí),綠城管理對(duì)未來(lái)預(yù)期比較樂觀,未來(lái)三年內(nèi),公司的復(fù)合增長(zhǎng)率能夠做到20%以上。
要達(dá)到上述增長(zhǎng)率,企業(yè)還要通過不斷擴(kuò)大代建的在管面積和管理半徑,而隨著地產(chǎn)行業(yè)的集中度提高,頭部開發(fā)商搶占市場(chǎng)份額,未來(lái)代建業(yè)務(wù)的服務(wù)需求增長(zhǎng)也將競(jìng)爭(zhēng)激烈。
至于未來(lái)要保持這樣的增長(zhǎng)速度,綠城管理認(rèn)為現(xiàn)在主要的壓力在于服務(wù)、團(tuán)隊(duì)以及管理水平能不能跟上。
有投資者稱,綠城管理主席郭佳峰在業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示,與企業(yè)合作上,綠城管理要與有地,但自身能力較差的開發(fā)商合作。
另外,隨著城市更新、安置房需求等,政府代建數(shù)量增加,也為行業(yè)發(fā)展帶來(lái)空間。同時(shí),在投資層面出現(xiàn)新模式:金融機(jī)構(gòu)委托投資,目前綠城管理還尚未開拓,但不排除金融企業(yè)委托業(yè)務(wù)的可能性,金融機(jī)構(gòu)介入是未來(lái)代建行業(yè)里面的一個(gè)重要扭轉(zhuǎn)。
政府代建提速與“零負(fù)債”
值得一提的是,在綠城管理的收入構(gòu)成中,商業(yè)代建和政府代建錄得收入增長(zhǎng)呈現(xiàn)相反方向,其中報(bào)告期內(nèi),商業(yè)代建的營(yíng)收為6.1億元,同比減少23.4%,政府代建的營(yíng)收為1.87億元,同比增長(zhǎng)20.1%。
仔細(xì)對(duì)比發(fā)現(xiàn),不論是商業(yè)代建,還是政府代建,來(lái)自合作伙伴的收入分別同比減少18.9%及28.8%,而自營(yíng)的商業(yè)代建收入減少26.8%,政府代建的部分則增加22.8%。
因此,綠城管理的中期報(bào)告中一個(gè)很明顯的變化是,政府代建項(xiàng)目的增幅將近39%。目前,公司的政府代建項(xiàng)目在建面積2418.8萬(wàn)平方米。
在CEO李軍看來(lái),政府代建項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于,業(yè)務(wù)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、市場(chǎng)空間大、政策穩(wěn)定,可以抵抗周期風(fēng)險(xiǎn)。
他也認(rèn)為,綠城管理是國(guó)內(nèi)最大的保障房建設(shè)服務(wù)商,在未來(lái)兩到三年,逾2400萬(wàn)平方米的在建面積可以提供持續(xù)穩(wěn)定的收入。
投資者告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,代建這種輕資產(chǎn)模式對(duì)重資產(chǎn)模式形成一個(gè)逆周期作用,在綠城管理的業(yè)務(wù)里存在小的逆周期,即商業(yè)代建和政府代建。
“上半年政府代建項(xiàng)目和收入錄得比較大的增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)下行或金融形勢(shì)不佳的時(shí)候,政府會(huì)加大投資,所以政府是投資主體,所以上半年政府投資代建收入獲得長(zhǎng)足增長(zhǎng),這是一個(gè)逆周期!
眾所周知,綠城管理上市時(shí)就以輕資產(chǎn)代建服務(wù)供應(yīng)商為自我定位。此次中期業(yè)績(jī),綠城管理稱,“沒有負(fù)債,亦不受金融去杠桿的影響。”這種表態(tài)與近期房企將面臨融資和降負(fù)債壓力形成鮮明對(duì)比。
現(xiàn)金負(fù)債方面,報(bào)告期內(nèi),綠城管理的銀行存款及現(xiàn)金(不包括抵押銀行存款)為12.08億元,同比增長(zhǎng)94.6%,流動(dòng)比率為1.34倍,杠桿比率(計(jì)息債務(wù)除以同期末權(quán)益總額)為0.03%。
上半年,綠城管理的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-4900萬(wàn)元,主要原因是本期支付較多2019年終獎(jiǎng)金、項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)款項(xiàng)及亞運(yùn)會(huì)媒體村項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)資金。
隨后于7月,綠城管理已收回對(duì)亞運(yùn)會(huì)媒體村項(xiàng)目的墊支款4.61億元,并表示,預(yù)計(jì)今年全年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流會(huì)顯著改善。
期內(nèi),綠城管理的投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為1.19億元,去年同期為-13.4億元,同比增長(zhǎng)988.1%,籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-140萬(wàn)元,去年同期為-680萬(wàn)元。
此外,上半年,綠城管理合同負(fù)債2.67億元,同比增加11.2%,該項(xiàng)增長(zhǎng)則反映出實(shí)際收款快于提供服務(wù)的完工進(jìn)度情況。
在綠城管理上市前,就已有不少房企加入到代建行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中,不乏萬(wàn)科、建業(yè)、朗詩(shī)、中海、綠地、濱江、富力、當(dāng)代置業(yè)等。對(duì)之后會(huì)入局的選手,李軍持歡迎態(tài)度,并希望更多同行能分拆上市,把這個(gè)行業(yè)做得更繁榮,店多榮市。
“房地產(chǎn)行業(yè)里,分工合作的現(xiàn)象會(huì)更加明顯。頭部房企在快速規(guī)模化的同時(shí)會(huì)承載金融杠桿的壓力,輕資產(chǎn)的代建模式是保持規(guī)模,甚至放大規(guī)模的最好方案,是個(gè)路徑選擇。”
來(lái) 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯:chenhong